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2018年上半年深圳房地产市场解读2018.71.宏观经济背景2.政策环境分析3.土地市场表现4.商品住宅市场表现5.商业市场表现6.办公市场表现7.下半年市场预判目录Content宏观经济背景1经济总体呈现稳中向好发展态势，强监管、去杠杆致社融低迷，居民收入结构进一步优化；上半年房地产行业对经济贡献度出现小幅回落，政策调控效果显现，全国商品住宅市场增速放缓；重点城市新房成交面积继续缩减，一线城市降幅明显，行业集中度进一步提升。Part【全国经济】上半年我国GDP同比增长6.8％，经济总体呈现稳中向好发展态势数据来源：央行，统计局，wind2018年上半年我国GDP总量为41.90万亿元，同比增长6.8％，比上年同期下降0.1个百分点。一季度同比增长6.8%，二季度增长6.7%，连续12个季度保持在6.7%-6.9%的区间。51.751.451.752.451.651.851.651.350.351.551.451.951.549.049.550.050.551.051.552.052.553.02017.6-2018.6中国制造业PMI指数（经季节调整）(%)2018年上半年制造业PMI均值为51.3%，低于去年同期0.2个百分点，总体呈现稳中向好的发展态势。在GDP的三大产业构成中，第三产业是拉动经济增长的主要力量，继续保持对经济增长的较高贡献率。第一产业增加值22087亿元，同比增长3.2%；第二产业增加值169299亿元，同比增长6.1%；第三产业增加值227576亿元，同比增长7.6%。7.47.57.17.27.07.06.96.86.76.76.76.86.96.96.96.96.86.76.26.46.66.87.07.27.47.62014年1季度2季度3季度4季度2015年1季度2季度3季度4季度2016年1季度2季度3季度4季度2017年1季度2季度3季度4季度2018年1季度2季度GDP季度同比涨幅（%）220871692992275763.26.17.6012345678050000100000150000200000250000第一产业第二产业第三产业绝对额（亿元）2018年上半年三大产业增加值及同比涨幅【全国经济】M2同比增速连续7个月在9%以下运行，强监管、去杠杆致社融低迷2018年6月末，广义货币M2余额177.02万亿元，同比增长8%，6月增速再创历史新低，增速分别比上月末和上年同期低0.3个和1.4个百分点，连续7个月在9%以下运行。在各方面加强监管、去杠杆政策之下，上半年银行表内资金对表外理财产品投资下降，委托贷款和信托贷款资金来源明显收缩，致使社会融资规模增速下滑。163.13162.90164.52165.57165.34167.00167.68172.08172.91173.99173.77174.31177.029.4%9.2%8.9%9.2%8.8%9.1%8.2%8.6%8.8%8.2%8.3%8.3%8.0%7.00%7.50%8.00%8.50%9.00%9.50%10.00%155.00160.00165.00170.00175.00180.002017.062017.072017.082017.092017.102017.112017.122018.012018.022018.032018.042018.052018.06月末M2余额（万亿）M2同比增速2017.06-2018.06我国M2余额及其同比增长率数据来源：央行国际宏观经济【全国经济】人民币存款增速略有下滑，中长期贷款增速持续下跌2017.06-2018.06我国信贷市场数据上半年人民币存款增加9万亿元，其中住户存款增加4.26万亿元，人民币存款同比少增712亿元，企业整体流动性紧张，面临再融资风险。上半年人民币贷款增加9.03万亿元，因2018年上半年货币政策进一步收紧，住户部门人民币中长期贷款增速持续下跌，上半年中长期贷款增加2.5万亿元，占新增贷款总数的27.69%，同比下跌11.3%数据来源：央行，统计局19600146001330022500223003050056800530002500015.3-25.5-8.969.2-0.936.886.2-6.7-11.3-40-2002040608010001000020000300004000050000600002010-2018.6我国居民中长期人民币贷款情况住户中长期人民币贷款（亿）同比（%，右轴）…2.552.62.652.72.752.82.852.92.953-2-1012345当月新增人民币贷款（万亿）当月新增人民币存款（万亿）当月同业拆借加权平均利率（%）【全国经济】上半年CPI同比上涨2.0%，PPI同比上涨3.9%国家统计局数据显示，上半年CPI同比上涨2.0%，PPI同比上涨3.9%。其中，6月份CPI同比上涨1.9%，PPI同比上涨4.7%，同比较5月均略有上涨，CPI环比较5月有所下降，降幅为0.1%。从目前趋势来看，上半年CPI同比在连续下降2个月后企稳，下半年仍将延续平稳发展态势；而6月份PPI同比自4月份开始连续保持上升，下半年或呈现上升态势。1.51.41.81.61.91.71.81.52.92.11.81.81.9-0.20.10.40.50.10.00.30.61.2-1.1-0.2-0.2-0.1-1.5-1.0-0.50.00.51.01.52.02.53.03.5同比环比2017.06-2018.06CPI涨跌幅（％）5.55.56.36.96.95.84.94.33.73.13.44.14.7-0.20.20.91.00.70.50.80.3-0.1-0.2-0.20.40.3-1.00.01.02.03.04.05.06.07.08.0同比环比2017.06-2018.06PPI涨跌幅（％）数据来源：统计局国际宏观经济【全国经济】上半年我国居民收入同比增长8.7%，跑赢GDP增速2018年上半年居民人均消费支出及构成居民收入结构进一步优化，财产收入和转移收入增长快于整个居民收入增长：2018年上半年，全国居民人均可支配收入14063元，比上年同期名义增长8.7%，扣除价格因素，实际增长6.6%。按收入来源分，上半年，全国居民人均工资性收入8091元，增长8.8%，占可支配收入的比重为57.5%；人均经营净收入2265元，增长7.0%，占可支配收入的比重为16.1%；人均财产净收入1166元，增长10.5%，占可支配收入的比重为8.3%；人均转移净收入2541元，增长9.3%，占可支配收入的比重为18.1%。居民商品消费支出增长平稳，服务消费支出继续快速增长：2018年上半年，全国居民人均消费支出9609元，比上年同期名义增长8.8%，扣除价格因素，实际增长6.7%。上半年，全国居民人均消费总支出中，食品烟酒和居住消费所占比例最高，分别占比29.3%和22.4%，消费额达到2814元和2157元，分别增长了5.1%和12.4%；医疗保健、增长率最高，达到19.7%。数据来源：统计局5785563663086151684666097435718580911737199518482108199922192117238522658047848828579639261056105111661698172818921920207821812324242025410200040006000800010000120001400016000全国居民人均可支配收入（元）转移净收入财产净收入经营净收入工资性收入国际宏观经济【全国经济】我国外汇环比上涨，美元加息对我国影响减弱数据来源：wind5.80006.00006.20006.40006.60006.80007.00007.20002016/01/042016/03/042016/05/042016/07/042016/09/042016/11/042017/01/042017/03/042017/05/042017/07/042017/09/042017/11/042018/01/042018/03/042018/05/042018/07/04美元兑人民币汇率（日）28,500.0029,000.0029,500.0030,000.0030,500.0031,000.0031,500.0032,000.0032,500.00中国外汇储备（亿美元）北京时间6月14日，美联储公布将联邦基金利率提高25个基点，此次为年内第二次加息，美联储预计2018年还将加息2次。此次调整后的联邦基金利率上限为2%，下限为1.75%。从2016年到目前为止，美联储已经累计加息6次。6月末，我国外汇储备规模为31121亿美元，环比增幅0.05%，今年3月份以及6月份加息，使得中国外汇储备呈现小幅波动，但我国外汇储备为充足，经济运行稳定，对于美联储加息，我国的应对能力和适应能力也有大幅提升。总体来看，上半年我国跨境资金流动形势稳定略降，外汇市场供求趋向基本平衡。2016.12美联储加息2017.3美联储加息2017..6美联储加息2017.9美联储加息2017.12美联储加息2018.3美联储加息2018.6美联储加息国际宏观经济【全国经济】进出口进一步改善，经济温和筑底数据来源：wind出口投资消费GDPPMICPI1-6月出口金额75120亿元，同比上涨4.9%，进口金额66107亿元，同比上涨11.5%，货物进出口顺差收窄，贸易结构继续改善1-6月全国固定资产投资（不含农户）297316亿元，同比增长6.0%，增速比一季度回落1.5个百分点1-6月社会消费品零售总额180018亿元，同比增长9.4%，增速比一季度回落0.4个百分点。2季度GDP累计同比6.7%，与一季度增速略降1%，经济增长呈现平稳走势6月中采指数下降至51.5%，持续处于扩张区间，财新PMI自今年3月份下滑至51.1%后保持稳定6月CPI指数走势基本平稳，降幅比上月收窄0.1个百分点，同比涨幅略有扩大，继续保持温和上涨2018年上半年国内宏观经济情况【行业经济】上半年我国房地产开发投资增长9.7%，东北地区投资加码9.77.23.313.2-5.00.05.010.015.020.025.0全国房地产开发投资增速（%）全国房地产开发企业土地购置面积增速（%）全国商品房销售面积增速（%）全国商品房销售额增速（%）2018年上半年全国房地产开发投资和销售情况2018年上半年全国各大地区房地产开发投资与销售情况数据来源：统计局2018年上半年，全国房地产开发投资55531亿元，同比名义增长9.7%（其中住宅投资38990亿元，占比70.2%，增长13.6%）；房企土地购置面积11085万平方米，同比增长7.2%；商品房销售面积77143万平方米，同比增长3.3%（其中住宅增长3.2%，办公下降6.1%，商业增长2.4%）；商品房销售额66945亿元，增长13.2%。从区域来看，东部地区房地产开发投资30194亿元，同比增长10.8%，增速比1-5月份回落0.5个百分点；中部地区投资11839亿元，增长11.4%，增速回落1.9个百分点；西部地区投资11454亿元，增长4.2%，增速提高1.4个百分点；东北地区投资2044亿元，增长17.7%，增速回落2.2个百分点。3019411839114542044360341447614008242810.811.44.217.73.92728.214.1010203040010000200003000040000东部地区中部地区西部地区东北地区投资额（亿元）商品房销售额（亿元）投资额同比增长（%）商品房销售同比增长（%）【行业经济】重点城市新房成交面积继续缩减，一线城市降幅明显数据来源：中国指数研究院数据城市2018年上半年成交套数（套）成交面积（万㎡）成交面积同比涨跌（%)北京15949169.73-37.59上海57768574.9-19.2广州40063