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2006/11/20旧改项目流程及此类项目操作关键点研究2报告主要内容一、旧改基本流程二、旧改项目关键点研究3旧改基本流程（以龙岗区为例）立项审批、公示确定开发商拿地注：拿地之后进入项目开发建设阶段，流程与普通项目相同。拆迁阶段项目开发建设阶段4旧改基本流程（以龙岗区为例）立项审批、公示确定开发商拿地镇政府区旧改办区政府申请审核审批批复需改造的城中村所在的镇政府向旧改办提交“旧改申请”。旧改办审核、旧改领导小组审批同意。区政府作出立项批复。5旧改基本流程（以龙岗区为例）立项审批、公示确定开发商拿地镇政府区旧改办区政府前期工作审核审批批复公示核定改造范围，编制旧改规划设计方案，土地、房屋权属调查、房屋查丈。对旧改项目评估、审核，拟定详细方案、编制专项规划方案报旧改领导小组审批。区政府批复，改造预案公示，内容包括规划方案、拆赔方案、安置回迁方案等，征询公众意见，需经90%以上业主同意。6旧改基本流程（以龙岗区为例）立项审批、公示确定开发商拿地招标、评标资金落实确定开发商区旧改办公告招投标事项，评标委员会（村民代表、镇政府代表、规划国土部门代表、旧改领导小组代表、外聘专家等）评标。建立旧改专用帐户，监管资金入帐，或由银行担保。区旧改办与开发商签订改造协议书，核发《城中村改造单位确认书》。7旧改基本流程（以龙岗区为例）立项审批、公示确定开发商拿地土地征用与收回协议用地选址意见书建设用地规划许可证拆迁安置补偿协议房屋拆迁许可证土地出让合同项目建筑报建手续规划国土部门与旧改区各相关单位签订规划国土部门向开发商核发规划国土部门向开发商核发规划国土部门向开发商颁发开发商与被拆迁人签订规划国土部门与开发商签订8旧改基本流程顾问部代理部服务对象：政府服务对象：开发商立项审批、公示确定开发商拿地9旧改项目关键点研究旧改项目的原则：1.低风险运作2.合理的利润率3.平稳的销售速度商业部分的主要问题住宅部分的主要问题项目开发的主要问题10旧改项目关键点研究——项目开发项目开发方面常见问题列举：营造区域价值综合体建筑开发难度项目开发顺序项目整体社会效应研究11旧改项目关键点研究——项目开发营造区域价值目前龙岗的大量旧改项目整体规模较大、容积率类似、自身配套相似、同受90平米影响，同类化现象严重；大批项目同期进行，市场竞争激烈，龙岗区域客户比较封闭，客户量有限，各项目如何突破竞争，成为其成败的关键；部分龙岗边缘陌生区域的大型项目的开发（通常是30万建面以上），其关键点在于如何提升区域价值，通过各种手段进行区域的炒作和营销以更大的吸引客户，提升片区价值，带来更大的利润，否则该类大型项目难以获取足够的客户数量而影响项目的顺利开发；12旧改项目关键点研究——项目开发综合体建筑开发难度目前大规模旧改项目都带有较强的社会责任职能，因而项目会有较为完善的社会配套建设要求，包括学校、商业、酒店等等；配套中学校对项目的宣传推广较为有利，但是商业和酒店会对项目带来较大的销售难度；龙岗商业饱和，中心城商业空置率较高，新的商业销售难度较大；酒店方面，虽然龙岗的整体经济对酒店的需求较高，但目前龙岗的酒店市场并不成熟，无优势景观资源的区域对酒店的需求量不大，并且酒店对开发商的实力以及要求都较高，开发难度和资金投入都很高，对低风险运作不利；13旧改项目关键点研究——项目开发项目开发顺序旧改项目往往包含住宅、集中商业、商铺、学校、酒店、还建住宅和商业；一般的开发顺序，启动区以部分住宅、还建住宅和商业、集中商业启动；其中集中商业一期启动为了提升项目商业客户对商业的信心，也有利于提前招商，还建住宅和商业也无法产生利润，因而为了达到启动区的资金收益基本平衡需要一部分可销售的住宅来实现；学校可以在中后期开发，也便于住宅的营销推广；由于酒店一次性投入较大，资金回收较慢，因而不建议在前期开发，为了确保项目的低风险运作，应在后期回收资金之后进行建设；14旧改项目关键点研究——项目开发项目整体社会效应研究旧改项目要求开发商提高社会职责和社会效应；改变落后的生活习惯、区域面貌，引导新的舒居生活标准也是旧改项目所义不容辞的责任；社会职责不仅仅体现在规划中的社会配套设施；如何确保中低收入家庭购房、建设和谐社会，也是旧改项目在运作的时候所必须要考虑的因素；在项目开发中融入生态可持续技术，是建设集约型国家和社会所必经的一个改造过程，这些都是旧改项目所需要肩负的社会责任；15旧改项目关键点研究——商业商业方面常见问题列举：项目商业面积过大和龙岗整体商业饱和的问题商业开发顺序建议商业还建问题商业业态规划16旧改项目关键点研究——商业项目商业面积过大和龙岗整体商业饱和的问题龙岗目前商业整体出现供过于求的局面，旧改项目商业面积大，销售难度增加；中心城大量商业空置，整体商业氛围较差；老镇的商业氛围较好，但整体规划落后，业态分布散乱；城中村的商业多以餐饮类、日用百货类为主，服务于村内一般生活消费者，难以形成区域规模；大型专业市场也以五金、汽配、建材等业态形式为主，不适宜引入新建的居住小区，会降低居住质量；17旧改项目关键点研究——商业商业开发顺序建议商业一般先进行集中商业建设，为的是树立昭示性的商业形象，也为项目集中商业的招商提供现楼参观；营造活力街区，在项目后期随住宅建设街铺，并且在设计之初就进行商业的业态规划，并且确定还建范围，先还后售；对社区服务类项目要提前设计其使用要求，方便招商；18旧改项目关键点研究——商业商业还建问题商业还建应先通过客户方谈以及商业拆迁补偿协议确定商业还建范围以及位置；比较通常的做法一般以街铺的形式或者集中商业一层商铺还建，具体还建做法可以采用等值抽签的方式，若干不同价值的商铺组成一组，分成若干总值相等的小组让村民抽组；街铺商业面积过大，则可以还建街铺，村民也比较接受街铺，从而避免在还建环节出现纠纷；19旧改项目关键点研究——商业商业业态规划为了带活整体商业，应以品牌集中商业带动街区型商业，降低商业的销售风险；一期入伙时商业以家装、布艺等与装修相关业态，同时引入大型集中商业带活周边商业氛围；后期商业业态以餐饮、服装、地产、银行、邮政、医疗等社区相关配套为主要经营形式；20旧改项目关键点研究——住宅住宅方面常见问题列举：关于拆迁问题还建面积与90平米关系住宅形态问题21旧改项目关键点研究——住宅关于拆迁问题拆迁问题是旧改项目成败的重中之重；旧改项目能否顺利拆迁关系到项目工期以及销售的重要节点的确定，否则则难以预计项目的进度和竞争策略的制定；解决措施就是快速补偿、快速拆迁、避免“夜长梦多”，因为随着旧改项目及城市化进程的推进，地块低价很可能迅速提升，假如拆迁滞后，原住地居民要求提高补偿金额，或者成为钉子户，则对项目整体进度和开发投入造成重大影响，甚至导致项目失败；22旧改项目关键点研究——住宅还建面积与90平米关系在旧改项目定位开始之前要通过开发商和龙岗区旧改办确定本项目90平米所占比例；旧改项目不确定性因素较多，很多需要落实的具体指标以及旧改相关政策的限制都需要逐个确认；还建面积是否受到90平米指标的限制，或者村民对还建面积的要求应该在项目定位开始之前通过市调、访谈以及和开发商讨论确定（部分项目开发并未和村民签署还建关于90平米限制的协议）；通过访谈可以得到村民对于拼合产品的接受度，从而寻找新的解决方案；23旧改项目关键点研究——住宅住宅形态问题由于商业面积过大，加之龙岗目前商业发展的初级形态，因而在布局上必然会将沿街面尽可能的布置街铺，使得园林被裙楼底商围在中央；建筑及园林风格方面龙岗人又比较青睐于欧洲古典风格，但是欧洲风格提倡建筑位于空旷的自然山水中央，以园林围和建筑，因而园林风格和园林布局相距甚远，设计也仅仅追求符号形似；目前旧改平面布局欧洲园林平面布局外部空间内部空间