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第五章房地产转让法律制度第一节房地产转让概述一、房地产转让的概念和特点房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。特点1、房地产转让当事人之间具有平等性2、房地产转让的客体具有特殊性3、房地产转让为要式行为第一节房地产转让概述二、房地产转让的形式（一）买卖（二）赠与（三）其他形式第一节房地产转让概述三、房地产转让的原则（一）房地一体处分原则（二）价格管理原则（三）公示原则第一节房地产转让概述四、房地产转让合同（一）房地产转让合同的有效条件1、主体具有合法资格2、客体符合法律要求（不属于禁止转让的房地产）3、形式要件（书面形式）4、意思表示要件5、房地产买卖不得违反政策、法律和社会公德第一节房地产转让概述四、房地产转让合同（二）房地产转让合同的内容和形式上海市房地产买卖合同范本第一节房地产转让概述五、禁止转让的房地产城市房地产管理法第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。违反第38条的房地产交易合同的效力问题第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一节房地产转让概述六、房地产转让程序申请-签订买卖合同-评估价格-缴纳契税和补交地价-登记发证案例讨论新罗公司与原告金善朝办理该房产买卖事宜，双方签订了一份《购房合同》，约定：新罗公司将海滨大厦第２１层Ｄ座卖给金善朝。买卖双方未办理产权过户手续，但金善朝已支付了大部分房款，且新罗公司将房屋交金善朝使用，并将房屋所有权证交付金善朝。新罗公司宣称因为未登记所以该购房合同无效，愿意退还购房款，要求金善朝退还房屋？合同是否有效？第二节建设用地使用权转让一、建设用地使用权转让的概念和特点建设用地使用权人通过出售、赠与或其他合法方式将建设用地使用权转移给他人的行为（一）原则上具有有偿性（二）具有要式性（三）转让合同的期限受出让合同的限制（四）具有严格的程序性第二节建设用地使用权转让二、建设用地使用权转让的条件（一）出让建设用地使用权的转让条件第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。第二节建设用地使用权转让二、建设用地使用权转让的条件（二）划拨建设用地使用权的转让条件第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。第二节建设用地使用权转让三、建设用地使用权转让的效力（一）建设用地使用权转让时，建设用地使用权出让合同的权利义务随之转让（二）地随房走（三）政府的优先购买权（四）就同一建设用地使用权订立数个有效转让合同的处理（五）申请变更登记第二节建设用地使用权转让四、转让和出让的区别第一，主体不同第二，取得方式的性质不同第三，客体不同第四，支付费用的性质不同第五，期限不同第三节商品房现售一、商品现售的概念和条件条件：《商品房销售管理办法》第七条商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。第三节商品房现售二、房地产销售广告（一）商品房销售广告的法律属性邀约邀请，但是如何内容符合要约的条件，就构成要约（二）虚假广告引起的法律责任构成要约-违约责任构成要约邀请-缔约过失责任第三节商品房现售三、商品现售合同（一）现售合同的主要内容（二）示范文本第三节商品房现售四、商品房的计价方式与面积计算（一）计价方式按套、套内面积和按建筑面积计价国家发改委2011年《商品房销售明码标价规定》第八条商品房销售明码标价实行一套一标。商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。第三节商品房现售四、商品房的计价方式与面积计算（二）面积计算在合同中约定商品房面积的计算方法，以及合同约定面积与产权登记面积发生误差时的处理方式。约定面积和登记面积不符，双方无约定也无补充协定的。按照以下规则误差比在3%以内：按实际面积结算房价款误差比超过3%的，构成实质违约，买受人可以请求解除合同。买受人同意继续履行的，处理规则可见教材第146页最后一段。第三节商品房现售五、商品房保修（一）住宅质量保证书（二）保修期限（三）保修义务的履行及保修责任的免除第三节商品房现售六、商品房的交付（一）设置样板房的商品房交付（二）交付的商品房质量（三）风险负担（四）逾期交付及办理权属证书的违约责任第四节商品房预售一、商品房预售的概念商品房预售指房地产经营单位将建设中的商品房预先出售给承购人，由承购人根据预售合同支付房款并在房屋竣工验收合格后取得房屋所有权的房屋买卖形式。第四节商品房预售二、商品房预售的条件（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。（四）商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。第四节商品房预售三、预售许可证的取得调和许可程序（一）取得条件（二）许可程序四、商品房预售认购书1、认购书中定金属于订约定金，定金的处理规则：因出售方原因无法订约的，双倍返还定金。因买方原因无法订约的，定金不予退还。如不可归责与当事人双方的事由，定金返还。2、如认购书具备买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当被认定为商品房买卖合同。第四节商品房预售五、商品房预售合同及登记（一）商品房预售合同的内容（二）商品房预售合同的登记备案的法律性质：不是合同生效的要件，但是如双方约定，从其约定预告登记制度与商品房预售合同的备案制度第四节商品房预售六、商品房预售后规划、设计的变更房地产开发企业不得擅自变更规划设计经批准的规划变更，房地产开发企业在变更确定之日起10日内，书面通知买受人买受人在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。房地产开发企业未在规定期限内通知买受人的，买受人有权退房。房地产开发企业承担违约责任。第四节商品房预售七、预售商品房的转让根据中华人民共和国建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会七部委联合颁布《关于做好稳定住房价格工作的意见》（2005年4月30日），建设部、发改委、工商行政总局《转发关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》（建住房〔2006〕166号）的有关规定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让，在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续。预售合同已办预告登记或备案的，对于预购人因债权债务或其他原因，经司法部门认定或拍卖导致房屋权属转移的，为了保障执行人的合法权益，并使司法裁判得到切实执行，房屋权利人可向房地产交易登记中心申请办理预购商品房转移预告登记，房地产交易登记中心根据法院协助执行通知书要求协助将未竣工的预售商品房转移到司法部门裁定的权利人名下。该业务办理时限是9个工作日，核发《预购商品房预告登记证明书》。第四节商品房预售八、销售方违约的惩罚性赔偿商品房买卖能否使用消费者权益保护法第49条？第四十九条经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。2003年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。案例解析许粤胜诉广州市番禺粤海房地产有限公司房屋买卖合同纠纷上诉案开发商“一房二卖”违法售酒店公寓23业主获双倍赔偿外滩地王案课堂练习1999年9月,某公司通过协商出让方式,购得处于某市经济开发区的未开发土地20公顷的土地使用权,用于建设与工业区配套的住宅小区。为筹集开发资金，某公司在取得有关土地使用权属证明后，立即将其中的10公顷土地的土地使用权转让给A公司。问：某公司转让土地使用权的行为是否合法？为什么？课堂练习2005年3月13日，与北京泰丰房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，购买了位于北京西站南广场东区的中国企业家大厦第15层1521号房。泰丰公司将涉诉房屋出售给胡先生后，又将该房屋出售给他人，并办理了预售登记备案，致使胡先生无法办理预售登记。陈先生于2004年11月与泰丰公司签订了商品房买卖合同，他购买的是涉案酒店19层一套建筑面积76.7平方米的房，房屋总价为88.5万余元。经调查飞，发现泰丰公司从建委取得的预售许可证批准的预售部位为该大厦的1层、4层至18层，而陈先生买的恰恰是未取得销售许可的19层。请问：泰丰公司应当承担什么样的法律责任？理由是什么？课堂练习2009年6月，某房地产公司对外发售某楼盘房产时，以本市某公办重点小学本部已整体搬迁入驻房地产公司所开发楼盘项目为核心内容进行广告宣传，广告表示：“某重点小学本部已整体搬迁入驻房地产公司所开发楼盘项目，仅限购房者一个子女就读于本项目内重点小学本部，并且捐资助学费全免”等。2009年10月，张先生与该房地产公司签订《房地产买卖合同》，购买了该楼盘一套房产。2010年8月，张先生为其子女办理入学报名手续时发现：该楼盘项目内的小学系一家民办学校，并非某重点小学。张先生将房地产公司诉至法院，要求房地产公司承担违约责任。请问法院该如何判决？判决理由是什么？第六章房地产抵押法律制度第一节房地产抵押概述一、房地产抵押的概念和法律特征概念特点（一）客体是房地产且不转移占有（二）房地产抵押具有从属性（三）房地产抵押具有不可分性（四）房地产