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爱心园蛋糕店选址分析目录•一、项目介绍•二、商圈的形态•三、选址•四、小结爱心园面包店主要经营制作的面包、生日蛋糕两大主项产品，同时供应西点、干点等多种精致系列产品。十几年来，特色风味独树京城。近年来，在技术、工艺、设备上的不断更新和研发，制作工艺水平和新产品的投产面市在同行业具备领先实力。如今，爱心园面包店正逐步向市场化、多元化方向发展，把最优秀的产品、最贴心的服务奉献广大消费者。就杭州而言已经开设了5家分店，发展前景相当不错。选址好坏决定潜在用户人群的数量，如果没有足够的用户群，再强的品牌号召力和再优良的品质都将无法发挥作用。以下我们小组将对爱心园面包店的商圈与选址进行调查分析。一、项目简介商圈特征：周围学校多，商圈规模较大，人口密集，流动人口多。商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行消费特点：快速、流行、便利性、人口密集、消费额相对合理。二、商圈的形态周边上点的聚集状况：多功能聚集（零售业与饮食业、服务业的聚集）优势：（1）有利于产生放大的聚集效应（2）能有效地扩大该地区的购物与服务商圈商业发展潜力•商圈所辐射的地区，购买力比较强,还有继续扩大的空间,有发展潜力。•商圈饱和度:•IRS＝C×RE／RF•IRS――商业圈的零售饱和指数；•C――商业圈内的潜在顾客数目；•RE――商圈内消费者人均零售支出；•RF――商圈内商店的营业面积。•假设,在商圈内有2万个学生，每周在爱心园中支出30元人民币，共有10几个个店铺在商圈内，大约共有1000平方米销售面积。则该商圈的饱和指数为:•IRS＝1000×30／1000＝30元(这一数字越大，则意味着该商圈内的饱和度越低；该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。)消费群体的分析•一消费群体的分析消费者组成：学生工薪阶层（老师，工作人员）消费群体的特点1消费者主要是追逐时尚潮流的年轻人2其中在校大学生和工作中的年轻人占主要的比例3其中女性消费者的比重大•二客流量分析1整体：从长远发展来看，客流量将逞上升趋势2影响因素:交通的便利程度、地理位置的优越性、商业圈的繁荣度、品牌的知名度、消费者个人偏好、消费水平总的来说影响客流量大小的因素有：地理位置、个人偏好品牌知名度和忠诚度•优势•该商圈满足以下三点：•①该地方周围有很多学生。即消费者居住条件满足；•②该地方周边交通设施便利如公交。即交通便利条件满足；•③附近有吸引人群的机构或设施，周边商店聚集。即人潮聚集条件满足。三、选址•连锁经营发展成功的三个首选条件是“选址、选址、选址”，我们分析的爱心园选址选在者浙江经贸职业技术学院东门边的小吃街上，下面我们将从商圈特征分析、客户类型分析、竞争商圈分析三个方面来对面包房选址的进行分析。•1、商圈特征分析•下沙经贸爱心园主要的消费群体是下沙周边学校学生，以浙江经贸职业技术学院、浙江金融职业技术学院、浙江经济职业技术学院为主。•我们划定的商圈学府街、文海南路、之江东路、德胜东路组成的，由桃李苑、成蹊苑等构成，人口约2万。下沙经贸爱心园位于下沙浙江经贸职业技术学院东门外的一条街上，与成蹊苑相对，交通便利。爱心园人流主要集中在东门，东边有k401路，北边有369、370、b支4等，南边有373路、k401路。东门商业形态比较稳定，文淙路学源街口形成一条较有规模的小吃街。•选址符合如下特点：•1，交通便利（公交车站，有停车位，临近辅路利于吸引自行车客源），•2，接近人口聚集场所（大型小区，大型公园），•3，选取自发形成某类市场的地段，与著名店面临近（与稻香村，吴裕泰，梅园等老字号比邻，稻香春是老字号糕点，新侨三宝乐为老字号面点，可以借力互补）。•4，位置优越，位于商业街道中间，人潮走向正常，无障碍。。（街道东西走向，店面坐北朝南）。2客户类型分析•爱心园蛋糕店的消费人群主体是学生，另外还有一些教职工，附近的居民和外来务工人员。下面我们主要针对经贸的爱心园蛋糕店的消费人群（潜在客户类型）进行深入分析。•经贸爱心园蛋糕店选在学生公寓成蹊苑附近，学生进出来往大都会经过此处。周边的地段特征主要为服务性商业。已有的永和豆浆，香港岛餐厅，嵊州小吃等餐饮机构，主要提供快餐式餐饮。像HI贝奶茶店，爱心园蛋糕店则属于休闲式餐饮，广受学生的喜爱。此外，蛋糕店处在一个交通便利的位置上，每天人流量大，学校的老师，职工还有外来务工人员常要路经此地。爱心园蛋糕店价格与其他蛋糕店相比，属于中下水平。它的物美价廉也吸引了相当一部分附近的居民。３、竞争对手分析•经贸周边商圈范围内，有不少面包房，可莎蜜儿，一鸣真鲜奶吧等。我将从选址（决定连锁经营的成败），品牌（对顾客的吸引力），品质（留住顾客的主要因素）三个方面对这些竞争对手进行深入分析。这些店面主要集中在下沙经贸学院附近。选址遵循以下原则：•1.交通便利。在主要车站的附近，或者在顾客步行不超过20分钟的路程内的街道设店。选择哪一边较有利于经营，需要观察马路两边行人流量，以行人较多的一边为好。•2.接近人们聚集的场所。如剧院、电影院、公园等娱乐场所附近，或者大工厂、机关附近，这一方面可吸引出入行人，另一方面易于使顾客记住该店铺的地点。•3.选择人口增加较快的地方。企业、居民区和市政的发展，会给店铺带来更多的顾客，并使其更具发展潜力。•4.要选择较少横街或障碍物的一边。许多时候，行人为了要过马路，因而集中精力去躲避车辆或其他来往行人，而忽略了一旁的店铺。•5.选取自发形成某类市场的地段。在长期的经营中，某街某市场会自发形成销售某类商品的“集中市场”，事实证明，对那些经营耐用品的店铺来说，若能集中在某一个地段或街区，则更能招徕顾客。因为人们一想到购买某商品就会自然而然地想起这个地方。•6.根据经营内容来选择地址。店铺销售的商品种类不同，其对店址的要求也不同。有的店铺要求开在人流量大的地方，比如服装店、小超市，但并不是所有的店铺都适合开在人山人海的地方，比如保健用品商店和老人服务中心，就适宜开在偏僻、安静一些的地方。•7.要有“傍大款”意识。即把店铺开在著名连锁店或品牌店附近，甚至可以开在它的旁边。与超市、商厦、饭店、24小时药店、咖啡店、茶艺馆、酒吧、学校、银行、邮局、洗衣店、冲印店、社区服务中心、社区文化体育活动中心等集客力较强的品牌门店和公共场所相邻。例如，你想经营吃的，那你就将店铺开在“麦当劳”、“肯德基”的周围。因为，这些著名的洋快餐在选择店址前已做过大量细致的市场调查，挨着它们开店，不仅可省去考察场地的时间和精力，还可以借助它们的品牌效应“捡”些顾客。•8.位于商业中心街道。东西走向街道最好坐北朝南；南北走向街道最好坐西朝东，尽可能位于十字路口的西北拐角。另外，三叉路口是好地方；在坡路上开店不可取；路面与店铺地面高低不能太悬殊。•9.要选择有广告空间的店面。有的店面没有独立门面，店门前自然就失去独立的广告空间，也就使你失去了在店前“发挥”营销智慧的空间。•10.选择由冷变热的区位。与其选择现在被商家看好的店铺经营位置，不如选择不远的将来由冷变热、目前未被看好的街道或市区。•选址：可莎蜜儿位于下沙经贸学院成蹊苑对面，面积40-50平方米。1，交通较为便利，位于学校东门生活区附近。2，学校附近——浙江经贸职业技术学院；3，经贸学院院的带来很多的流动人口。4，面包蛋糕属于日常消费，具有重复消费特征，人流对消费作用有限。•选址：一鸣真鲜奶吧位于下沙经贸学院成蹊苑对面，公交站附近，面积40-50平方米。1.交通较为便利，位于学校东门生活区附近。2.学校附近——浙江经贸职业技术学院，学生人群较多。3.位于公交站附近，人流量相对较多。4.面包蛋糕属于日常消费，具有重复消费特征，人流对消费作用有限。5.有广告空间。三、总结有上述分析可知，中山市沙溪服装城这样一个具有巨大优势的地理位置，对于KingWingBakery蛋糕店来说机遇是很多的。但是收益巨大的同时，风险也更大。面对强大的竞争对手，蛋糕店都应做出相应的对策，经总结如下：1、人无我有，人有我优；2、建立健康新观念；3、服务更快捷、更方便。从总体来看，撇开资金因素，KingWingBakery蛋糕店的选址是可行的。Thankyou