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1/24深圳万科EPC总承包管理模式的探索和实践2017.6.282/24在建项目19个，建筑面积523万平米新业务（酒店、学校、泊寓等）工程全年装修交付12个项目，6286套工程管理人员142人，人均管理面积3.68万平米中型项目人员配置：项目经理1人、土建工程师1人、机电工程师1人、项目秘书1人住宅37%度假16%综合体21%商办21%EPC5%住宅度假综合体商办EPC一、2016年深圳万科人均管理面积大、工作量大，协调事务繁多，如何提高管理效率？3/24土建大总包：含土建、机电、消防、铝合金门窗、入户门、防火门等装修大总包：含装修、户内门、橱柜收纳、木地板等问题：减少了一些扯皮万科的管理投入并未减少总包管理费，成本增加分包对总包颇多抱怨设计-施工衔接问题还是不能解决总包的管理能力、资源整合能力不够二、大总包管理模式探索4/24二、总包EPC管理模式探索：万科：投资、成本管理项目设计确定计划、质量和交付标准基础、主要设备、幕墙、装修、园建采购后纳入总包合同与管理范围项目建设管理（1个项目经理、1个主管工程师）EPC总包：设计、施工大总包管理土建、机电成本包干，总成本1%变动率建筑、机电深化设计主要设备、幕墙、装修、园建万科采购后纳入总包合同与管理范围，包括深化设计、BIM应用与施工管理总包配备适应项目的管理人员万科滨海置地大厦5/24二、总包EPC管理模式探索：产品成本质量四维度评价标准工期通过设计与施工的交互融合，编制精准的施工图，实现对成本的精准把控和工期的精准控制。形成可复制EPC工作模式和管理方法。6/24二、总包EPC管理模式探索：内容工期质量成本产品具体目标•2018年10月30日交付•EPC进度控制报告•深圳市建设工程优质奖、广东省建设工程优质奖，总包评估成绩在广深区域总排名达到前20%分位，全年度评估成绩需达到A，绿色三星金级、金牛奖。•形成质量控制总结报告、安全文明施工总结报告•消除常规变更，功能性变更率不超过1%•成本控制不超过3.2亿•建立自持写字楼的采购管管理体系、供应商目录•“一标准三手册”：建立基于本项目的自持写字楼物业交付标准体系，编制项目工程技术标准手册，编制招商产品手册，编制物业运营管理手册。•EPC产品设计工作方法总结管控方法和重点•编制涵盖设计、采购、工程相互的完整计划；•梳理风险点，风险预判，制定正负偏差措施提前编制重难点策划，针对重难点编制专项策划；资源组织保障，工序穿插组织•分包管理•评估策划编制•质量关键点梳理•工艺标准编制和监管•精细施工图，消除错漏碰缺•合同界面的清晰划分，消除索赔•总分包协调管理•深度对标辅助决策，如机电设备系列确定、智能化方案选型•前置审图，初设阶段设计、工程介入•以BIM形式展现精细施工图万科监控层级•每周和每月和主要节点上报进度报告和风险点；•实时更新纠偏措施上报；•每月一次专题汇报•关键点专题汇报•万科质量管控标准文件•每月一次成本汇报；•月度或季度审核的控制项•常规变更EPC解决，向公司报备•功能性变更审核签发•确定产品标准、配置标准•各分项工程、材料部品采购7/24二、总包EPC管理模式探索：阶段性成果：精细化施工图，BIM应用计划管理更加有效分包合同界面清晰有利于安全文明、质量管理充分发挥总包的主观能动性不足与思考：总包单位的人员配置总包单位的管理能力总包资源整合能力（特别是设计、专业分包）投资、成本控制的对立统一8/24三、万科工程管理万科质量文化一个计划（已实现）：•PC达到40%（应用PC的项目面积加权占比）•装配式内墙100%•取消抹灰100%•工期提效20%二个憧憬：•万科的房子质量好，成为社会好口碑•万科的工地上，工友的生命有保障三个没有：•没有空鼓、没有开裂、没有渗漏“两提两减”是纲（提高质量、提高效率、减少人工，节能减排）9/24三、万科工程管理质量好不好，客户说了算！万科工程师文化：•坚持•讲真话•有担当•不给别人添麻烦•照顾比我更弱的人10/241.两个工具一张表三、万科工程管理11/24三、万科工程管理2.天网行动覆盖主体、装饰装修、机电设备、园建景观等各分项工程严格执行合同要求，保证质量不同问题级别采取不同处理措施纳入供应商评估体系12/24三、万科工程管理3.数字工程数字工程是一个集工程管理与客户服务功能为一体的网络平台，支持App及PC端操作。从项目开始至交付、运营，全生命周期、全方位介入，依托手机、Pad等终端进行无纸化、无线数据信息管理。13/2403数据统计与分析03数据统计与分析04一户一档02形象进度01工序自检与验收3.数字工程三、万科工程管理14/24深圳万科建筑工业化之路：2007，青群全预制试验楼2008，第五寓先浇后外挂2009，标准化预制楼梯2010，龙悦居三期内浇外挂（后浇）2012，公园里、翡丽郡内浇外挂+内墙板，铝模板2014，7个项目产品定型，新五四运动2015，云城工业化全面应用2016，产品定型2.015/24深圳万科工程技术应用•预制PC+铝模板+全混凝土外墙+装配式内隔墙+机电工业化+穿插流水施工+全装修+精品园建，形成了万科先进的建筑工业化体系，颠覆了传统的建筑工艺和生产方式，实现建筑工程质量的大幅提升。•全面取消砌筑、抹灰等湿作业，不仅提高建筑质量，而且大大改善现场施工作业环境，减少建筑垃圾排放。•彻底颠覆了传统建筑生产方式，引领了建筑行业的一次根本性变革。•通过千亿计划、VIP计划，长期的工程实践，培养了一批人才、资源、合作单位16/24四、深圳万科EPC1龙悦居三期业主方：深圳市住宅发展事务中心建筑面积：21万㎡业务模式：代建总承包2010年开工，2013年交付2前海企业公馆业主方：深圳市前海开发投资控股有限公司建筑面积：6.4万㎡业务模式：BOT，2014年完工3龙岗三馆（科技馆、公共艺术馆、青少年宫）业主方：深圳市龙岗区住房和建设局建筑面积：约3.9万㎡业务模式：代建管理，在建17/24四、深圳万科EPC6南约保障性住房业主方：龙岗区住房和建设局建筑面积：约7.8万㎡业务模式：EPC总承包，新开工4深圳龙岗书城业主方：深圳出版发行集团公司建筑面积：约2.5万㎡业务模式：代建管理，在建5宝龙保障性住房业主方：龙岗区住房和建设局建筑面积：约48万㎡业务模式：EPC总承包，新开工18/24四、深圳万科EPC8智园D区业主方：南山区建筑工务局建筑面积：约22.5万㎡业务模式：代建管理，在建7崇文花园三期业主方：南山区建筑工务局建筑面积：约23万㎡业务模式：代建管理，在建9深圳国际大学园院士科研中心业主方：龙岗区住房和建设局建筑面积：约1.6万㎡业务模式：EPC总承包，新开工19/24四、深圳万科EPC10留仙学校业主方：南山区建筑工务局建筑面积：约4.2万㎡，54班九年一贯制业务模式：代建管理，在建12盐田中央公园业主方：盐田区人民政府建筑面积：约5.7万㎡业务模式：代建管理，2016年完工11西藏非物质文化遗产博物馆业主方：深圳市人民政府建筑面积：6000㎡，园林面积2.5万㎡业务模式：合作+EPC总承包，在建20/24四、深圳万科EPC招标阶段业主万科EPC•办理用地手续•选择EPC承包商•完成投标工作设计阶段•方案审定•预算审定•产品建议•策划定位•设计规划•概念设计•方案设计•施工图设计•概预算编制•报批报建工作建设阶段•进度、质量、安全、成本监控•重大变更审定•全过程、全方位建造管理•变更审核•采购管理•成本管理•项目验收•项目移交后期运营•物业管理标准确认•物业管理策划•物业管理•商业运营前期阶段•可研报告报批•配合完成可研报告编制•配合完成增加保障房指标相关审批工作•协助明确保障房面积段、户型配比21/24四、深圳万科EPC万科EPC优势：万科品牌合作与输出万科地产统一的设计、采购、成本、工程管理平台万科地产管理能力万科地产资源整合能力提供运营管理服务：物业管理、商业运营、文体运营、学校运营22/24四、深圳万科EPC①项目定位策划②设计链条整合③后续端口深度交叉④国内外优质合作方设计管理①实测实量、评估体系②精细化管理③工业化建造④数字工程平台⑤天网行动工程管理23/24四、深圳万科EPC①集团采购优势②PDC采购平台③行业优质企业资源整合①限额设计②目标成本制定③动态成本管控④严控过程变更成本管控24/24四、深圳万科EPC①商业定位②招商管理③经营管控④合作资源商业运营①定位策划②管理公司选聘③酒店设计施工④策展运营管理文体/酒店运营①住宅服务②商业物管③办公文体物业物业服务25/24