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Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2009[保利·上城开盘简报]Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2009报告内容A.项目基本指标B.开盘情况C.开盘价格策略D.成交客户分析E.重要营销节点F.推售户型分析G.营销启示Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2009概况：龙岗中心城深圳实验中学附小附幼、近地铁、龙城公园基本情况中国的保利世界的上城项目资料开盘情况价格策略成交客户营销节点户型分析营销启示保利上城位于龙岗中心城，整体占地69991.83㎡，容积率为3.85。总建筑面积36万㎡。包含住宅，商务公寓，商业，幼儿园，文化室等。总户数约2100套，产品丰富：120—220平阔宅及36—83平70年不限购精装商务公寓。Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2009销售情况选房流程现场管理现场包装到场客户情况11月18日晚发展商销控80套，供关系户和诚意客提前选房，销售约20套；开盘当天成交约25套，合计销售约45套，销售率约为18%；收筹约120个，解筹率约38%；热销户型：6栋的商务公寓。本次推出6栋09\10/17/19/20户型；7栋02\03户型，9栋2单元01\02\03\04户型;共推出251套（拼前271套；未含样板房5套）；项目资料价格策略成交客户营销节点户型分析营销启示开盘情况开盘当天销售概况121-127四房9栋6栋公寓7栋141-180㎡三房→五房36-42单房52一房62两房79-83三房Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2009现场场地较小，显得人气充足，等候区新老客户占比较大11月19日上午9：00开始签到现场座位200个，到场客户约60人工作人员约140人（含员工家属、置业顾问及三级市场）项目资料价格策略成交客户营销节点户型分析营销启示开盘情况销售情况选房流程现场管理现场包装到场客户情况现场客户到访概况Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2009项目资料价格策略成交客户营销节点户型分析营销启示开盘情况销售情况选房流程现场管理现场包装到场客户情况选房流程保利上城选房流程9:30新老客户客户按签到顺序领取顺序号进入等候区11:00选房正式开始主持人以抽号顺序叫号进入选房等候区。20号一组放闸，到60停止叫号客户进入选房区客户进入销控区算价、确定房号客户选房成功后到财务区缴款换取定金收据客户到签约区签订认购书复核，选房结束Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2009签到区把控不严，新老客户均可随意进出选房区闸口管理，转介人员进出引起冲突进入选房区线路较长，没有购房紧张气氛现场所用物料、糕点、水果品质档次均较低各区域导视牌不够醒目舞台表演节目多且杂，体现不出档次现场秩序稍显混乱项目资料价格策略成交客户营销节点户型分析营销启示开盘情况销售情况选房流程现场管理现场包装到场客户情况现场管理Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2009现场包装较为简单现场抽签号码板较为低档选房等候区包装较为简单，形象展示一般项目资料价格策略成交客户营销节点户型分析营销启示开盘情况销售情况选房流程现场管理现场包装到场客户情况现场包装Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2009价格释放低报低开，但大部分客仍保持观望项目资料价格策略成交客户营销节点户型分析营销启示开盘情况﹥10月29日售楼处样板房同时开放，价格释放住宅参照公园大地即20000元/㎡，商务公寓参照珑瑜即18000元/㎡﹥11月12日启动中原三级市场转介，底价格口径：均价16000元/㎡；11月13日公布12900元/㎡起至18000元㎡，均价16000/㎡﹥11月19日公开发售：住宅、公寓实收均价15000/㎡（公寓含装修）Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2009折扣：认筹客户住宅：5万抵10万，公寓客户5万抵8万；开盘98折+付款方式（97折或99折）+办卡99折+团购9.75折整体均价1.5万元/㎡，商务公寓带精装修项目资料价格策略成交客户营销节点户型分析营销启示开盘情况Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2009住宅7栋02户型168平单位价格表：最低价3楼：14486元/㎡最高价33楼：15198元/㎡均价17楼：14868元/㎡房信网销售公示价格表项目资料价格策略成交客户营销节点户型分析营销启示开盘情况商务公寓6栋10户型81平单位价格表：最低价2楼：14928元/㎡最高价32楼：15618元/㎡均价16楼：15288元/㎡Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2009首次置业、刚需客户为主客户来源客户年龄职业构成客户主要来自龙岗中心城和福田客户比较多；通过网络、短信获知项目信息占比较多多为中青年客户，以30-35岁年龄段为主；年龄在50岁以上多为青年客户父母，陪子女来选房。企事业单位职工；小工商业主；置业目的主要为自主；学位和低总价主要吸引点项目资料价格策略成交客户营销节点户型分析营销启示开盘情况Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2009自住成交客户访谈：项目资料价格策略成交客户营销节点户型分析营销启示开盘情况张小姐年龄：30岁左右区域：布吉购房目的：自住，考虑小孩以后上学购买户型：121平住宅具体细节：张小姐是私企员工，现住布吉，与老公一同参加开盘，本次置业主要是为了准备以后小孩上学，样板房开放时来看过，交纳了5万元诚意金。她说现在也不知道该不该买房，都建议再等等，但是他主要是看好这里的学位，从幼儿园到小学可以上，而且上班在布吉也不会太远，所以还是购买了这里的物业。客户敏感点：学位，价格Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2009投资成交客户访谈：项目资料价格策略成交客户营销节点户型分析营销启示开盘情况唐先生年龄：38岁左右区域：福田购房目的：投资购买户型：54平商务公寓具体细节：唐先生是湖北人，现住福田，主要是看好不限购不限贷，总价低还可以注册公司。认为项目旁的珑瑜没有社区的还要卖17000元，上城刚14000多，所以有投资价值，最关键的是还可以注册公司，方便以后自己用或者出租。客户敏感点：价格，不限购限贷。Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2009重要营销活动—高调起势、各大媒体造势，知名度高涨时间重大营销事件2011年9、10月保利剧院展场举办文物展，展示“十二兽首”2011年11月与深圳中学举办签约仪式，宣布公寓住宅均享学位保利剧院展场、秋交会营销中心样板房开放、办金卡开盘“中国的保利世界的上城”引起市场关注开放12余套样板房，项目价值展示发展商周五暗销11月19日项目资料价格策略成交客户营销节点户型分析营销启示开盘情况11月12日暗销9月10月10月29日启动转介、收筹巡展、户外、网络、报纸巡展、网络、户外、短信、报广、电台组合拳11月18日Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2009项目资料价格策略成交客户营销节点户型分析营销启示开盘情况遵循90/70政策，一期共600套公寓，400套120-220平大户Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2009热销户型：住宅功能分区合理、商务公寓80平做三房项目资料价格策略成交客户营销节点户型分析营销启示开盘情况9栋03、04户型4室2厅2卫1厨121.00㎡6栋10户型3室2厅1卫1厨81.00㎡Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2009市场价格客户市场进一步恶化，媒体舆论等因素导致客户进一步观望龙岗中心城区域供应渐多且都为学位房，竞争白热化。开盘实际均价1万5，相对于前期1.6万价格释放，价格进一步放低但仍无法打动客户。项目不限购不限贷+学位已经得到了客户的认可，但是豪宅形象并未博得客户的认可，且近期项目开盘情况和媒体舆论导致客户进一步观望。开盘不尽理想之主要原因分析项目资料价格策略成交客户营销节点户型分析营销启示开盘情况Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2009ThanksforyourattentionWishyouagoodday!