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常考知识点：房地产税的功能房地产税常用的计税依据土地使用税的纳税人耕地占用税的征税目的土地增值税的征税范围房地产转让所得税的纳税人房地产税与房地产费的区别一、房地产税的概念和作用•房地产税是指直接或间接以房地产为对象而征收的税。我国对房屋和土地基本上是分别征税，而且是以土地税为主。所以，这里所讲的房地产税，实际上就是房产税和土地税的总称。•作用：1、税源充足、税收稳定。2、平衡负担、缩小差距。3、引导土地利用方向，促进土地合理利用。4、房地产税尤其是土地税可以促进土地级差收益的合理分配，抑制土地投机行为。二、房地产税的计税依据和计税方法(一)计税依据1．以土地的面积为计税依据。2．以房地产的价值为计税依据。3．以房地产收益为计税依据。(二)房地产税的计税方法1．逐年定期征税。我国逐年定期征收的房地产税主要有土地使用税和房产税。2．在房地产转移时征税。我国的土地增值税也是在土地使用权转移时征收的。3．其他计税方法。主要有定期不动产增值税和工程受益税。三、我国房地产税收法律制度的发展•1949年11月，首届全国税务会议对各地税收进行了统一整理，决定征收房产税和地产税两种税，并于1951年颁布了《城市房地产税暂行条例》•1953年因税制调整，国家又将土地税和房产税合并为城市房地产税•1986年9月15日，国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，规定了房产税的征收范围和征收办法，使房产税正式成为独立的税种。•1987年和1988•先后发布了《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》和《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，1994年又开征了土地增值税。•2006年与2011年对《城镇土地使用税暂行条例》、《土地增值税暂行条例》进行了修订。一、耕地占用税(一)征税的目的和意义•耕地占用税，是国家对占用耕地建房和从事非农业建设的单位和个人征收的一种税。•目的及意义：其一，开征耕地占用税是加强土地管理，保护耕地的重要手段。对耕地占用行为进行经济利益的调节，可以促使建设用地使用者尽可能地少占用耕地或不占用耕地，从而保护珍贵的耕地资源。其二，开征耕地占用税有利于农业生产的发展。通过征收耕地占用税，可以把部分税款用于发展农业，促进农业和整个国民经济的发展。(二)征税对象和纳税人•耕地占用税的征税对象：占用耕地建房或从事其他非农业建设的行为。•耕地占用税的纳税人：占用耕地建房或进行其他非农业建设的单位和个人。•具体征税范围：(1)种植粮食作物、经济作物的土地；(2)菜地，包括城市郊区种植蔬菜的土地；(3)园地，包括苗圃、花园、果园、茶园、桑园和其他种植经济林木的土地；(4)鱼塘；(5)其他农用土地。。(三)税率我国耕地占用税采用的是地区差别定额税率•以县为单位(以下同)，人均耕地在1亩以下(含1亩)的地区，占用每平方米耕地的纳税额为10元~50元；•人均耕地在1亩～2亩(含2亩)的地区，占用每平方米耕地的纳税额为8元～40元；•人均耕地在2亩～3亩(含3亩)的地区，占用每平方米耕地的纳税额为6元～30元；•人均耕地在3亩以上的地区，占用每平方米耕地的纳税额为5元～25元；经济特区、经济技术开发区和经济发达人均耕地特别少的地区，耕地占用税的税额还可以适当提高，但提高额度最高不能超过上述规定的50%。(四)耕地占用税的减免•免税对象主要有以下几种：1、军事设施占用耕地和学校、幼儿园、敬老院和医院占用耕地的免征耕地占用税。2、铁路、公路、飞机场跑道、停机坪、港口和航道占用耕地，按每平方米2元的税额征收耕地占用税；农村居民经批准占用耕地新建住宅的，按照当地适用的税率减半征收耕地占用税。二、城镇土地使用税(一)城镇土地使用税的概念是国家按使用土地的等级和数量，对城镇范围内的土地使用者征收的一种税(二)征税对象和纳税人征税对象是城镇范围内的土地使用者使用的土地。包括城市、县城、建制镇和工矿区范围内的一切生产用地和生活用地。城镇土地使用税的纳税人，是依法负有纳税义务的土地使用者。凡是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内使用土地的单位和个人，都是纳税人。(三)税率及征税方式我国的城镇土地使用税实行的是定额税率：•大城市：每平方米土地的纳税额为1.50元～30.00元；•中等城市：每平方米土地的纳税额为1.20元～24.00元；•小城市：每平方米土地的纳税额为0.90元～18.00元；•县城、建制镇、工矿区：每平方米土地的纳税额为0.60元～12.00元。•经济落后地区的土地使用税税额标准可以适当降低，但降低额不得超过国家规定的最低税额的30%•征收城镇土地使用税的时间•1.新征用的土地是耕地的，自批准征用之日起满1年时开始征收。•2.新征用的土地是非耕地的，自批准征用的次月起开始征收(四)城镇土地使用税的减免1、国家机关、人民团体和军队自用的土地；2、宗教、寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；3、市政街道、广场、绿化地带等公共用地；4、直接用于农、林、牧、渔业生产的土地；5、经批准填海开山整治的土地和改造的废弃地。这种用地免税是有期限的，即从使用月份起，免缴土地使用税5年至10年；6、由财政部另行规定的能源、交通、水利设施用地和其他用地。除上述享受减免税待遇者外，纳税人缴纳土地使用税确有困难，需要定期减免的，经省、自治区、直辖市税务机关审核，报国家税务局批准后，也可以给予减免税照顾。三、土地增值税(一)土地增值税的概念和意义•概念：土地增值税是以土地增值额为课税标准，对土地使用者因转让土地使用权所获收益征的税。•意义：首先，可以保证土地增值收益的合理分配，抑制少数人不劳而获。其次，征收土地增值税，可以在一定程度上抑制土地投机行为。再次，征收土地增值税，一方面可以限制土地使用权的不合理流转，减少土地资产的流失。(二)土地增值税的征税对象：土地使用者转让房地产所取得的增值额(三)土地增值税的纳税人：转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物，并取得收入的单位和个人(四)土地增值税的税率•我国采取四级超额累进税率：•增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；•增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；•增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；•增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。最低税率为30%，最高税率为60%。•（五）土地增值税的减免及惩罚•免征土地增值税的情况：（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；（2）因国家建设需要依法征收、征回的房地产。一、房产税房产税：以房屋的价值为征税对象，按房屋的余值或房屋租金向房屋所有权人征收的一种税。(一)房产税的征税对象和征税范围征税对象：房屋的价值和房屋的租金。征税范围：城市、县城、建制镇和工矿区。(二)房产税的计税依据房产税的计税依据分为两种，即房价和房租。以房价为计税依据实际上是以房产的余值为计税依据。以房租为计税依据主要适用于出租的房产。(三)纳税主体房屋所有权人、经营管理单位、承典人、房产代管人或使用人，在一定条件下，均可以成为纳税人。(四)房产税的税率依照房产余值计征的，税率为1.2%，依照房屋租金收入计征的，税率为12%。(五)房产税的缴纳我国的房产税实行按年计征、分期缴纳，具体的纳税时间由省、自治区和直辖市人民政府规定。纳税人应根据有关规定在房产所在地纳税。(六)房产税的减免•国家机关、人民团体、军队自用的房产；•宗教、寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；•由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；•个人所有非营业用的房产；•经财政部批准免税的其他房产，包括危险房屋、大修停用期间的房屋、微利企业和亏损企业的房屋等。•除此以外，纳税人缴纳房产税确实有困难的，还可以由省、自治区和直辖市人民政府确定给予定期减征或免征。二、契税契税是在土地使用权和房屋所有权发生转移时，由承受人缴纳的一种税。(1)以房地产作价投资入股的；(2)以房地产抵债的；(3)以获奖方式承受房地产的；(4)以预购方式或者预付集资建房款方式承受房地产的也应交纳契税。(一)契税的纳税主体：房地产权利转移的承受人(二)契税的计税依据(1)房地产成交价格(2)核定价(3)房地产交换的价差(三)契税的税率比例税率，现为3%～5%，亦可结合实际情况确定。第三节房产税法律制度•（四）契税的减免•1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的。2.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的。•3.纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩的土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的。•4.依照我国有关法律规定，以及我国缔结或参加的双边或多边条约或协定的规定，应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认的。•5.城镇职工按规定第一次购买公有住房的。三、印花税印花税是国家对在经济活动中或经济交往中书立或领受特定凭证的单位和个人征收的一种税(一)印花税的征税对象：书立和领受应税凭证的行为(二)纳税主体我国境内书立、领受应税房地产凭证的单位和个人(三)计税依据：应税凭证所记载的价款数额(四)税率比例税率；适用于房地产产权转移书据(0.05%)和房屋租赁合同(0.1%)。定额税率；适用于房地产权利证书，每件5元人民币。(五)印花税的缴纳自行计算应纳税额，购买并一次贴足印花税票的缴纳办法。四、销售不动产营业税营业税是在土地使用权转让和建筑物出售时，国家向土地使用权转让者和建筑物出售者征收的一种税。(一)纳税主体在中国境内转让土地使用权或销售建筑物及其他土地附着物的单位和个人(二)征税对象和计税依据对象：销售不动产的收入金额；依据：计税依据是法定收入额(三)税率：销售不动产、转让土地使用权的营业税税率为5%。(四)营业税的缴纳纳税人销售不动产应当向不动产所在地主管税务机关申报纳税；纳税人转让土地使用权的，应当向土地所在地主管税务机关申报纳税。第三节房产税法律制度五、转让房地产所得税(一)、纳税人：转让住房的公民个人(二)、征税对象：转让住房收入所得(三)、收入所得的计算：房屋实际成交价－(房屋原值＋转让过程中缴纳的税金及有关合理费用)1.房屋原值的确定商品房的原值为购买该房屋时实际支付的价款及交纳的相关税费；自建住房的原值为实际发生的建造费用和取得产权时实际缴纳的相关税费；已购公有住房的原值为原购公有住房的标准面积按当地经济适用房计算的房价款，加上原购公有住房标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门缴纳的所得收益及相关税费。城镇拆迁安置住房的原值则因房屋拆迁补偿方式而异。2.转让住房过程中缴纳的税金3.合理费用是指纳税人实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等。第三节房产税法律制度4.优惠政策：•出售自有住房并拟在现住房出售1年内以市场价购买新住房的个人所得税以纳税保证金形式缴纳，在视其新购房的金额与原住房销售额的关系，全额或部分退还纳税保证金；•个人转让自用5年以上唯一生活用房，免征个人所得税。•房地产“费”是指在房地产的开发、经营活动中发生的税以外的其他收费项目的总称。一、房地产开发过程中的“费”：(一)市政公用设施建设费(二)四源费：兴建自来水、污水、煤气、供热四项服务设施的费用(三)其他费用项目如：城建综合开发项目管理费、房屋拆迁管理费、防洪费、绿化建设费等。第四节房地产“费”•二、房屋登记费•房屋登记费，是指县级以上地方政府房地产主管部门对房屋权属依法进行各类登记时，向申请人收取的费用。•1.房屋登记费•2.房屋变更登记费•3.其他登记费用第四节房地产“费”三、房地产中介服务费(一)房地产咨询费(二)房地产经纪费(三)房地产价格评估费四、公证费•公证是国家公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序证明民事法律行为、有法律意义的文书和事实的真实性、合法性，以保护公共财产，保护公民身份上，财产上的权利和合法利益的活动。•公证服务收费分为计件收费和按标的比例收费两种。•公证处办理公证事物要按规定收费，证明土