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1专业市场房地产项目策划目目录录序序言言项项目目总总论论产产品品定定位位篇篇市市场场营营销销篇篇经经济济效效益益篇篇组组织织管管理理篇篇项项目目工工作作进进度度『『序序言言』』建建设设““东东营营广广利利港港海海鲜鲜批批发发市市场场””是是东东营营经经济济社社会会的的一一件件大大事事，，项项目目建建设设在在即即将将兴兴起起的的国国家家一一级级渔渔港港----广广利利港港，，被被东东营营市市政政府府列列为为发发展展““海海上上东东营营””的的龙龙头头项项目目，，项项目目建建成成后后将将产产生生明明显显的的社社会会效效益益和和巨巨大大的的经经济济效效益益。。本本策策划划书书在在““效效益益，，谨谨慎慎，，创创新新””的的原原则则下下，，注注重重项项目目的的可可行行2性性、、创创新新性性、、价价值值性性、、集集中中性性、、信信息息性性和和安安全全性性，，目目的的在在于于帮帮助助企企业业负负责责人人回回答答五五个个问问题题，，即即项项目目为为什什么么要要去去做做？？做做什什么么样样的的？？怎怎样样去去做做？？实实现现哪哪些些效效益益？？由由谁谁来来做做？？一一、、可可行行性性该该策策划划是是结结合合房房地地产产市市场场营营销销理理论论和和实实践践方方法法，，从从项项目目初初始始就就导导入入策策划划营营销销，，充充分分结结合合项项目目的的实实际际情情况况，，涵涵盖盖投投资资、、设设计计、、质质量量、、工工期期、、形形象象、、营营销销推推广广等等多多项项内内容容,,作作为为指指导导项项目目操操作作的的重重要要依依据据，，注注重重项项目目实实施施过过程程中中的的技技术术性性和和可可操操作作性性。。虽虽然然本本策策划划有有别别于于““项项目目可可行行性性研研究究报报告告””，，但但也也是是基基于于项项目目的的可可行行而而进进行行的的，，项项目目不不可可行行，，任任何何的的策策划划都都将将失失去去意意义义。。二二、、创创新新性性创创新新是是事事物物得得以以发发展展的的动动力力，，是是人人类类赖赖以以生生存存和和发发展展的的主主要要手手段段。。美美国国学学者者SS··阿阿瑞瑞提提普普说说：：““单单单单靠靠科科学学上上的的创创造造力力是是不不能能解解决决人人类类一一切切领领域域里里的的不不幸幸和和苦苦恼恼的的，，甚甚至至可可能能给给世世界界上上的的生生活活增增加加潜潜在在的的危危险险。。而而在在伦伦理理学学、、政政治治学学、、社社会会学学和和宗宗教教方方面面的的创创新新能能够够回回答答…………人人与与人人之之间间的的信信任任以以及及互互相相帮帮助助而而提提出出来来的的问问题题。。””可可见见，，优优化化生生存存环环境境，，策策划划人人间间动动态态，，创创新新性性原原则则首首当当其其冲冲，，这这也也是是本本项项目目策策划划的的一一个个最最基基本本的的出出发发点点之之一一。。本本策策划划从从产产品品定定位位、、市市场场营营销销、、效效益益分分析析、、管管理理模模式式等等诸诸多多方方面面进进行行了了有有益益的的探探索索和和创创新新。。三三、、价价值值性性任任何何一一项项策策划划必必然然以以价价值值量量的的形形式式来来衡衡量量，，一一个个优优秀秀的的项项目目策策划划其其价价值值一一定定很很大大，，相相反反，，无无价价值值的的项项目目策策划划，，不不能能称称之之为为一一个个好好的的策策划划。。策策划划的的结结果果都都要要能能创创造造一一定定的的价价值值，，只只有有这这样样，，策策划划才才能能体体现现其其自自身身的的价价值值所所在在。。本本策策划划根根据据企企业业目目前前的的资资产产、、市市场场、、管管理理等等实实际际情情况况，，对对如如何何3发发挥挥各各自自内内在在价价值值潜潜力力做做出出了了科科学学的的、、可可操操作作性性的的价价值值回回报报方方案案，，并并对对每每一一个个项项目目进进行行组组合合，，更更便便于于企企业业领领导导决决策策。。四四、、集集中中性性在在战战争争中中，，集集中中优优势势兵兵力力攻攻击击对对方方关关键键性性的的部部分分，，成成为为军军事事谋谋略略的的上上策策。。不不论论是是军军事事项项目目，，还还是是体体育育项项目目，，都都可可以以借借此此达达到到胜胜利利的的目目标标。。本本项项目目也也不不例例外外，，针针对对项项目目开开发发与与否否的的两两个个关关键键问问题题，，即即市市场场和和资资金金，，本本策策划划进进行行了了集集中中性性的的关关注注，，并并重重点点进进行行了了剖剖析析。。五五、、信信息息性性俗俗话话说说““多多存存芝芝麻麻好好打打油油””。。一一个个好好的的项项目目策策划划，，是是以以信信息息的的收收集集、、加加工工、、整整理理、、利利用用开开始始的的，，而而好好的的开开始始就就意意味味着着成成功功的的一一半半，，因因此此，，信信息息性性原原则则是是本本策策划划的的基基础础性性原原则则，，也也是是关关键键性性的的原原则则。。为为此此，，我我们们进进行行了了大大量量的的策策划划前前期期信信息息的的收收集集和和整整理理工工作作，，力力争争使使本本策策划划更更贴贴近近市市场场，，促促成成企企业业取取得得预预期期的的经经济济和和社社会会效效益益。。六六、、安安全全性性东东营营鑫鑫奥奥特特建建材材公公司司正正处处于于高高速速发发展展的的势势态态，，各各项项事事业业发发展展看看好好，，本本项项目目对对于于项项目目企企业业来来讲讲，，不不但但可可以以促促进进企企业业成成长长，，也也能能实实现现产产业业替替代代。。本本着着为为投投资资企企业业负负责责的的态态度度，，在在深深化化外外地地成成功功经经验验，，并并结结合合本本地地实实际际的的情情况况下下，，我我们们秉秉承承““市市场场开开发发带带动动本本项项目目销销售售””的的核核心心思思想想，，在在充充分分考考虑虑项项目目所所需需要要动动用用的的资资金金，，充充分分考考虑虑项项目目价价值值潜潜力力开开发发，，充充分分考考虑虑项项目目借借助助外外力力与与外外界界合合资资合合作作的的基基础础上上，，本本着着对对投投资资企企业业高高度度负负责责的的态态度度和和务务实实的的精精神神，，注注重重项项目目的的投投资资安安全全性性，，以以使使企企业业投投资资风风险险降降到到最最低低限限度度。。4『『项项目目总总论论』』本本篇篇从从““政政府府政政策策与与规规划划趋趋势势、、面面临临的的资资源源开开发发和和经经济济价价值值、、项项目目的的主主要要建建设设指指标标””三三个个方方面面分分析析，，意意在在使使企企业业对对项项目目有有一一个个宏宏观观的的了了解解。。一一、、政政府府政政策策与与规规划划趋趋式式（（一一））东东营营市市海海洋洋资资源源丰丰富富，，有有着着44880000平平方方公公里里的的浅浅海海和和118800万万亩亩的的滩滩涂涂资资源源，，但但渔渔业业在在省省内内沿沿海海七七地地市市中中，，产产量量与与GGDDPP比比重重均均处处于于末末位位，，22000022年年，，市市政政府府为为加加快快东东营营渔渔业业经经济济，，编编制制了了《《东东营营市市海海洋洋产产业业发发展展规规划划（（22000022--22001100））》》，，提提出出了了东东营营市市渔渔业业应应立立足足国国内内外外市市场场，，加加快快渔渔业业结结构构调调整整，，围围绕绕渔渔业业增增效效、、渔渔民民增增收收，，大大力力发发展展渔渔业业经经济济合合作作组组织织，，突突出出水水产产品品精精深深加加工工和和水水产产批批发发市市场场建建设设，，发发展展渔渔业业龙龙头头企企业业，，营营造造优优良良环环境境扩扩大大对对外外开开放放，，增增加加出出口口创创汇汇能能力力，，实实现现海海洋洋渔渔业业经经济济持持续续发发展展。。并并提提出出了了各各项项具具体体发发展展目目标标，，根根据据目目标标，，东东营营市市到到22000055年年，，水水产产品品总总产产量量达达到到3344**110044TT，，渔渔业业产产值值达达3311亿亿元元，，水水产产养养殖殖面面积积达达114466万万亩亩，，出出口口创创汇汇达达到到11550000万万美美元元。。（（二二））根根据据22000033年年市市政政府府发发布布的的《《关关于于发发展展海海洋洋经经济济，，加加快快““海海上上东东营营建建设设的的意意见见》》，，到到22000077年年，，东东营营将将建建成成以以广广利利渔渔港港、、红红光光渔渔港港为为重重点点的的一一处处国国家家级级中中心心渔渔港港，，渔渔港港以以水水产产专专业业批批发发市市场场、、冷冷藏藏加加工工、、渔渔需需物物资资供供应应、、餐餐饮饮服服务务为为核核心心，，培培植植成成区区域域水水产产加加工工、、销销售售的的集集散散地地。。并并为为此此出出台台了了相相应应的的配配套套优优惠惠政政策策，，以以鼓鼓励励渔渔业业投投资资经经营营。。在在《《东东营营市市广广利利港港总总体体规规划划》》中中，，广广利利港港的的发发展展定定位位是是：：以以引引进进外外资资和和利利用用民民间间投投资资为为主主，，鼓鼓励励发发展展具具有有经经济济活活力力的的外外资资企企业业和和私私营营企企业业，，重重点点发发展展海海产产品品养养殖殖、、加加工工、、贸贸易易一一体体化化的的产产业业龙龙头头企企业业。。5（（三三））东东营营市市海海洋洋与与渔渔业业局局已已将将规规划划建建设设““一一区区五五园园””列列入入议议事事日日程程，，其其中中““一一区区””就就是是中中心心城城防防潮潮堤堤以以内内的的约约2200万万亩亩的的现现代代化化渔渔业业示示范范区区，，本本项项目目已已经经被被作作为为重重点点调调控控中中心心工工作作来来抓抓。。该该区区域域依依据据以以市市兴兴港港，，以以港港带带市市的的主主题题内内容容，，应应着着力力打打造造区区域域内内的的龙龙头头企企业业，，本本项项目目集集中中了了渔渔产产品品批批发发零零售售以以及及渔渔产产品品深深加加工工销销售售、、海海景景休休闲闲、、海海鲜鲜餐餐饮饮、、渔渔港港度度假假等等经经营营内内容容，，必必将将成成为为广广利利港港开开发发的的龙龙头头项项目目，，本本项项目目的的产产生生是是广广利利港港发发展展繁繁荣荣的的必必然然需需求求。。二二、、面面临临的的资资源源开开发发和和经经济济价价值值（（一一））可可依依赖赖的的广广利利港港载载体体目目前前东东营营中中心心城城区区还还没没有有一一处处大大规规模模、、高高档档次次的的大大型型海海鲜鲜交交易易场场所所，，在在广广利利港港按按照照高高起起点点规规划划、、高高标标准准建建设设、、高高效效能能管管理理的的原原则则，，建建设设一一处处大大型型海海鲜鲜、、水水产产品品交交易易场场所所及及休休闲闲旅旅游游消消费费场场所所，，将将对对东东营营海海洋洋捕捕捞捞、、水水产产养养殖殖业业的的发发展展、、城城市市功功能能的的完完善善以以及及满满足足市市民民对对水水产产品品的的需需求求产产生生重重大大影影响响。。（（二二））可可借借助助的的天天鹅鹅湖湖旅旅游游资资源源本本项项目目紧紧临临亚亚洲洲最最大大的的平平原原水水库库----天天鹅鹅湖湖风风景景区区，，环环境境优优美美，，水水域域辽辽阔阔，，四四季季水水鸟鸟不不绝绝，，每每年年吸吸引引数数万万游游客客，，而而周周围围缺缺乏乏相相应应的的配配套套服服务务设设施施及及旅旅游游项项目目。。本本项项目目作作为为其其““东东邻邻””实实现现了了优优势势互互补补。。（（三三））可可改改变变的的海海上上渔渔业业传传统统交交易易渔渔港港产产渔渔季季节节，，每每日日清清晨晨日日出出前前，，在在距距港港口口十十多多公公里里外外的的海海口口，，深深海海归归来来的的渔渔船船与与东东营营的的水水产产批批发发、、零零售售商商进进行行大大批批的的海海上上水水产产品品交交易易，，交交易易后后，，渔渔船船转转向向羊羊口口批批发发市市场场。。在在广广利利港港建建设设批批发发市市场场具具有有极极大大的的开开发发潜潜力力与与消消费费市市场场。。广广利利港港批批发发市市场场的的