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房地产基础知识京洲房产2一、开发商预售证拿出之前必须有哪些证？•建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证、商品房质量保证书、商品房使用说明书3二、一般商业地产使用年限几年？住宅、行政单位与学校、旅游用地各几年？•商业地产使用年限为40年，住宅的为70年，行政单位与学校等为50年，旅游用地为40年。4三、写字楼的土地使用性质是什么？•商业用地5四、如果土地使用年限到期了怎么办？•按规定是需要向国土局缴纳少许土地出让金，就可继续使用。6五、宾馆用地是什么性质？•以前是综合用地为50年，现在大部分为商业用地或旅游用地，年限为40年。7六、一般出售商铺的价格是以什么来参照定价的？•是以当地的住宅价格来相比较的。8七、开发商与商业管理公司和物业公司三者是什么关系？•合作共赢关系。9八、商业地产税是怎么交的？（浙江、江苏各怎么交的）•营业税、城建税、教育费附加个人所得税、土地增值税10九、如果买了商铺要卖掉怎么办？如果要卖掉房东、客户各要交哪些税？•拿到房产证以后就可以自由买卖的，如果卖了要交个人所得税、土地增值税、营业税、契税、印花税。11十、房子要卖掉找谁？•合同期限内找经营管理公司，合同到期后卖的话要告知经营管理公司。12十一、项目业态由谁来定？如果我的产品跟它的业态不同，可不可以在这块经营？•业态由经营管理公司来定。不可以的，除非整块重新规划过。13十二、你们的项目在这有什么优势？为什么要把这项目定在这里？而不造在高速公路出口？•我们的项目在市中心，是政府的1号工程，是一个大型的购物广场•而高速口的则比较适合做一些批发市场、跟我们的购物广场针对的人群不一样。14十三、建筑面积与使用面积的概念？•建筑面积指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积如果计算多、高层住宅的建筑面积则是各层建筑面积之和房屋买卖、租赁时均按建筑面积计算•使用面积俗称“地砖面积”。它是在套内面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的空间。15•公摊面积指公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和•套内面积指建筑面积减去公摊面积十四、套内面积、公摊面积的概念？16十五、得房率指什么？•得房率是指可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积与与销售面积之比。17十六、住宅、商住、商铺多少得房率是合理的？•住宅是75%—80%•商住是75%以上•商铺是50%以上18十七、容积率指的是什么？项目总建筑面积与项目总用地面积的比值–多层容积率一般控制在1.3以下–小高层的容积率可以达到2左右–高层视情况一般在4或5左右–对于开发商来讲，容积率越高，建筑面积就越多，土地成本就越容易摊薄–对于购房者来讲，容积率越低，说明楼与楼之间的空地越大，视野、采光就越好19十八、什么叫开间？什么叫进深？什么叫层高？•开间指房屋的宽度•进深指房屋的实际长度•层高指一层房屋的高度20十九、房屋的所有权跟使用权有什么区别？•所有权是可以买卖也可以使用，但使用权只能使用且没有所有权。21二十、三证指哪三证？•房产证、土地证、契税证。22•我们的土地是(出让）拍卖土地，三证齐全。2000年以后没有划拨土地了，因为2000年以后工业用地都是进入拍卖行列。二十一、土地性质是出让、划拨还是征用？有什么区别？23二十二、目前的土地分哪几个性质？•国有土地、集体土地、农民自留用地（农民自留用地不纳入国有土地的）24二十三、客户按揭需要带哪些资料？如进入黑名单能不能贷款？怎样会被列黑名单？•客户按揭需要带夫妻双方身份证原件、户口本原件、结婚证（单身证）夫妻双方收入证明、交订金时的证明单子。•如果进入黑名单不能贷款的•有过不良记录的则会被列为黑名单。25二十四、住宅可以贷几成？几年？跟年龄有没关系？跟性别有没关系？•住宅第一套可以贷3成，第二套要首付5成，第三套以后不能按揭，最长贷10年•有关系的、男的60岁女的50岁26二十五、客户量的跟我们销售的面积有出入，我们该怎么回答？•国家规定误差3%是在允许范围内的。27二十六、你们的房子是什么结构的？（砖混、钢混与钢结构有什么不同？）•我们的房子是框架结构的。28二十七、土地使用年限届满后，该怎么办？•房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无使用年限的限制–对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。–在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。29二十八、商场用的是电梯还是扶梯？电梯和扶梯有什么区别？•我们商场用的扶梯多一点、电梯也有的。•电梯是比较封闭的、而扶梯相对来讲更方便30二十九、如我买的房子面积有误差，你们是怎么处理的？有没国家标准的？•国家标准是有的，误差概率补足差价3%是可以的，超出3%，客户可以提出退房。31三十、我买了房子，三证要什么时候拿到手？通过国家竣工验收，三证在交房后的90个工作日之内拿到。32三十一、我刚买的商铺，想要卖了，要承担哪些税？•拿到三证后就可以卖了•营业税、土地增值税、个人所得税。33三十二、我是外籍户口可不可以办按揭？•可以的。首先这项目有没有外销证。•在本地居住满一年以上。