土地储备的前世今生

土地储备的前世今生土地储备的前世今生来源丨天风研究·固收孙彬彬/高志刚土地储备流程主要包括：（1）征购，（2）储备，（3）供地。土地储备机构制度规范的变迁：2016年4号文规定，每个县级以上（含县级）法定行政区划原则上只能设置一个土地储备机构，并要求土地储备工作只能由纳入名录管理的土地储备机构承担，各类城投公司等其他机构一律不得再从事新增土地储备工作。土地储备机构与城投公司的合作：按照2016年4号文及2017年87号文，土地征收、收购、收回涉及的拆迁安置补偿服务可以通过政府购买服务的方式合作，土地前期开发需要通过政府采购工程或PPP。财政部印发《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》（财预[2017]62号），土地储备机构资金来源正式开放了“地方专项债”开门。而同样是今年，5月份，财政部、发展改革委、司法部、人民银行、银监会、证监会六部委发布《关于进一步规范地方政府举债融资行为的通知》（财预[2017]50号），要求“地方政府不得将公益性资产、储备土地注入融资平台公司，不得承诺将储备土地预期出让收入作为融资平台公司偿债资金来源”。6月份，财政部发布《关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知》（财预[2017]87）号文，严禁将“储备土地前期开发”作为政府购买服务项目；两大文件共同封住了土地储备机构融资的“后门”。7月14日，首批土储专项债由北京市政府成功发行。我们认为，有必然再次回顾一下土地储备的前世今生：了解清楚什么是土地储备，土地储备融资的历史，以及现有政策潜在的影响。一、土地储备的基础知识1什么是土地储备？根据62号文：土地储备，是指地方政府为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备由纳入国土资源部名录管理的土地储备机构负责实施。其中，前期开发涉及道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设的，要按照有关规定通过公开招标方式选择工程实施单位。这也是87号文中，政府购买服务负面清单中所涉及到的“储备土地前期开发”相关事项。2什么是土地储备机构？土地储备这一行为，只能由土地储备机构负责实施，同时按照62号文，土地储备专项债券募集资金，必须交由土地储备机构使用。2001年4月，国务院发布《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号），提出有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。2007年由国土资源部、财政部、人民银行出台的《土地储备管理办法》（国土资发[2007]277号）对土地储备机构进行了明文规定：土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。3土地储备的运作流程土地储备的流程主要包括征购、储备和供地三个环节。环节一征购土地储备机构获取土地的过程征购环节是土地储备机构取得土地的过程。根据《土地储备管理办法》，可以纳入土地储备范围的土地主要包括：（1）新增城市用地的征用征收的新增城市用地，主要是已办理农用地转用、土地征收批准手续的集体土地。土地征收方案依照法定程序批准后，由被征收土地所在地的市、县级人民政府予以公告并组织实施。被征收土地的所有权人、使用权人应在公告规定的期限内，持土地权属证书，到公告指定的人民政府土地行政主管部门，办理征地补偿登记。（2）依法收回的国有土地依法收回的国有土地，主要包括到期收回、违法使用收回、闲置收回等。市、县人民政府或国土资源管理部门依法无偿收回国有土地使用权，应由当地土地登记机关办理国有土地使用权注销登记。（3）收购的国有土地收购的国有土地，主要是指因实施旧城区改建或落实城市规划，而需要调整使用土地时依法取得土地的情况。国土资源管理部门报经有批准权的人民政府批准后，必须对原土地使用权人给予合理补偿后，才可以收回剩余期限的国有土地使用权。土地储备机构须与原土地使用权人签订土地使用权收购合同，补偿标准由土地储备机构与土地使用人根据土地评估的结果，协商后确定。对政府有偿收回的土地，应由当地土地登记机关办理国有土地使用权注销登记。（4）优先购买的国有土地对于城市房地产交易中存在明显价格与价值不符的情况，即低于市场正常交易价格进行房地产买卖的，当地政府可以行使优先购买权收回该土地的使用权。由此收回的土地，需要办理国有土地使用权注销登记。后三种土地收储，可归总为存量城市土地的收购、置换、回收。在收购的过程中，土地储备机构的主要职责，是对收储地块实地踏查，进行收储成本核算，并在最后根据协议支付补偿款。环节二储备土地前期开发相关的三种土地在储备环节，土地储备机构将收购集中起来的土地（生地或毛地）进行开发和再开发，通过拆迁、平整、归并整理和基础设施的配套建设（又称为“一级开发”），形成可供出让和出租的“熟地”。土地储备机构将已完成开发的“熟地”进行储备，等待出让。在该过程中，由土地储备机构为实施主体，通过授权委托或公开招标的方式选定实施企业。（1）什么是生地？生地是指国土局尚未出让、拍卖、划拨土地使用权的土地。《土地储备管理办法》规定，对纳入储备的土地，经市、县人民政府国土资源管理部门批准，土地储备机构有权对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时利用，及为储备土地实施前期开发，进行融资等活动。（2）什么是毛地？毛地是指在城市旧区范围内，尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程、不具备基本建设条件的土地。实行毛地出让的一般实施步骤可总结如下：首先，国土资源管理部门向政府提出收回出让地块原国有土地使用权，并进行公开出让的请示；其次，组织实施国有土地使用权招标拍卖挂牌出让工作，原《国有土地使用证》和《房屋所有权证》作为拆迁补偿安置的凭证，不得再行转让、出租、抵押；最后，受让人按照当地拆迁安置办法和出让合同约定，完成拆迁安置工作后，市、县国土资源部门收回拆迁人的《国有土地使用证》，房屋管理部门收回原《房屋所有权证》，受让人按规定申请办理土地登记，领取《国有土地使用证》。（3）什么是熟地？熟地主要是指经过征地、拆迁和市政基础设施投入，可直接用于建设的土地。前文已经提到，所谓基础设施建设包括：道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等。但是，生地或者毛地要成为熟地，需要达到一定的条件（可以用于建设），比如三通一平（通水、通电、通路和土地平整）、五通一平（通水、通电、通路、通讯、通气、土地平整）或者七通一平（通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力、土地平整）。其中，三通一平是最基本的要求。环节三供地招、拍、挂供地环节又称为土地交易环节，土地储备机构根据社会发展、城市规划和供地计划，有计划地将储备土地出让和出租，获取收入。在出让方式上一般采用市场化程度较高的招标、拍卖和挂牌方式。总的来说，土地储备运作的核心机构，是围绕着土地资源整合专门设立的土地储备机构。其本质是一个土地中介，把城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让。二、土地储备机构制度规范的变迁从1996年设立的上海土地发展中心开始，我国的土地储备机构，经历了从无到有再到逐步规范的过程。目前，全国已经有2000多个土地储备机构，对土地储备机构的制度规范，也同样是逐步的发展和完善。（1）国发[2001]15号《关于加强国有土地资产管理的通知》2001年4月，国务院发布《关于加强国有土地资产管理的通知》规定：有条件的地方政府，要对建设用地试行收购储备制度。提出有条件的地方政府试行建设用地收购储备制度。（2）国土资发[2007]277号《土地储备管理办法》2007年11月，国土资源部、财政部、人民银行发布《土地储备管理办法》，正式确立了土地储备机构作为土地储备工作的具体实施主体的地位。并规定：土地储备机构需经市、县人民政府国土资源管理部门批准。（3）国土资源部“两整治一改革”目标的通知2010年9月，国土资源部下发通知，要求2011年3月底前，土地储备机构必须与其下属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩。各地国土资源部门及所属企事业单位都不得直接从事土地一级市场开发。（4）国土资发[2012]162号《关于加强土地储备与融资管理的通知》2012年12月国土资源部、财政部、人民银行、银监会联合发布的关于加强土地储备与融资管理的通知提出建立土地储备机构名录，加强土地储备机构管理。土地储备机构名录的建立，表明了土地储备机构逐步往规范化发展。（5）财综[2016]4号规范土地储备和资金管理等相关问题的通知2016年2月，国土资源部、财政部、人民银行、银监会四部委联合发布规范土地储备和资金管理等相关问题的通知，进一步对土地储备机构进行规范，规定每个县级以上（含县级）法定行政区划原则上只能设置一个土地储备机构。并要求土地储备工作只能由纳入名录管理的土地储备机构承担，各类城投公司等其他机构一律不得再从事新增土地储备工作。4号文正式剥离了地方融资平台的土地储备职能。比如曾被列入土地储备机构名录的重庆地产集团，在2016年4号文之后，也开始剥离土储职能。重庆市成立专门的重庆市土地储备整治中心，2017年发布的《土地储备机构名录》（2016版）中，储备中心正式成为土地储备机构名录单位。三、土地储备机构的融资规范梳理土地储备机构在征购和储备的过程中，均会出现融资需求。由于土地储备机构是事业单位，在土地储备专项债券出台之前，并不具备债券发行和上市融资的基本条件，直接融资较为困难。并且土地收储的成本相对较大，仅靠政府财政拨远远不够。因此，土地储备机构以储备土地为抵押资产，向商业银行等金融机构贷款，成为其早期最主要的融资方式。根据对土地储备机构融资规范政策的梳理，大致可分为四个阶段：阶段一初步确立金融机构可为土地储备机构融资2001年国发[2001]15号《关于加强国有土地资产管理的通知》规定，市、县人民政府可划出部分土地收益用于收购土地，金融机构要依法提供信贷支持。明确了金融机构可以为土地收储提供融资，这应该包含了银行和非银行金融机构。2004年，银监发[2004]57号《商业银行房地产贷款风险管理指引》对土地储备贷款做出规范，提出了商业银行对资本金没有到位或资本金严重不足、经营管理不规范的借款人，不得发放土地储备贷款等风险管理措施，并规定：土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。2007年国土资源部、财政部、人民银行发布的国土资发[2007]277号《土地储备管理办法》对土地储备机构申请贷款的性质、需要满足的要求、贷款的规模、资金管理做了较为详细的规定。文件仍规定：商业银行及其他金融机构可以为土地储备机构发放贷款，对贷款期限也未做硬性要求。阶段二调整和加强金融机构对土地储备机构融资管理2008年8月，银监办发[2008]265号《关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》要求信托应充分认识土地储备贷款风险，审慎发放此类贷款，并明确规定：贷款额度不得超过所收购土地评估值的70％，贷款期限最长不超过2年。在此文件之后，2010年2月银监办发[2010]54号《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》规定信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。实质上暂停了信托公司对土地储备机构提供融资。2012年12月，国土资源部、财政部、人民银行、银监会联合发布的国土资发[2012]162号《关于加强土地储备与融资管理的通知》要求建立土地储备机构名录，并通过设立融资规模控制卡的举措，进一步规范土地储备机构的商业银行贷款。同时，明确土地储备机构融资应纳入地方政府性债务统一管理，执行地方政府性债务管理的统一政策，对贷款期限也做出了最长不超过五年的规定。同样是在2012年12月，财政部、发展改革委、人民银行、银监会发布财预[2012]463号《关于制止地方政府违法违规融资行为的通知》规定：不得授权融资平台公司承担土地储备职能和进行土地储备融资，不得将土地储备贷款用于城市建设以及其他