武汉大环境分析

武汉大环境分析政府持续的政策高压，房地产市场逐渐迎来寒冬。楼市面临涨价放缓及会落得问题状况，2011年，武汉商品住房成交108192套，同比2010年减少4.32%。买房客户应买或不买而纠结。2011年，武汉住房成交均价同比上涨3.72%，远远低于2010年的17.44%的涨幅。中心成区房价编者按：自北上广一线城市降低房贷利率后，终于传来武汉多家银行首套房贷利率回归基准的消息，加之央行日前宣布下调存款准备金率，不少前期观望和等待的刚需购房者频频出手，拉高了武汉楼市成交量。上周武汉市商品房迎来成交小高峰，日成交量突破400套。武汉购房者真的都能享受到基准利率吗?存准率和首套房贷利率双降对武汉楼市有哪些影响?本期狐说楼市将带您直击武汉房贷市场的现状。武汉房贷市场扫描：首套房贷利率普降据楚天都市报报道，包括中、农、工、建在内的多家银行房贷利率已回归基准。“早上刚收到的消息，房贷已经开始执行新的标准，首套房利率实行基准利率，首付3成。”光大银行个贷经理告诉记者。记者又走访工、农、中、建等多家银行，发现大多数银行首套房利率都是基准利率。部分股份制银行虽未执行基准利率，但和此前相比，房贷利率明显回调。招商银行针对首套房和二套房的房贷利率，分别从此前的基准利率上浮10%和20%，调整为上浮5%和15%，交通银行执行利率分别从此前的10%和15%调整为上浮5%和10%。利率下调意味着还款压力的减小对首次购房者而言，利率下调就意味着还款压力的减小。记者算了一笔账，以贷款50万元20年偿还为例计算，若执行基准利率，月供约为3891元;若利率上浮10%，月还款额约为4106元，两者相差215元，20年少支出利息共计5.1万余元。实际执行：不同客户实行差异化利率据武汉晨报报道，虽然首套房贷利率开始下调，但不会“一刀切”，购房者实际拿到的利率还取决于银行与开发商的关系、其本人的经济能力、征信记录及对银行的贡献度大小。然而，对于利率下调前购买首套房的市民来说，就暂时无法享受基准利率了。中国银行一个贷人士告诉记者，现在存量房贷很难操作，很难获得银行审批。其他几家刚刚下调首套房贷利率的银行相关人士也称，暂时不会接受存量房贷下调利率的申请。百城房价连续6月下跌2月武汉人买房环比增4成2月份，武汉楼市成交量明显回升，商品住宅销售7222套，同比增加2589套。但是，成交均价与全国100个重点城市的房价趋势同步，连续第6个月环比下跌，并且连续第2个月同比下跌。利好刺激销售武汉房地产市场信息网数据显示，今年2月份全市商品住宅销售套数为7222套，相比1月份的5159套，增长约40%，与去年同期相比增幅也比较明显。进入2月以后，江城楼市受春节假期的影响开始减弱，伴随着开发商积极的促销，各个片区成交量有所回升。上月，除东西湖片和沌口片成交量较1月有所减少外，其他片区较1月均不同幅度增加。尤其是近期推盘较多的武昌中心区、南湖片、古田片和汉阳中心区，环比1月成交量增幅在40%以上，二七后湖片和关山片增幅也接近30%。不过，业内人士分析，今年2月份成交同比增加有多方面原因：一是去年2月属于春节当月，春节前后成交量较低是正常现象；另外，今年2月份开始，各个银行对首套房贷申请门槛有所放松，多家银行将贷款利率下调至基准利率，审批放贷时间大为缩短；加上开发商瞄准观望了很久的刚需族推出不少促销活动，带动了成交放量。业内人士分析认为，目前调控政策不放松，购房者观望情绪依然较浓厚。3月份历来是一年的最关键时期，库存压力以及3月份即将到来的房企信托兑付高峰，或将会促使更多开发商降价促销。变相降价增多昨日公布的“全国百城房地产价格指数”显示，2月百城住宅均价为8767元/平方米，环比1月下跌0.3%，跌幅进一步加大。其中，27个城市房价环比上涨，72个城市环比下跌，1个城市持平。环比下跌的城市增加了12个。数据还显示，百城住宅均价自去年9月份首次出现下降以来，截至目前已经是连续6个月环比下降。同比去年2月，百城价格涨幅为0.93%，是去年8月份以来的最低涨幅。从北京、上海、深圳、重庆、武汉等十大城市看，上月房价环比全线下跌，武汉跌幅为0.29%，处于居中位置。百城数据还显示，多个城市的降价方法比1月份有所增加。比如，武汉市场上各大开发商要么主推中等价位的婚房，要么通过“赠送婚嫁基金”、“一成首付”、“团购9折”等方式变相降价，特别是以龙头房企为代表的“调低价格、快速推盘”模式，受到部分购房者的肯定，实现了价格小幅下跌、销量回升的武汉房价连跌5个月创史上最长价格回到3年前在楼市调控一年之后，武汉房价全面步入下调周期。武汉市房管局昨日发布的统计数据显示，2月份，武汉市商品住房均价为6326.96元/平方米，环比下降0.4%，同比下降3.51%。据悉，这已是武汉房价连续4个月环比下降、连续5个月同比下降，创下历史最长的下跌时间。2月，武汉卖出商品住房7222套，环比增加39.99%，同比增加55.88%，销量的大幅增长似有楼市“小阳春”迹象，但武汉市房管局和业内人士均分析认为并非如此。今年春节在1月，去年的春节在2月，每年春节都是楼市的“冰冻期”，春节后的次月销量会出现明显增加。2月楼市的环比基数是今年的春节，同比基数则是去年春节，因基数低而显示增幅大。连续数月下跌后，武汉房价处于何种水平?去年的1月，武汉房价达到历史最高点，为6601.03/平方米，2010年的9月，武汉房价为6323.66/平方米。这意味着，自去年1月底国家出台楼市调控新政后，目前的武汉房价比去年1月每平方米下降274.07元，回落到2010年9月的水平。“房价的长时间下跌表明武汉房价全面步入下调周期。”省社科院经济研究所副所长叶学平说，一两个月的下跌可能是价格波动，但四五个月的下调则发出明确信号，即房价进入深度下行阶段。今年国家楼市调控政策不会放松，尽管可能会有个别月份出现价格的短时波动，但今年内武汉房价都会处于下行周期内。三月第一周新房成交环比跌7.96%实质降价步步逼近(图)2012年03月07日1数据统计：武汉新浪乐居新闻组数据来源：大家顾问新浪乐居讯(编辑万晓琳)3月一度被认为是开发商推盘的“小阳春”，虽然今年3月计划入市开盘量相比2月新盘数量有所增加，但同比依然大幅缩水，且定价更难。据新浪乐居数据统计，三月第一周(2月27日——3月4日)武汉新房成交总数为1886套，环比上周减少163套，减幅为7.96%。新浪乐居研究员张汉邦透露，3月首周末周仅6盘入市，相对于其同区域房价，或呈现低开或已出现实质降价。新盘低开老盘暗降成主流抢占市场份额刻不容缓“现在市场均价下降蛮多。老楼盘拿出大量房源做特价打折很普遍。而新楼盘折扣更多，加上市场定价就已很低，看到合适的就出手吧。”最近频频参加看房团的李先生如是说。从近期小编走访的项目来看，部分楼盘确实出现了实质性降价，不仅降价幅度比较高，而且，降价的项目数量也在扩大。克而瑞数据显示，上周武昌中心和南湖持续零开盘，光谷仅当代卡梅尔小镇3期在3月4日新推了部分房源，主打77-90㎡高层花池洋房，折后均价5597元/平，青山区域新盘菁华园9号楼3月3号开盘在售，主推77-82平房源，折后均价7350元/平。当天1号楼清盘，清盘均价减1000元。两个楼盘低开的价格吸引了很多手头余钱不多的刚需族，去化率均达到了30%左右。而江北地区相对更为活跃，金地澜菲溪岸精装高层90-145㎡房源3月3日开盘，报价7500元/平，但实际成交价格又有一定的优惠，相对去年推出的7980元/平的精装房源价格有明显的松动。而一向已精装主打的武汉朗诗，首次推出毛坯房报价8300元/平，现场购房这透露其折后价仅7800元/平，相较于起精装房10200元/平的价格，低了近2400元/平，但仅为1至8层的房源。珩生领袖城三期5#楼3月3日开盘在售，主推80-110平两房三方及180平大户型，报价4700元/平。此前认筹期起价3500元/平米的广告就已经吸引了大批的购房者，而有网友透露本次实际折后成交价也仅4500元/平，相对于其正对面的F空港城而言，均价被拉低了近500元/平。卧龙丽景湾三期原墅高层3月3日加推6号楼B单元85-127平米两房三房，均价5850元/平米，而电商团购折后4688元/平起。新浪乐居研究员张汉邦表示，近期只要出现实质降价行为的楼盘均取得了不错的销量，而这论降价潮或将席卷金三银四，未来三个月，预计有更多的楼盘加入降价大军。各大地产机构对房价下降幅度预测大多持谨慎态度，但房价已经进入下降渠道或者说房价已经进入实质性降价阶段这一结论则没有太多疑问。克而瑞相关负责人认为，目前市场处于刚需释放的阶段，开发商抢占更多的市场份额已是刻不容缓的事情了，只有实质降价。主城区交出现明显减少实质降价步步逼近大家顾问最新数据显示，上周洪山、黄陂、汉阳三区位列区域成交套数前三甲。主城区成交953套，环比减少253套，减幅为20.98%；东湖高新、经济技术两开发区共成交161套，环比减少16套，减幅为9.04%；远城区成交772套，环比增加106套，增幅为15.92%。其负责人在接受小编采访时表示：目前市场推盘量仍维持低位，整体成交与上周相比变化不大。受硚口、青山两区保障房备案大幅减少影响，主城区成交出现明显减少；而远城区成交增长则主要由蔡甸区成交增长推动。与此同时，武汉商品住宅均价继续小幅下降。武汉市房管局发布的月度监测报告显示，今年2月份全市(包括远城区)住宅成交均价为6327元/平方米，环比1月下降0.4%，这也是半年来连续第5个月出现下跌。全国人大代表、湖北省统计局副局长叶青在接受小编采访时表示：三年内中央不会取消限购令，但楼市调控是必要的，去年严重炒房这种虚拟经济已经伤害了实体经济，房地产作为资金量非常大的虚拟经济，要进行非常有效的控制，不仅是保证房价下跌，还要保证楼市的健康成长，所以不能过度调控。新浪乐居研究员张汉邦认为，在此背景下，开发商可针对首套和刚性需求的中低端房源进行实质性降价，因为只有这些房源才能以价换量。武汉楼市出现假性回暖购房者切忌恐慌入市由于刚性需求增加、开发商降价，季节性因素等导致成交量出现上涨，楼市出现“假性回暖”，但真正回暖为时尚早。各地政策微调多被中央叫停，国家调控楼市的决心并没有动摇，楼市短期内仍难有起色。当然，目前环境确实有些微妙变化令刚需HOLD不住，比如央行连续两次下调存款准备金率、各银行首套房贷恢复基准利率甚至重现9.5折优惠、各地方政府微调放松限购令的消息不时出现……不过，对此还有另一面的解读：房贷利率的松动下行只是针对首次置业者，并没有改变“限贷令”，只是差异化信贷政策和银行业绩追求的表现，至于多地放松限购令，个个都已夭折，消息一出就被叫停，可见中央政府继续调控房地产的决心并未动摇。不管选择相信从哪一面去解读，不容置疑的是宏观调控政策没有转向。只要限购限贷政策不放松，能进入楼市的有效需求就越来越少，开发商越往后越被动。为此，春节一过开发商就迫不及待地打起了“刚需争夺战”，据了解，目前开发商70%以上都倾向于选择赶紧降价走量，其余也是在观望同行表现，看降多少能撬动消费者，再继续跟进以更多的优惠争夺客户。基于上述种种分析，多名业内专家提醒购房者，虽然不要对房价下跌幅度抱太大预期，但现在的行情并非“回暖”至“反弹”，购房者切忌恐慌入市。[你问我答]武汉公积金二套房贷款如何认定？来源：搜狐焦点网作者：李俊编辑2012年01月05日08:57我来说两句(0)编者按：由于差别化的信贷政策，商业贷款购买二套房，需要首付六成，利率至少1.1倍，首付高、利率也高。有网友咨询，如果以前有一套房，但是没有用过公积金贷款，申请公积金贷款算第二套吗?本期你问我答就为大家解答这一疑问。如果你在买房过程中遇到疑难，加入武汉购房交流群参与讨论，群号：39273016。搜狐焦点网友：你好，我未婚前用纯商业贷款购住房一套，现在我结婚了，我想和老公一起用公积金贷款买套房子，请问能享受首付三成的优惠吗?我和老公都从未使用过公积金贷款。值班编辑：(一)首套住房的认定：贷款申请人及配偶在公积金系统中