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中国养老社区（中国首席生态颐居健康城）一、项目背景联合国将“60岁以上人口占总人口比例10%，或65岁以上人口占总人口比重达到7%”作为判断一个国家是否进入老龄社会的标准，我国在90年代末就已进入老龄化社会。2007年底全国60岁以上人口达到1.53亿人，占人口总数的11.6%。（一）我国老龄化现状分析（1）老年人口基数大60岁以上老年人口已达1.53亿，是世界老年人口总量的1／5，是亚洲老年人口的1／2。（2）老年人口增长速度快到2045年左右，中国60岁以上人口将占到总人口的30%，该过程发达国家用了100年。（3）高龄化趋势明显目前80岁以上老年人口达1300万，约占全国老年总人口的9.7%，而且每年增加4.7%。1、老龄化特点2、我国人口老龄化面临的诸多问题（1）历史欠帐较多在计划经济体制下，社会没有完成养老积累，这个包袱留到了现在。（2)“未富先老”，人口老龄化与社会经济发展水平不相适应欧美一些发达国家在进入老龄社会时，人均国内生产总值一般在5000━10000美元，我国目前尚不足3000美元，是典型的“未富先老”国家。（3）家庭养老负担加重（4）目前养老方式与实际需求不匹配（1）丹麦的老年住宅特点：环境优美、设计精当乡村城市——田园风光般的美丽和宁静，众多的庄园点缀在广阔绿野上，开阔的乡间公路，如画图一般的古老的乡村教堂，独具丹麦风味的小餐馆，构成和谐的生活画卷。丹麦的《老年人住宅法》对住户标准作了规定：老年住宅应设有厨房、浴室、卫生间，住宅内部必须是无障碍设计，必须保证平均每户建筑面积在67平方米以上，必须有24小时紧急通讯联络装置，必要时设有公共娱乐室，方便老年人交往。（二）国内外优秀实例分析丹麦哥本哈根新形态老年康乐住宅1、国外部分（2）德国的老年住宅特点：政府支持、资源共享德国的老年住宅分为两种体系：社会住宅体系，养老院体系。社会住宅体系里的老年住宅，内部多为无障碍设计，政府对老人住房采取补贴措施。在生活援助方面，老年住宅房产主与民间福利团体签订提供服务的合同。该合同可成为房产主获得建设资金贷款的融资条件。养老院体系里的老年住宅，以生活能够自理的老人为居住对象，是一种接近住宅形式的养老院。在规划上，设计者把社会体系的老年住宅和养老院毗邻建设，以便在设置服务网点和急救站时，两者能共用。德国汉诺威生态老年社区(3)英国的老年社区特点：功能综合、配套齐全英国的老年社区建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动很多。具有完善的配套设施与功能区划分，是集合了居住，商业服务，度假疗养为一体的大型综合社区。(4)法国的老年住宅特点：酒店式公寓人类历史上最早进入老龄化社会的就是法国，法国也是欧洲人口老龄化国家的典型。特色鲜明的老年酒店式公寓是法国解决老年人住房问题的主要模式。在这种酒店式公寓中，配套设施完全依据老年人的需要设计，如防滑设施和无障碍设施等，服务人员远远多于酒店或酒店式公寓，老年人可以根据自己的需要选择长住或短住。日本老龄人的生活质量是在良好的社会保险保障体系的基础上实现的。提供了无障碍设计、具有看护性质、能与家人共同生活(二代居)的住宅产品。老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，突出自助自理。（5）日本的老年住宅特点：全龄化养老日本港北新城老年公寓该项目位于中关村生命科学园内，采用中国传统古典园林建筑，辅以苏州园林式山水，是集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的大型综合性服务机构，是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院。山庄的“太医馆”是一所创新而不离宗的特型医馆，汇集多名曾经担任毛泽东、邓小平等党和国家领导人的保健医生和现任保健专家；国家级中西医专家的后代及嫡传弟子，中国中医科学院教授等40多位“皇城国医”。其他娱乐、住宿、及针对老年人设置的无障碍设施一应俱全。2、国内部分（1）太申祥和山庄特点：会员制、重视医疗保健服务、配套设施较全地处京城北部昌平小汤山镇，拥有国医堂、文化宫、温泉会馆、太阳城医院、太阳城农庄、会议中心、购物中心、假日酒店等功能配套。公建设施近八万平方米，占整个社区建筑面积的30%。社区内有2万平方米的湖泊。（2）北京太阳城特点：配套设施齐全以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，建成了全球最大的银发地产社区。是社区，又像医院；是医院，又像社区，这就是台湾最新推出的房地产概念——养生文化村。集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体。（3）台湾长庚养生文化村特点：依托医院，建设社区3、机遇与挑战并存发达国家的养老产业已经非常成熟，但其养老模式不太适合中国社区居家养老的传统需求。国内养老社区建设普遍表现为规模小、功能单一、专业化水平低。我国的养老产业尚处于起步阶段。除硬件功能上的缺失外，国内有关养老主题的项目普遍缺乏对老年人心理需求的关注，需注入精神层面的服务内容。我国的养老事业由于没有完成前期必要的物质积累，仅依靠政府的力量无法妥当解决人口老龄化带来的问题，因此必需探索引入多方资源、共同参与的解决模式。从京津两地较为成熟的养老社区来看，企业化运营行之有效，而且势在必行。养老社区建设及老年健康产业虽刚刚起步，但已显露出巨大的产业雏形，蕴含着巨大的产业机会。可以断定，养老及相关产业必将成为区域经济发展新的强力推进器。在今年六月份陪同武清区、河西务镇和我公司联合赴台就养老主题进行了业务考察和学习。主要的考察机构包括：敏盛医疗机构、怡和养老机构、康宁老年公寓、双莲社区和台湾长庚养生文化村等，其产业方向、项目功能布局及具体操作的方式方法等对我公司养老社区项目的建设都具有非常大的借鉴参考价值。台湾地区是亚洲养老产业最发达的地区之一，与中国大陆地区所处的文化、经济环境背景最接近。从双莲社区分析的区域养老行业发展曲线上来看，台湾地区和大陆地区的发展曲线基本一致，只不过是在时间上大陆地区滞后了2-3年左右的时间。现在，49年到台湾的健在的人员都处于老龄阶段，这也是台湾养老机构所面临的主要客群，加之文化的一致性，台湾地区养老产业起步较早，这里可能是对国内要老产业发展最具借鉴价值的区域之一。（一）文化一致，台湾发展较快，最具借鉴价值二、台湾养老社区的主要模式（二）养老机构的投资主体来自于社会目前台湾地区养老机构的投资主体主要为社会投资，同时教会等宗教机构也从社会上募集资金建设养老机构，如双莲社区就是教会的养老机构。社会投资如康宁公寓等有代表性的项目，从一开始亏损，经历了市场培育的过程之后逐步进入盈利的状态，这一点和上海的亲和源有非常相似的地方，有一个市场逐步接受的过程。这里面需要重点说明的是长庚养生文化村，台塑集团的王永庆老先生在给自己的母亲看病时发现台湾的康复护理和工作人员的服务意识都非常差，于是台塑集团自己投资，根据王永庆老先生自己的策划，建设了长庚养生文化村项目，该项目主要以医疗体系（长庚医院）为主，建设最好的持续养老环境，同时要让普通的老人也能消费的起，最低的（除医疗、餐饮等不固定支出）每月3000元左右人民币就可入住（普通导游的收入每月10000元人民币）。这样的情况下，长庚养生文化村的入住率在百分之百，能够保证适当的盈利。（三）专业化的养老资源体系较为完备养老机构当中最重要的要素之一就是高品质人力资源的供应，台湾的教育机构专门根据社会需要，在大学内设立了相关专业（具体的专业内容和学科设置后续提供），而且同卓达大学的理念非常接近，在学校期间就有大部分的时间穿插实习，确保学生在毕业后马上就可以成为合格的工作人员。针对老人的养老医疗体系建设过程中出现了专业化的机构，最具代表性的就是敏盛医疗服务体系，通过网路终端的便利服务和医疗数据的巧妙嫁接，做到老人以最短的时间完成住院治疗的过程，其他的康复内容在社区家庭内完成。通过网路来监控老人的身体状态，建立老人的健康档案（只需佩戴一下电子环，血压、血糖、心跳等数据就可自动录入），随时提示老人该注意什么并即使的采取措施。（四）宗教进入养老产业在台湾，教会已经实实在在的进入了养老机构的建设和经营领域，总裁提出的宗教情结去面对老人、真正的去关心老人在台湾已经正在实施当中了。基督教会在社会上募集资金建设了双莲社区（实际上就是专业的养老机构），双联社区建设有教堂，与主体建筑相连接，方便老人做礼拜，相邻的建筑设有类似于招待所的建筑，方便儿女前来探望老人。在这里的老人生活非常快乐，把这里当家了，每年双莲社区要接待上千人在这里共同过春节。与之相类似的是怡和养老机构，他们推行的是快乐养老，每一个工作人员以发自内心的快乐情绪去影响老人。、（五）社区养老和机构养老相结合是大势所趋无论是文化的需要，还是单一机构养老所面临的瓶颈问题，社区养老和机构养老相结合是大势所趋，这一点在台湾已经非常明显，对老社区的升级改造、新建社区的功能配置及大型社区机构养老功能的介入已经开始统筹考虑了，这一点台湾也走在了前面，提前对全龄化部分的住宅产品预留升级空间是非常必要的。（六）我公司养老社区项目运作方向房地产行业也已经进入专业化细分的时代，养老产业空间巨大，关乎国计民生，未来的国家政策支持力度只能是越来越大，银发产业是真正的朝阳产业，是总裁说的真正的“顶天立地”的产业，我们应做到早启动、早介入并持续领先。在行业内树立中国养老第一品牌，把最难做的部分标准化，打造核心竞争力，然后在全国进行复制推广。经综合权衡，关于养老产业中的要素进行对比分析，养老产业中稳定的、极难模仿的部分就是软服务体系，这方面不仅需要具备相关的技能，同时更主要的是要求工作人员要有发自内心的爱心服务意识，要有浓浓的宗教情结在里面。我们可以在卓达大学内设置相关专业进行全方位的培训，这是整个行业最缺少的资源，这是我们卓达养老品牌中核心竞争力打造的主要发力点之一未来的社区养老住宅和机构养老建筑要体现以老人为核心、为老年人服务的思想。例如在长庚养生文化村内和双莲社区内的功能上，室内老人的空间设置就非常的人性化，充分的考虑到老年人的生活需要，在室内的空间设计上要考虑到老年人的生活便利性，同时为医疗设施的使用和升级留下充足的空间。这方面建议总部工程和产品研究部门联合专门成立老年住宅规划设计的研究机构，以支持全集团养老住宅的产品开发工作。很多服务功能非我公司所能做好的，我们要以拿来主义去整合部分服务机构，统一植入我们的大服务体系。台湾方面在养老产业的发展水平上恰好适度领先于大陆，这样我们应该充分借鉴台湾的发展和管理经验，在台湾和大陆之间建立一条顺畅沟通的管道。基于此，建议以民政部和民政部养老示范区为平台，联合台湾方面的政府或民间团体，成立养老行业的协会，这样方便两岸互派人员进行沟通交流。必要时可聘请台湾方面的管理人员介入我方的管理（台方工资中层标准为人民币2万元~3万元/每月）以下是在台湾参访养老机构照片三、项目情况及适老户型展示在北京与天津城市发展的大背景之下，依托武清区各级政府的支持，与全国老龄委、民政部、中国老龄事业发展基金会密切合作，发扬企业的产业运营优势，联合打造：项目综合定位1、中国首席生态颐居健康城2、中国最大的专业化老年健康产品生产交易中心3、全国老龄事业常设论坛卓达华夏颐园规划总用地面积为281359.73平方米，总建筑面积为314448平方米，其中住宅建筑面积为274508平方米、配套公建及地下面积为39940平方米。建筑密度为19%，容积率为1.04，绿地率为45%，停车位1738个，居主人数2482户，预计居住人数6950人。养老社区配有长庚健康休闲会所、老年餐饮店、中华孝文化博物馆、孝文化主题餐厅、国际老年医院、爱心护理工程示范基地、养老家政培训基地、康体中心、中华国医馆、老年文化中心、养老培训中心、网球场、门球场、篮球场、医疗救助站等公建设施，外延配套有宗教建筑等，整体配套丰富而完备。养老社区以“持续照料”为核心理念，高质量满足老年人颐养阶段、介助阶段、介护阶段、精神慰藉阶段的全程关怀照料。运营中心提供“有需必应型”、“亲情快乐式”的周到体贴服务，使得该居住区成为一个不脱离社会，既相对独立又不乏开放的老年生活乐园，使得居住在这里的每一位老人自由、尊严、悠闲、从容的安度晚年