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（东方银座公馆）踩盘报告开发商深圳市南山罐头厂有限公司代理商世联开盘时间2010-05-23装修标准精装修项目区位情况粤港经济合作，前海被定位为深圳未来发展的重点，具有良好的发展和巨大的发展潜力；临近宝安中心区，前海物流区，后海中心区，资源相对丰富，适合投资；邻近有公车站，还有一个地铁1号延长线（大新站），无论是自驾车还是乘坐公交车或是地铁都是很便捷；项目发展方向酒店式公寓客户到访情况周1-周5周六日近期和前期10-15批20-35批近期来访人数减少原因：政策；房贷；热销户型售出周边人、车流量在十字路口上，周围人流量和车流量都较大配套设施中小学、幼儿园、综合商场、医院、邮局、银行、南山图书馆、南山文体中心建筑总面积31213.36土地面积4414.98绿化率30%容积率6.60管理费（元/㎡·月）4.68停车位210套数及价格情况商业5721㎡住宅(374)套28000/㎡目标客户定位情况投资型客户、白领、年轻夫妇、推广变动情况阶段蓄热期开盘期持续销售期尾盘期推广主打媒体短信、道旗、楼墙标语、新浪短信、道旗、楼墙标语、新浪媒体力度有效性价格变动情况记录最高价（㎡）均价（㎡）最低价（㎡）详情2010-06-2828000目前无优惠2010-06-2228000目前无优惠2010-06-1222000具体优惠信息根据户型不同而定客户心态价值点排斥点1.小复式户型方便出租2.交通便利3.赠送超大面积、空调、厨具4.酒店式服务5.精装修6.关内少有的酒店式公寓、复式1.价格过高，泡沫化趋势大2.管理费太高3.政策、房贷、观望4.入手价格太高，转手难，不适合投资5.绿化少6.十字路口，会很吵杂主力户型户型面积（㎡）数量（套）销售数量销售数量占总套数比例复式一房55-66复式一房67-68复式二房78复式一房77-89复式三房86-89平面一房45-54畅销户型情况畅销户型：1.2号公馆C、D户型（复式一房、67-68㎡）户型方正；正南朝向，采光和通风都非常好；复式二层为卧室和书房，动静分区较好，注重私密性；上下两层均配以宽阔噢景观露台，景观较好；N+1户型设计方式，灵活多变；特设情景玄关，营造温馨浪漫的家庭感觉。楼梯位置设计稍微欠缺，占据了餐厅的位置，餐厅位置较小。滞销户型情况销售状况已卖出（）套退房（）套退房的原因优劣势点评优势劣势1.关内少有的小复式户型2.前海地段，未来发展重心之一3.周边生活配套相对成熟4.交通便利5.送精装修，赠送超大面积、空调6.酒店式服务7.自备商业街1.价格过高，有炒作嫌疑2.管理费太贵3.绿化较少4.临近十字路口，吵杂5.入手价格太高，转手难6.精装修质量一般，地板不好可比项目竞争分析丽湾国际公寓VS东方银座公馆1.开发商丽湾国际公寓的开发商是深圳市阳光丽安投资有限公司，网络搜索的资料不多，没有相关的房地产新闻，目前公司仅有这个项目。东方银座公馆的开发商是南山市罐头厂，由于属于东方银座集团旗下的公司，所以没多少介绍。2.规模和品质规模上，丽湾国际公寓的总建筑面积比东方银座公馆要大2倍，规模相对较大；但是，东方银座公馆赠送的精装修比丽湾国际公寓要高档。3.社区园林两者在社区园林上都是差不多，主要以商业性为主。4.房价丽湾国际公寓B栋的均价为16000/平方米，现在购买还有93折优惠，另外丽湾国际公寓的用地性质是商业用地，可作办公室。东方银座公馆均价28000/平方米，目前没优惠。5.户型户型上，东方银座公馆主力户型是小复式，相对于丽湾国际公寓的平面小户型，确实出色不少。6.配套和交通配套和交通上面，东方银座公馆都比丽湾国际公寓要好很多，生活配套都已经相对成熟；丽湾国际公寓周边仅有的公交车站还是临时的。总结户型都比较适合年轻一代，尤其是复式的。东方银座公馆开盘后，均价是28000元/平方米，虽然它是含精装修，加上源自国际酒店组织认证的“金钥匙”，将可以满足业主在生活中的各种需求，但是相对于它对面的阳光棕榈园二手房16000元/平米左右的价格，无疑，东方银座公馆的价格确实偏高了。另外，很多客户都表示对它的管理费不满，觉得太高，不合理。