搜索
第一章房地产法概述一、房地产、房地产市场和房地产业1、房地产的法律含义房地产是土地、房屋财产的总称。作为一项财产，在法律上反映为房地产权（包括房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权）①当土地单独作为地产时，指的是土地所有权、土地使用权②当房屋单独作为房产或者出租时，指的是房屋所有权、房屋使用权③当土地与房屋连为一体时，指的是房屋所有权和其占用范围内的土地所有权，或房屋所用权和占用范围内的土地使用权我国按照土地资源状况和土地利用总体规划，将土地分为农用地、建设用地和未利用地物权分为自物权（财产所有权：占有、使用、收益、处分）和用益物权（益物权：使用权、经营权、承包经营和担保物权：抵押权、质权、留置权）房屋方面我国存在三种所有权：国家所有权、集体所有权和个人所有权2、房地产市场及其发展房地产市场具有哪些特征?答：房地产市场是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。房地产市场除了具有一般市场的共性外，又具有自己的若干特性：(1)综合功能。房地产市场是房产与地产的总称，既可以用作生活资料，又可以用作生产要素，因而形成综合功能市场。(2)多级市场。房地产交易，既包括土地使用权的出让(一级市场)以及出让后的转让、抵押、租赁(二级市场)，还包括土地使用权出让后的房地产开发经营(二级市场)，以及投入使用后的房地产的买卖、抵押和房屋的租赁(三级市场)等，由此形成多层次的市场。(3)法定形式。房地产属于不动产，通过登记发证确认其所有权和使用权，由此看来房地产交易活动属于严格的要式法律行为。凡土地使用权和房屋所有权的转移，都必须依照法律规定到当地房地产行政主管部门办理登记手续。(4)部分限制。土地是极其宝贵的资源，人多地少的矛盾在我国日趋尖锐。对房地产市场实行部分限制是从实际出发的。(5)国家适度干预。对房地产市场，实行国家宏观调控，与此同时充分运用市场竞争机制，既要规范化，又要放开搞活。3、房地产业广义的房地产业包含从事城乡土地、房屋的开发、利用、经营、服务、管理、保护的各种业务活动。房地产业是我国一个新兴产业，是第三产业的重要组成部分，随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进将成为国民经济发展的支柱产业之一。狭义的房地产业是指专门从事房地产开发经营的行业。他的业务主要有两大类：①从事城市房地产开发和交易的房地产开发指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设。所谓房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁②从事开发经营成片土地简称成片开发。他是指依法取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，形成工业用地和其他建设用地条件，然后转让土地使用权或者转让、出租地面建筑物。怎样认识房地产业在国民经济中的地位和作用?答：在国民经济中，房地产业的支柱地位和作用主要体现在它的基础性和先导性上。(1)基础性。土地的开发和利用为人类提供着生存、发展的基础性物质条件。唯物主义认为，满足衣、食、住、行等项需要是人们从事生产活动和社会活动的起点。(2)先导性。包括建筑业在内的广义房地产业的发展，为农业、工业、商业、运输业等国民经济基本行业的繁荣发展提供着先导性物质条件。房地产业的发展为扩大对外开放、吸收利用外资创造着良好的经济环境。特别是在我国现阶段，大力发展普通居民住宅建设，将成为国民经济的一个新的增长点。总之，国家的繁荣稳定、人民的安居乐业，都离不开房地产业的持续、快速、健康的发展。为农业、工业、商业、运输业等国民经济基本行业的繁荣发展提供先导性物质条件。在我国现阶段，大力发展普通居民住宅建设，将成为国民经济的一个新的增长点二、房地产关系的法律调整（一）房地产关系是指人们取得、开发、利用、经营和管理土地、房屋而形成的社会关系。（房地产关系本质上属于经济关系，因为他具有直接的物质利益内容）房地产关系按其法律特征可分解为民事（商品）性质的经济关系和行政管理性质的经济关系a、民事（商品）性质的房地产关系指的是平等主体之间基于土地、房屋而发生的所有、使用、转让、抵押、租赁等经济关系b、行政管理性质的房地产关系指的是不平等主体之间基于土地、房屋的征用、拆迁、土地用途管制、建设立项审批、房地产税征收以及行政调处有关纠纷等经济关系（二）房地产关系（两种不同性质的房地产关系）两种不同性质的房地产关系有时各自单独存在，有时又交织在一起而构成综合性经济关系。无论采用行政处理，抑或采用司法处理，首先都需要对房地产关系进行分类。这里引进几个规范性文件加以说明：1、九届全国人大常委会1999年4月29日通过的《中华人民共和国行政复议法》，依照这一规定，因对行政机关就土地、矿产、森林的权利归属处理不服而引起的争议应列为行政管理性质的关系。2最高人民法院1992年11月25日发出的《关于房地产案件受理问题的通知》，该通知提出三点意见：第一、凡公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因房地产方面的权益发生争执而提起的民事诉讼，由讼争的房地产所在地人民法院的民事审判庭依法受理。第二、公民、法人和其他组织对人民政府或者其主管部门就有关土地的所有权或者使用权归属的处理决定不服，或对人民政府或者其主管部门就房地产问题作出的行政处罚决定不服，依法向人民法院提起的行政诉讼，由房地产所在地人民法院的行政审判庭依法受理。第三、凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。按照以上意见，当事人之间的房地产权益属于民事性质的关系；行政相对人与行政管理机关之间就房地产管理事项引起的关系属于行政性质的关系；至于历史遗留问题、体制变动问题、单位内部问题，因其情况过于复杂，不属于人民法院受案范围，可由个有关部门、单位自行处理，但分析起来，还是可能分别属于民事权益关系或者行政管理关系的。3、最高人民法院1996年7月24日在其《关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件的批复》中提出：第一、公民、法人或者其他组织对人民法院或者城市房屋主管行政机关依职权作出的有关房屋拆迁、补偿、安置等问题的裁决不服，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为行政案件受理；第二、拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议，或者双方当事人达成协议后，一方或者双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为民事案件受理。以上意见，也是把平等主体之间的民事（商品）性质的关系与不平等主体之间的行政管理性质的关系明确区分开来。4、国务院2001年6月6日修订公布的《城市房屋拆迁管理条例》将两类不同性质的房地产关系加以区分，对于房地产立法工作。对于行政管理，法律适用、处理纠纷方式的选择等实际的行政、司法工作，都有着直接的影响。（三）对房地产关系实行法律调整的必要性1、规范房地产市场秩序的需要；2、巩固和发展房地产改革成果的需要。（实行国有土地有偿使用制度、推进城镇住房商品化）附：新中国成立后，首先通过实施的土地制度是1950年6月28日的《土地改革法》1986年6月25日通过的《土地管理法》，经过1988年12月29日第一次修订、1998年8月29日第二次修订自1999年1月1日施行，已形成一部崭新的土地法律。最新修订的《土地管理法》自2004年8月8日起施行。他更新了土地管理制度，全面改革了土地管理方式。1991年5月24日，国务院决定，每年6月25日即《土地管理法》颁布纪念日为全国的“土地日”1994年7月25日的《城市房地产管理法》，是规范城市范围内取得房地产开发用地、从事房地产开发和交易，实施房地产管理的法律，该法于1995年1月1日起施行，它为城市房地产业的健康发展提供了基本的法律依据和法律保障。2002年8月29日《农村土地承包法》是关于房地产的第三部专门法律，该法自2003年3月1日起施行。1975年，国务院成立国家城市服务部，统管全国的房地产。1986年8月1日，根据国务院的决定，国家土地管理局正式成立，作为国务院的直属机构，负责全国土地的管理工作。1988年后国务院机构改革，设立建设部，负责全国城乡建设行政管理，包括城乡建设规划、建筑业和房地产管理等。我国1994年开始全面推行住房公积金制度，缴纳率要达到5％。三、房地产法的概念、体系和基本原则（一）房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。房地产法理解为是调整城市、农村土地和房屋诸种关系的法律整体。（二）房地产法调整对象的内容是什么答：房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。我们可以把房地产法理解为调整城市、农村土地和房屋诸种关系的法律整体。其调整对象的具体内容包括以下几项：(1)土地、房屋财产关系。土地的所有权和使用权，房屋的所有权和使用权，都属于财产。它们是房地产业务活动的基础。(2)土地利用和管理关系。土地利用总体规划，对耕地的特殊保护，土地开发利用，土地用途管制，建设用地审批，集体土地的征用，国有土地使用权的出让、转让、出租和抵押，等等，有些属于市场行为，有些属于政府行为，有些属于市场行为与政府行为的结合。(3)城市房地产开发经营关系。房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。既包括开发，又包括交易。(4)城市房产管理关系。城市的整体规划，对公有房屋和私有房屋的管理监督，这些都属于政府行为。(5)城市物业管理关系。物业管理公司与物业所有人(即业主)、使用人之间，就房屋建筑及其配套设施和居住小区内绿化、卫生、交通、治安、环境容貌等管理项目进行维修、修缮与整治，发生一系列社会经济关系，也可归属于广义的房地产法调整之列。（三）房地产法的体系：房地产法可以表现为一部系统的法律，即房地产法典；也可由众多的房地产法律规范组成为一个整体，中国目前采用后一种立法模式。广义的房地产法基本内容包括：第一、关于房地产权属的规定；第二、关于房地产开发利用的规定；第三、关于房地产交易的规定；第四、关于国家对房地产业及其市场实施管理的规定；第五、关于社会化、专业化的物业管理的规定我国的房地产法律的体系按其内容分布划分应由三步份立法组成：1、综合的法；如《宪法》、《民法通则》等法律中的有关规定2、专门的法；如《城市规划法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《建筑法》、《住宅法》及他们的实施条例、细则、办法之类3、相关的法。如《森林法》、《草原法》、《渔业法》、《环境保护法》、《担保法》、《商业银行法》、《婚姻法》、《继承法》等法律中的有关规定其中最基本的有两部法：1998年修改过的《土地管理法》和1994年的《城市房地产管理法》。（四）试论房地产法的基本原则（论述）答(1)土地公有原则。社会主义经济是建立在公有制基础上的，公有制经济占主导地位，多种所有制经济共同发展。土地不仅是资源，而且是资产。我国境内的土地，除由法律规定属于国家所有的外，属于劳动群众集体所有。国家可以依法征用集体土地，——经征用即转化为全民所有。我国内地已不存在土地私有制。(2)土地有偿使用原则。国家依法实行国有土地有偿使用制度。有偿使用，包括有期限使用。农村集体经济组织经过批准，可以采用土地使用权人股、联营等形式与其他单位、个人共同举办企业。农民集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。(3)十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则。保护土地，保护耕地，就是保护我们的生命线。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地已成为我国的基本国策之一。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。要坚持实行土地用途管制制度。对耕地实行特殊保护，包括基本农田保护制度、占用耕地补偿制度