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-------以全生命周期为线，营建适宜全龄段客户群体混合居住的大型成长型活力社区。咨询热线：158-2160-6693李洋目录©中国是目前世界老年人口最多、增长最快的国家。截至2014年底，我国60岁及以上老年人口已达2.12亿人，占全国总人口的15.5%。据全国老龄委办公室估计，到2025年，老年人口总数将达到3亿；到2050年我国老年人口总数将超过4亿，即每三个人中就有一个老年人。© 随着我国步入老龄社会，养老问题已经成为中国关注的大事，同时养老型地产也成了诸多开发商争抢的商机。在中国传统居住千年文化“孝义”思想沉淀影响下，十分重视家庭团聚观念，习惯于三代同堂的生活方式，大部份老年人更愿意与子女共居住或邻近子女居住，以尽享天伦之乐。因而，中国约有85%的老人仍首选居家养老，其次约有7%的老人才是愿意入住养老院。国家和地方政府出台了基本养老保障政策，确立了以家庭养老为基础、以社区养老为依托、以机构养老为补充的主调，并提出构建“9073”的养老格局（即：90%通过家庭照顾实现养老，7%通过社区照顾养老，3%入住养老机构集中养老）。 商业养老地产业期待政策支持。养老地产开发从投资到获取回报需要一个漫长的过程。中国老龄科学研究院的专家们曾表示，养老地产一般的年投资回报率不过10%。建立一个养老社区，在中型城市需要成千上万亩土地，若在交通方便、环境较好地段找到这样的一块土地实非容易之事。况且，由于招拍挂土地成本太高，通过正当途径拿地很难。如何拿地开发的性质决定了成本高低，也决定了今后如何退出。养老地产的土地性质非常重要，有险资的则希望与政府协议拿地，比如用工业用地开发养老地产，成本虽然低廉，但最后的退出会相当麻烦。此外，用于养老地产的土地是属于经营性的还是非经营性的，是应该通过协议转让还是招拍挂，这些政策在地方并没有得到细化落实。基于这样的一种社会背景下，万科、保利等巨头地产公司的谨慎不是毫无道理的。首先是养老地产的政策尚不明确，按照目前通常做法，老年福利院由民政部门主管，那么房地产公司如何与政府部门合作，必须有明确的政策指导；其次，养老地产有一定的社会福利性质，需要政策在土地出让、银行贷款乃至税费上有一定的政策优惠，才能促进开发商进军的积极性。愿望国家和地方政府、银行机构能对养老社区的建设给予一定政策支持和利率优惠，并给予鼓励、实行反向住房抵押贷款和房地产投资信托基金，全力来支持养老社区建设。目前，商业养老地产主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；也有开发商推出的养老地产项目，其在项目开发过程中针对老人居住的住宅采取配建的方式，有些则是针对老人群体的产品；打出了全项目的养老地产牌。不管哪一种产品形式，可持续发展的商业模式才是作为商业机构的开发企业所关注的。因而，国内开发商在养老地产的盈利模式方面也多种形式并存：“长期持有”、“出售”和“出售与持有相结合”。对于大型综合性老年住宅社区则往往采取住宅建设与社区管理相结合的经营模式或者住宅建设与社区管理相分离的经营模式。养老地产是指在人口老龄化日益加重的背景下,由房地产开发七爷或相关的社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满足老年人社会活动需求,为老年人的健康提供狼嚎基础设施保障的老年住宅产品.它的基本形式有以下几类:老年社区、公寓、住宅、旅游地产、养老院、托老所等.特征:与一般的商业抵偿相比,养老地产具备以下特点:1是在选址方面,要综合考虑交通、居住环境、生态条件等各方面因素;2是对于住宅的规划设计要求高,如要求无障碍设计、要有紧急呼叫系统等;3是对于配套设施及服务要求更高,对于老年人而言,能够便利地在住宅附近“一站式”解决各项需求.这就决定了养老地产的开发资金需求量大、产业链长、各方利益关系复杂.成熟的老年社区有几点优势保证良好的自然环境,规模不宜过大理念先进以老人医护中心为核心,功能区配套完善.设置医护中心,并建设养老社区,包含医疗、护理、养老、休养等不同功能的建筑结构组合,以护士站或护理站为服务区.辐射服务功能设施建筑.养老地产内环境非常优美,,距离中心城市较近,一般在10公里左右.面积一般在10公顷(150亩)左右.项目具有一定规模,但规模也不宜过大,并把老年专科医院的规模控制在必要的范围内,否则容易造成资源浪费.养老地产能使老年人精神充实、身体健康,享受一种不孤独、不依赖、不满足温饱型的老年生活.以休养为主的预防性需求以及以医疗为主的精细护理需求以休养和护理相结合的支持性需求以医疗和护理相结合的长期看护需求•根据养老方式和盈利方式两个维度,我们将国内的养老地产模式归纳为以下六大主要经营模式。经营模式本地出售型异地出售型租售组合型养老房产金融会籍式社区模式床位出租型周边或内部医院等配套要齐全价格便宜空气质量要好，生态环境优质，但是交通要方便多层居多什么是适合老年人居住的地方呢，认为有四点：以全生命周期为线，营建适宜全龄段客户群体混合居住的大型成长型活力社区。● 养生养老社区 是一种利用综合资源满足高保健意识的中老年人群体需求的养老开发模式，可以结合旅游地产或文化地产的开发，具有更好的市场适应性。● 医养机构综合体 以中小型专业医疗设施和专业老年照护服务为核心的养老地产模式。规模相对较小，以持有经营为主要盈利模式。将养老地产混合植入到成熟的住区规划、开发、运营和服务整个流程中,老人与其他各年龄段人共同生活在同一大型社区,各个年龄段老人都有相匹配的养老物业和服务,创造以生活体验至上的一生之城.全龄社区是用市场模式解决的养老模式,服务,家庭,老人心里等社会综合问题,在养老地产各种模式最有效而成熟。全龄社区解决的问题？1.利用市场模式解决社会老龄化的突出问题社会问题2.成熟的商业模式与养老新兴产业切入的问题商业模式3.传统养老社区的孤立感老人心理4.居家养老的服务问题养老服务5.第一居所,子女教育与老人赡养的三者矛盾问题家庭伦理全龄社区居住普通住宅+适老化住宅教育幼儿园+中小学颐养养老公寓+养护院社区养老配套+机构养老配套健康体育会所+健康会所+户外活动设施生活服务商业+生活配套社交休闲文化设施+社交休闲公园从幼儿到几乎老人的全年龄段人群居住群体普通住宅,适老化公寓,养老公约,介护型老人公寓,普通社区配套及养老设施配套物业内容常规物业服务+社区养老服务+机构养老服务社区服务持有+销售商业模式混合布局,使老人与年轻人能共享环境和配套布局模式普通社区配套及养老设施配套和集约设置,提高配套设施的使用效率和有效服务半径,增加老人与年轻人的互动配套设施用户类型家庭结构家庭特征特定需求产品类型经济务实经济务实对价格比较敏感，购房时一项重要投资，为了给后备留下一份家产，是未来生活的保障质量好，物业费便宜低价格+生活便利社会新锐青年之家25-34岁青年，尝试独立生活，享受生活和个人空间，喜欢体育旅游等休闲生活小户型，方便出游和进行娱乐活动交通+休闲配套青年持家或无子女的服气，有一定的积蓄和经济基础，注重社交娱乐户型好，品质高产品品质+休闲配套望子成龙小太阳家理由幼儿或读小学的孩子，家庭收入较丰对教育配套与交通有较高要求，兼顾视野和生活教育+生活便利后小太阳已经读中学的孩子，家庭收入较丰，更注重生活环境和生活舒适希望孩子有更好的生活、学习条件，对教育配套设施、交通有较高要求生活便利性+教育三代孩子家里同时有老人和小孩，注重家庭生活氛围，享受天伦之乐，经济基础殷实注重教育与医疗、社区环境，喜欢举家出游教育+医疗+环境+生活便利高收入，社会认同的成功人士，要体现社会地位与社会地位相当的人住一起，物业管理良好产品品质+社会标签+私车交通长者自理老人空巢家庭，或者是有老人同住的家庭，关心老年生活的幸福晚年家庭生活有规律，注重饮食生活，生活环境和安全问题医疗+环境+生活便利介助老人空巢家庭、或者是有老人同住的家庭，老人需要家庭或保姆，社区服务的照料老人行动能力减弱，生活需要一定的照料医疗+介助服务+环境+生活便利介护老人孤寡老人，或与子女同住一个社区，平时看望便利老人失能或失智,需要机构的特殊照料医疗+介护服务+环境◎介护老人UnderNursingAgedPeople由于身体功能衰老化或者智障,丧失生活自理能力,生活行为需要完全依赖他人护理的老年人。◎自理老人Self-helpingAgedPeople自理老人为生活行为完全可自理,不依赖他人和辅助安扶设施帮助的老年人.◎介助老人Device-helpingAgedPeople由于身体功能衰退与体能减弱,生活行为需要依赖体外辅助设施,如安全扶手、拐杖、轮椅、生姜设备或缓坡梯段等机械辅助设施帮助的老年人.◎适老化住宅从由谁提供养老资源的角度来看,家庭养老是相对与社会养老来说的,家庭养老是指由家庭成员提供养老资源的养老方式和养老制度,是代际之间经济转移,以家庭为载体,自然实现保障功能,自然完成保障过程,家庭养老促进代表交流,给予老人精神归属感.。◎养老公寓（老年公寓）为老年人提供以住居为核心内容，兼具餐饮、清洁卫生、文化娱乐和医疗保健等服务内容的养老建筑服务设施。◎老年护理院（老年养护院）为失能老人提供生活照料、医疗、保健、康复、护理和临终关怀等服务，满足失能老人生活照料、保健康复和精神慰藉等基本要求的专业性服务的养老机构服务半径店家服务系统健康服务系统文化教育服务系统设施类型服务项目设施类型服务项目设施类型服务项目社区级居家养老服务中心家政、送餐、上门护理、出门陪护、心理疏导、法律咨询、紧急救助、家庭病房、接送服务老年护理院、社区卫生服务中心基础医疗、养生保健、老年慢性病常见病诊察、康复训练、日间护理老年学校开设养生课、烹饪课、书法课、绘画课、声乐课、插花课、电脑课等居家养老服务站家庭病床、寄送服务、紧急救助健康服务中心健康咨询、养生保健、健康检测、基础医疗服务娱乐活动中心喝茶聊天、下象棋、唱歌、舞蹈、门球、广场舞等老年人喜爱的娱乐活动组团级日托中心日间托管陪护老年食堂快餐、面试、早中餐为主全龄社区各级服务设施及城市公共服务半径社区基层养老服务设施社区公共服务设施城市公共服务设施•养老社区服务设施组成表设施生活服务项目健康服务项目文化服务项目城市公共服务设施大型购物中心、超市、餐饮医院图书馆、体育中心社区公共服务设施配套商业、室内菜场、便利店、饮食店社区卫生站社区文化活动中心社区养老服务设施居家养老服务站、日托中心、老年食堂健康服务中心娱乐活动中心•养老社区对不同城市公共服务的需求有合理的半径要求以符合老人正常生活半径和紧急状态下的反应时间.•养老社区服务的核心在基层设施.大型超市医院、图书馆、文化活动中心区域性购物中心10KM5KM2KM城市公共服务设施合理服务半径服务半径800--1000米服务半径300米服务半径300米社区养老服务设施设置原则1.分级设置.老年人5分钟步行距离为300米左右.(根据资料显示300米活动半径范围内容易产生安全感、i信赖感、亲切感.)2.合理的基础上集约设置,以增加使用效率,可爱用引入区内电瓶车交通系统,解决社区级服务半径范围内的出行需求.社区养老服务设施合理半径社区公共服务设施社区级养老服务设施组团级养老服务设施硬件设施区位环境空气新鲜、环境优美、交通便利、安静单体设计空间结构:紧凑、通风、明亮、防火室内配套:空间、装置、家具、设备、卫生器具的尺寸方面符合老人的身体特征.建筑造型:应富有生活气息、与社会福利机构区别开来配套措施医疗:独立的医院;娱乐:老年娱乐中心、老年大学、棋牌中心等;有足够面积的室外活动场所休闲:绿化、喷泉、亭子、长廊等建筑,私密、隐蔽、安全特征用来休息、交谈的安静场所.室外环境无障碍设计的绿地、坡道、洗手间等住宅区的道路系统、交通组织应以保护老人的行动为基础;采用人车分流或部分分流的道路交通结构,软件设施专业服务通过各类专项培训提高社区服务人员的素质,为老人提供优质服务物业管理集市处理各项小区内事务,为老人提供各种便捷服务.如:物管中心应集市对诸如有害气体的泄漏、火灾、医疗救护