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重庆东涛地产顾问有限公司第1页共54页南川【长远四号地块】项目市调报告重庆东涛房地产出品重庆东涛地产顾问有限公司第2页共54页目录第一章国家宏观环境（一）政策；（二）金融；第二章重庆市房地产发展趋势（一）近阶段房地产市场综述；（二）未来房地产市场发展；第三章南川区概况；（一）基本状况；（二）区基本功能划分；第四章南川区宏观经济环境（一）当地宏观经济；（二）工业园区的发展（二）当地现在、未来的发展规划；第五章南川区房地产市场状况（一）房地产市场运行状况；（二）房地产市场综述；（三）住宅市场状况；（四）住宅市场需求状况；第六章竞争态势（一）区域内各项目市场竞争；（二）典型竞争楼盘分析；（三）商业市场分析；第七章地块SWOT分析；重庆东涛地产顾问有限公司第3页共54页第一章国家宏观环境一、政策篇2009年我国宏观调控政策将“保持经济平稳较快发展、促进经济结构转型升级”作为基本取向，实行积极的财政政策和灵活审慎的货币政策，加快生产要素价格形成机制的市场化改革，加大国家对技术进步和创新的政策支持力度，促进经济结构在调整中转型升级，使我国经济社会发展在战胜危机挑战中跨上一个新的台阶。（1）以“保增长、促转型”为宏观调控的基本取向当前，价格上涨压力尚未根本缓解，但从国内农产品价格走势、国际大宗商品价格走势、次贷危机后国际货币流动性变化趋势和美元汇率走势等因素看，我国控制物价上涨有了更加有利的国内外环境，控物价的政策效果2009年将进一步显现。与此同时，次贷危机对世界各国实体经济的破坏作用不断加剧，我国企业经营困难的局面已经从出口部门向内需产业传导，从沿海地区向内地传导，从中小企业向大企业传导，一些地区和行业增长速度回落过快，经济过快下滑的风险在逐步增大。（2）实行积极的财政政策，更多发挥市场配置资源的作用不同于应对亚洲金融危机时所实行的积极财政政策，这次不仅要扩大政府建设投资，由政府配置资源来集中力量办大事，更要强调通过市场配置资源来促进经济结构转型升级。通过减税费降低企业成本和居民负担，增强企业投资和居民消费的积极性。（3）实行灵活审慎的货币政策，增强金融对经济增长的支持力度2009年我国货币流动性局面存在较大不确定性。既可能因为次贷危机进一步恶化使国内金融机构对国内经济形势和企业盈利前景预期转坏，普遍出现“惜贷”现象，同时国际“热钱”大量撤出，造成我国信贷市场、资本市场和货币市场交易量大幅萎缩，突然由流动性过剩转变为流动性不足，企业生产经营活动的资金严重短缺；也可能因为中国经济表现明显好于其他国家从而国际“热重庆东涛地产顾问有限公司第4页共54页钱”继续大量流入我国，延续我国这几年一直存在的货币被动投放局面，造成银行体系流动性过剩。面对不确定性，实行紧缩或扩张的货币政策都不适宜，因此建议2009年实行灵活审慎的货币政策，货币当局要根据货币流动性变化实际情况，灵活调整法定存款准备金率和存贷款利率，广义货币供应量增长率控制在16%~17%，取消信贷额度管理，重点加强信贷结构引导，在重视中小企业贷款的同时，引导资金向结构调整、自主创新、节能环保和国债项目配套倾斜，更好地发挥货币政策在“促转型”中的独特作用。（4）加大政府对保障性住房投资，稳定房地产市场前几年房地产价格上涨过快，超出了城镇居民的承受能力，出现调整实属必然。对房地产市场的调控要以改善供给结构和满足自住需求为导向，既要促进房价的理性回归，也要防范多重不利因素叠加导致市场过度调整。改善供给结构，增加廉租房、经济适用房、普通住宅的土地供应，加大保障性住房和普通住宅供给，大中型城市要扩大政府对保障性住房的投资，完善住房保障体系。金融机构应对在施房地产投资项目进行风险评估，保证对普通住宅和经济适用房等房地产项目的正常贷款，稳定房地产投资规模，保证在施房地产投资项目正常施工和竣工，防止因资金链断裂而出现大面积“烂尾楼”现象。要允许房地产上市公司和其他优质房地产公司通过企业债券市场筹集资金，鼓励房地产行业的兼并重组。前期出台的提高住宅交易环节税反而增加了购房人负担，应当及时取消。（5）完善消费政策，进一步挖掘消费增长潜力要深化全党对扩大消费重要性的认识，未来中国经济的新增长点必然是13亿人民的消费需求，经济结构转型最重要的方面是需求结构从主要依靠外需转向主要依靠城乡居民消费升级。要从宏观收入分配环节千方百计增加城乡居民收入，建议提高工薪所得费用扣除标准到3000元，免征证券市场上市公司派发红利的资本利得税，其他向城乡居民征收的各种税费要全面清理，能免则免，能减则减，减轻低收入者税负，增加居民实际可支配收入。财政支出要向城乡居民倾斜，增加各级政府对公共卫生和医疗、义务教育、养老金、保障性住房、重庆东涛地产顾问有限公司第5页共54页农村公路和城乡消费性基础设施的支出，切实减轻城乡居民的后顾之忧。实行积极就业政策，扩大城乡就业，落实好《劳动合同法实施条例》相关政策，根据物价水平变动提高各地最低工资标准。加大对农村商贸流通体系和文化服务设施建设的投入力度，改善农村消费环境。完善消费税制度，引导居民合理消费。大力发展旅游、文化、体育等服务性消费，培育新的消费热点。（6）完善外贸政策，帮助外向型企业渡过难关建议稳定人民币汇率，减弱人民币升值预期，消除次贷危机对我国出口的汇率传导机制，避免汇率成为美国转嫁危机的政策工具。次贷危机恶化后，发达国家未来的贸易壁垒会更多，贸易保护措施会更加频繁使用，中外贸易摩擦也会进一步增加。为此，中国政府和企业应有预见性地做好应对措施，务实、有效化解中外贸易中可能出现的纠纷。如有必要，还可联合其他相关国家，在WTO框架下联合抵制发达国家可能出现的通过贸易保护向国际社会转嫁危机的做法。可细化劳动密集型产品的不同技术含量和附加值含量，对纺织轻工行业的鼓励类产品进一步提高出口退税率。重点支持自主品牌产品与高技术附加值产品出口，提高技术含量较高的机电产品出口退税率，增加对外贸企业的信贷支持，帮助企业加快建立和完善自主性国际营销网络和售后服务体系；要对中小型外贸企业在资金、技术上予以一定支持，帮助企业通过技术升级渡过难关。继续严格控制粮食、化肥、钢材、煤炭和焦炭等“两高一资”产品出口。努力扩大重要资源、先进技术装备和关键零部件进口。（7）抓住有利时机，理顺资源能源价格当前，国内农产品价格上涨压力逐步减轻，国际石油等大宗商品价格全面回落，为我国理顺资源能源价格、改革资源能源价格形成机制提供了有利时机。要标本兼治，以治本为主，下决心适时推出成品油价格形成机制改革，加快电价改革步伐，促进合理电价机制的形成。主要采用经济手段解决当前电煤、成品油、供热等由价格引发的供需矛盾，做好电力、煤炭、成品油、供热等供给保障工作，从供给面保障生产生活正常秩序。要进一步强化电力需求侧管理，重庆东涛地产顾问有限公司第6页共54页抑制不合理需求。改革资源税费制度，完善资源有偿使用制度和生态环境补偿机制。（8）合理利用外汇资源，整合国际资源为我国扩大内需所用我国外汇储备充裕，但人均自然资源相对不足，许多资源的对外依存度高，我国前期在国际产品定价权上常常处于被动局面。这次金融危机引发的全球资产价格调整，正好为我国提供了一个整合的机会。未来我国扩大内需所需要的资源量巨大，而发达国家这次无限制向金融市场注入货币流动性使我国外汇资产有长期贬值的可能性，必须抓紧机会将外汇货币资产更多地转换为战略性资源资产。应通过收购拥有石油资源、矿产资源的国际企业股份甚至获得相对控股权来提高我国资源保障的可靠性，增强我国对重要资源国际定价的话语权，将外汇货币资产更多地转换为实物资产，为我国扩大内需提供长期的资源供给保障。二、金融篇中新网4月29日电据中国央行网站今日发布的2009年3月份金融市场运行情况显示，2009年一季度，金融市场总体运行平稳。其中，3月份，股票市场指数宽幅震荡并有所回升，成交量有所减少。2009年一季度，金融市场总体运行平稳。3月份，银行间市场债券发行量增加；市场流动性总体充足，银行间市场同业拆借和债券回购量较上月均有不同程度增加，货币市场利率小幅下行并维持低位；现券交易量增加，银行间债券指数和交易所国债指数略有回升，国债收益率曲线中短端增陡；3月份，股票市场指数宽幅震荡并有所回升，成交量有所减少。（一）、债券发行情况2009年一季度，债券发行量有所增加，银行间债券市场累计发行债券5008.5亿元，同比增加6.8%。3月份，银行间债券市场发行债券2514.5亿元，较2月份增加53.7%。截至3月底，债券市场托管量为10.64万亿元2，其中银行间债重庆东涛地产顾问有限公司第7页共54页券市场托管量为10.33万亿元，占债券市场托管量的97.1%。一季度，银行间债券市场发行的债券以中短期债券为主。从债券期限结构变化趋势看，3月份，短期债券发行比重上升。（二）、拆借交易情况一季度，同业拆借市场总体运行平稳。1-3月，同业拆借市场交易量为32281.5亿元,同比减少8.2%。3月份，同业拆借交易量继续大幅回升,成交量为16732.5亿元，较2月份增加80.3%；交易品种仍以1天为主，1天品种共成交14435亿元，占本月全部拆借成交量的86.3%。3月份，同业拆借加权平均利率低位运行并继续小幅下行，同业拆借加权平均利率为0.83%，较2月份下降4个基点；7天品种加权平均利率为0.99%，较2月份下降2个基点。（三）、回购交易情况一季度，回购市场交易量同比大幅增加。1-3月，债券质押式回购成159633.1亿元，同比增加34.2%。3月份，债券质押式回购成交68290.3亿元较2月份增加23.2%。交易品种仍以1天为主，1天品种共成交56295.8亿元占本月全部质押式回购成交量的82.4%。3月份，银行间债券市场回购加权平均利率继续小幅下行。债券质押式购加权平均利率为0.85%，较2月份下降1个基点；债券质押式回购1天品种权平均利率为0.81%，较2月份下降2个基点。（四）、现券交易情况一季度，债券市场现券交易量增加，银行间债券市场现券成交101546.5亿元，同比增加33%。3月份，银行间债券市场现券交易量为44009亿元，较2月重庆东涛地产顾问有限公司第8页共54页份增加32.6%；交易所国债现券交易量为209.1亿元，较2月份减少3.6%。3月份，银行间债券指数和交易所国债指数均略有回升。其中，银行间债券指数由月初的129.64点上升至月末的129.85点，上升0.21点，升幅0.16%；交易所国债指数由月初的120.84点上升至月末的120.95点，上升0.11点，升幅0.09%。3月份，国债收益率曲线中短端陡峭化程度进一步增加。（五）、股票交易情况3月份，股指继续宽幅震荡并有所回升，上证指数月初为2093.45点，月末收于2373.21点，上涨279.76点。本月上证指数最高收于27日的2374.44点，最低为3日的2071.43点。3月份，股票市场交易量有所减少，沪市日均交易量为1157.41亿元，较上月减少182.71亿元。(数据来源：中央国债登记结算有限责任公司、全国银行间同业拆借中心和上海证券交易所网站)小结：中国经济保持平稳较快发展的总体格局没有变，并没有因为突如其来的金融危机而打破和消除，推动中国经济持续较快发展的深层因素没有变。为了应对这次金融危机，党中央、国务院迅速、及时、有力地采取了一揽子的宏观调控政策，有扩大需求、增加投资的十条，也有调整结构、振兴产业的十个规划，还有为国民经济长期发展打后劲、打基础的十几个科技创新的专项。中国将率先走出国际金融危机冲击的影响。重庆东涛地产顾问有限公司第9页共54页第二章重庆房地产发展趋势一、近阶段房地产市场综述在2009年1月《重庆市人民政府关于扩大内需促进房地产业健康发展的实施意见》（渝府发〔2009〕9号文件）和《关于推进重庆市统筹城乡改革和发展的若干意见》（国发〔2009〕3号文件）政策的利好刺激下，重庆市房地产市场回暖信号频现，商品房成交量甚至成为全国焦点。一季度商品房销售面积623.62万平方米，同比增长13.8%，房地产开发投资171.65