投资性房地产

2020年2月11日1时32分1关键术语投资性房地产初始计量后续计量成本计量模式公允价值计量模式计量模式的变更房地产的转换2020年2月11日1时32分3重点与难点•课程重点：成本模式与公允价值模式下投资性房地产核算。•课程难点：成本模式与公允价值模式下投资性房地产核算的区别，以及投资性房地产相互转换。•推荐方法：联想具体业务进行学习，并积极参与课上课后练习，同时进行课外阅读相关资料。2020年2月11日1时32分4取得持有处置计量模式取得的会计处理计提折旧价值变动期末计价处置分类账务处理内容结构要点2020年2月11日1时32分5案例导入•北京锋华兴业公司主营业务为物业经营，主要的投资产品，一个是酒店式公寓，像金桥国际公寓、晶都国际、大连的樱花山庄、山西的君豪国际等；第二是商务公寓，商务公寓的性价比很高，使用起来价廉物美，投资回报也很高，如西屋国际、国润商务大厦、北环中心等；第三是写字楼，如中国兵器大厦、嘉豪国际中心等……•你知道的物业经营公司有哪些?2020年2月11日1时32分6投资性房地产的概念、特征实务1投资性房地产概述投资性房地产的范围2020年2月11日1时32分7一、投资性房地产的概念•概念：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。二、特征•主要形式1.出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为；2.持有并准备增值后转让的土地使用权•与自用房地产及商品房的区别用途、目的•后续计量方式1.成本模式2.公允价值模式三、投资性房地产的范围属于投资性房地产的项目已出租的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权已出租的建筑物不属于投资性房地产的项目自用房地产作为存货的房地产代建的建筑物2020年2月11日1时32分9•【多选1】下列项目中，属于投资性房地产的有（）。A.已出租的建筑物B.已出租的土地使用权C.持有并准备增值后转让的土地使用权D.按照国家有关规定认定的闲置土地E.作为存货的房地产••【多选12】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。•A．已出租的建筑物•B．准备出租的店铺•C．已出租的土地使用权•D．以经营租赁方式租入后再转租的建筑物【答案】AC2020年2月11日1时32分11注意：1.自用企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中不重大的，将该建筑物确认为投资性房地产；所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，应视为企业的经营场所，确认为自用房地产。例如，企业出租给本企业职工居住的宿舍，企业拥有并自行经营的旅馆饭店。属于自用房地产。2.存货商品房2020年2月11日1时32分12投资性房地产的确认实务2投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产的初始计量2020年2月11日1时32分13•一、投资性房地产的确认1.条件：首先符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件•2.时点：分类确认为投资性房地产的时点已出租的土地使用权和已出租的建筑物租赁期开始日持有并准备增值后转让的土地使用权企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期2020年2月11日1时32分14【判断】金鑫以个人名义购入了3套房子，等房价上涨，卖出2套，赚到了40%，所以这两套属于投资性房地产()答案:错取得的成本(1)转换为自用(2)处置结转期末成本投资性房地产（一）账户设置转销数计提数投资性房地产累计折旧(摊销)累计折旧(摊销)转销数提取数投资性房地产减值准备已计提但尚未转销二、投资性房地产的初始计量•投资性房地产应按成本进行初始计量。二、投资性房地产的初始计量2020年2月11日1时32分16(二)、计量模式1.成本模式一般采用成本计量模式。2.公允价值模式存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可采用公允价值模式。其具体条件是：1）所在地有活跃的房地产交易市场；2）可以取得同类或类似房地产的市场价值及相关信息。2020年2月11日1时32分17成本模式1、外购投资性房地产企业购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值：购买价款+相关税费+可直接归属的其他支出借：投资性房地产——X房产（实际成本）贷：银行存款公允价值模式外购投资性房地产初始计量与成本模式基本相同采用成本模式计量的企业，外购投资性房地产时：采用公允价值模式计量的企业应当在“投资性房地产”科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目。并在外购投资性房地产时：投资性房地产××××××银行存款××××××银行存款××××××投资性房地产——成本××××××外购的房地产只有在购入的同时即开始出租才能直接确认为投资性房地产。如果购入时尚未对外出租，则应先将其确认为固定资产。2020年2月11日1时32分19成本模式2、自行建造或开发投资性房地产在自建或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值:成本=土地开发费+建造成本+应予以资本化的借款费用+其他费用+分摊的间接费用(建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益，不计入建造成本)借：投资性房地产——X房产（实际成本）贷：在建工程无形资产如果不是取得的同时即出租，则应该先计入固定资产或者存货核算。公允价值模式自建投资性房地产初始计量与成本模式基本相同2020年2月11日1时32分20【例1】2010年3月，甲企业从其他单位购入一块土地的使用权，并在该块土地上自行建造三栋厂房。2010年6月，甲企业预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工（达到预定可使用状态）时开始起租。2010年7月5日，三栋厂房同时完工（达到预定可使用状态)。该块土地使用权的成本为600万元；三栋厂房的造价均为1000万元，能够单独出售。甲企业的账务处理如下：解：土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产[600×(1000÷3000)]＝200万元。借：投资性房地产——厂房10000000贷：在建工程10000000借：投资性房地产——土地使用权2000000贷：无形资产——土地使用权20000002020年2月11日1时32分21【练习1】2011年2月，甲企业计划购入一栋写字楼用于对外出租。3月6日，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将这栋写字楼出租给乙企业，为期2年。3月10日，甲企业实际购入写字楼，支付价款共计3000万元（假设不考虑其他因素，甲企业采用成本模式进行后续计量）。请你为甲企业进行账务处理2020年2月11日1时32分22•甲企业的账务处理如下:借：投资性房地产—写字楼30000000贷：银行存款300000002020年2月11日1时32分23(三)非投资性房地产转换为投资性房地产房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。包括：•作为存货的房地产改为出租；•自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租；•自用土地使用权停止自用，改用于资本增值；•投资性房地产开始自用。2020年2月11日1时32分24成本计量模式公允价值计量模式实务3投资性房地产的后续计量和后续支出2020年2月11日1时32分25•投资性房地产的后续计量有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时可以采用公允价值模式计量。但是同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。2020年2月11日1时32分26成本模式下投资性房地产的后续计量（一）摊销未确认融资费用借：银行存款贷：其他业务收入收取租金计提折旧借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧一、投资性房地产的后续计量计提减值准备借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备2020年2月11日1时32分27【例2】甲企业一栋办公楼出租给乙企业使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设该栋办公楼的成本为1800万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同约定，乙企业每月支付甲企业租金8万元。当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1200万元，此时办公楼的账面价值为1500万元，以前未计提减值准备。甲企业的账务处理如下：2020年2月11日1时32分28解：1．计提折旧每月计提折旧1800÷20÷12＝7.5（万元）借：其他业务成本75000贷：投资性房地产累计折旧750002．确认租金借：银行存款（或其他应收款）80000贷：其他业务收入800003．计提减值准备（1800万-1500万）借：资产减值损失3000000贷：投资性房地产减值准备30000002020年2月11日1时32分29练习3：乙企业投资性房地产采用成本模式计量，2009年1月1日购入一幢建筑物用于出租。买价240万元，预计使用20年，预计净残值为0。采用直线法折旧。2009年12月31日，估价可收回金额为220万元。•每月租金收入1.5万元存入银行。•请你为乙企业进行账务处理2020年2月11日1时32分30•借:投资性房地产2400000•贷：银行存款2400000•借:其他业务成本10000(240÷20÷12)•贷:投资性房地产累计折旧10000•借:资产减值损失200000•贷:投资性房地产减值准备200000•借：银行存款15000•贷：其他业务收入150002020年2月11日1时32分31公允价值模式下投资性房地产的后续计量（二）注意：在公允价值模式下，不对投资性房地产的价值进行摊销，而是按其公允价值的变动差额调整。设“成本”和“公允价值变动”两个明细科目。•1.不对投资性房地产计提折旧或进行摊销；•2.以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，差额计入当期损益•3.取得的租金收入确认为其他业务收入。2020年2月11日1时32分32摊销未确认融资费用借：银行存款贷：其他业务收入收取租金公允价值变动借：投资性房地产——x（公允价值变动）贷：公允价值变动损益公允价值模式下的账务处理若公允价值下降，做相反分录。2020年2月11日1时32分33•【例3】2009年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋写字楼于开发完成的同时租赁给乙公司，租赁期为10年。当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为9000万元。甲公司采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。2009年月12月31日，该写字楼的公允价值为9200万元。2010年12月31日，该写字楼的公允价值为9300万元。2020年2月11日1时32分34借：投资性房地产2000000贷：公允价值变动损益20000002009年12月31日公允价值变动借：投资性房地产90000000贷：开发成本900000002009年10月1日租赁借：投资性房地产1000000贷：公允价值变动损益10000002010年12月31日公允价值变动2020年2月11日1时32分35•【练习4】甲企业为从事房地产经营开发的企业。2008年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为l0年。当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为7000万元。甲公司采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。2008年l2月31日，该写字楼的公允价值为7200万元。2009年l2月31日，该写字楼的公允价值为7100万元。请你为甲企业的账务处理2020年2月11日1时32分36参考答案：（1）2008年10月1日，甲公司开发完成写字楼并出租借：投资性房地产——×写字楼（成本）70000000贷：开发成本70000000（2）2008年12月31日，以公允价值为基础调整其账面价值，7200-7000=200万元计入当期损益借：投资性房地产——×写字楼（公允价值变动）2000000贷：公允价值变动损益2000000（3）2009年1