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中国近十年房地产政策与制度的演变•近十年来，我国的房地产情况越来越热，出现了很多闲置的房子卖不出去，老百姓又买不起房子的情况。为了促进房地产的健康稳定发展，我国政府相继出台了一系列政策制度，其涉及法律法规、金融、土地、税费等。同时调控的重点也由房地产规模转向房地产价格。1998年之前•在建国后的40多年时间里，我国一直实行的是高度福利化的住房制度，住房分配实行实物配给，简称“单位分房”。在单位分房的时代，住房市场是不存在的，因为个人只拥有住房的使用权，没有所有权，住房不能用于市场交换和流通。因此，在没有房改之前，严格来说住房市场是不存在的。1998年•98年房改：《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》出台，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给货币化和社会住房新体制。这是我国住房体制改革的纲领性文件，它宣告了住房福利制度的结束，并提出把房地产培育成国民支柱产业。中国房地产正式起步。我们首先还是来回顾一下近10年来房地产市场的走势。通过数据分析我们可以发现，虽然经受了宏观经济环境变动和国家调控政策的影响，但近10年来中国的房地产市场始终保持了阶梯式上涨的态势，处在一个长期的上升通道中。总的来说，我们可以把十年的楼市发展分为六个阶段。第一个阶段是从1998年到2002年，这是中国房地产市场新周期的起点，在此期间，自住型购房消费占主流，房价上涨缓慢；1998年之前的中国房地产•经过92年的令人注目的房地产热，93，94年国家进行宏观调控，当时中央政府采取了双紧政策，即收紧财政支出、收紧银根（提高利率、减少贷款、提前收贷），甚至强调，国有银行一律不能对房地产开发进行贷款。经过几年的调控经济明显降温•1997年下半年爆发了东南亚金融危机于是国家又推出了种种促进房地产市场发展的政策：比如用宽松的住房金融推动住宅需求；减免税金降低购房负担；各地政府的房屋主管部门实施降低房屋交易费；让存量住房进入市场等。•于此同时为了整顿规范房地产交易市场和促进房地产市场发展，国家出台了一系列政策。规范性文件：2000年国家计划委员会、建设部联合发布《关于房地产中介服务收费的通知》，对房地产咨询费、房地产价格评估费、房地产经济费的收取额度作了明文规定。2000年建设部和国家工商修订完善了《商品房买卖合同示范文本》，《房产测量规范》•于此同时为了整顿规范房地产交易市场和促进房地产市场发展，国家出台了一系列政策。税费政策：2001年1月，为了配合国家住房制度改革，支持住房租房市场的健康发展，财政部、国家税务总局对房屋出租的税费进行减免。2001年4月19日为消化积压空置的商品房，国务院批复了《财政部、国家税务总局关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》，规定：对于1998年6月30日以前建成尚未出售的商品房，至2002年12月31日之前免征营业税、契税；对于1998年以前建成的商业用房、写字楼在2001年1月1日至2002年12月31日期间销售的免征营业税、契税。2002年5月9日，国土资源部签发了《招标拍卖挂牌出让国有土地规定》。它叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要球商业、娱乐、商品房各类经营性用地，必须从招标、拍卖或者挂牌方式公开交易。从此土地市场从划拨协议“暗箱操作”走向招拍挂“阳光操作”。房地产业竞争格局被改变成现在的样子。•于此同时为了整顿规范房地产交易市场和促进房地产市场发展，国家出台了一系列政策。金融政策：2002年，央行重申严禁发放零首付的个人住房贷款。这个让整顿市场成为主基调。土地政策：第二个阶段是从2003年至2005年，这是房地产市场的上涨期，经济发展刺激了住房消费，加之房价的上涨造成大量资金进入房地产市场以期保值增值以及2000年到2002年的一系列刺激、规范政策，推动了房价的快速上涨；2003年到2005年的相关政策2003年，8月12日《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》出台，经济适用房由“住房供应主体”改为“具有保障性质的政策性商品住房”，“住房供应主体”被大部分商品房所替代。从此房地产成为国民支柱产业。以此为标志，中国房地产市场进入了调控和上涨的胶着状态。2004年3月，继03年7月国务院发文严格空置土地供给之后，国土资源部、监察部又联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。此文件的下发被房地产业界成为“8.31大限”，是中央政府从土地供给上抑制房地产过热又一举措。土地政策：2003年7月18日和30日，国务院办公厅先后发出《关于暂停审批各类开发区的紧急通知》、《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》，至2003年12月底，全国共撤销各类开发区2426个，整合294个，基本刹住了开发区的“圈地”之风。2003年到2005年的相关政策金融政策：03年6月5日，央行发布了《关于进一步加强房地产信贷的通知》对房地产开发信贷、个人住房贷款都作了很多严格的规定，但各银行自身利益使然，对房地产暗地通融。04年9月20日中国银监会公布了《商业银行房地产贷款风险指引》规定建筑商不得为开发商垫资建楼，开发商开发项目自有资金不低于项目总投资的35%，购房者的月供房款不得超过收入的50%。2004年10月29日，央行上调金融机构存贷款基准利率，并放宽人民币存款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。这是央行10年来首次宣布上调存款利率，九年来首次加息，从此，央行这是使用市场调节杠杠来对房地产市场进行调节。第三个阶段是从2005到2006年，在这期间国家出台了一系列抑制楼市的政策，房地产市场也进入了一个相持的阶段，楼市的涨幅明显收敛。2005年，3月，房贷优惠政策取消，调控涉及消费层面，央行此举说明中央政府对房地产的政策调控力度进一步加大。金融政策：税费政策：05年，5月27日国家税务总局、财政部、建设部《关于加强房地产税收管理的通知》，个人将不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税，抑制投机。2005年到2006年政策2005年3月26日，国务院向各个省市、自治区、印发了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，共有八条，简称“国八条”。4月27日再次提出要进一步加强房地产市场宏观调控，并提出八项措施引导和调控房地产市场即新“国八条”。政策解读：旧“国八条”意见言简意赅，从房价、土地供应、供应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查等多方面切入，虽涉及问题较多，但提纲挈领，目标高度一致———那就是稳住房价，新“国八条”条条捆住房价，条条抑制房价涨幅；旧“国八条”以通知的形式发出，是要求各地政府重视房价上涨过快这一现象，新“国八条”则是具体硬措施，每条措施都直指房价涨幅过快，并指出加大经济适用房的供应量，将直接平抑房价涨幅，对交易征税力度加大，可以减少投机，加大房地产信息披露，则防止开发商自己的炒作。最终“国八条”的出台让不少城市的房价上涨暂时有所收敛。2005年到2006年政策第四个阶段是从2006年到2007年，各行业的资金蜂涌而入到房地产行业，房价屡创新高，地王频现。2007年的中国房地产市场更是演绎了一波令人难忘的行情，全国各地的房价都出现了不小的涨幅，年初首先是深圳、广州楼市领涨全国，5月份之后，沉寂已久的上海楼市也出现了快速上扬的行情，接着，楼市的上涨进一步蔓延到了许多二三线城市。2006年政策2006年5月29日出台了《关于调整住房供应结构稳定住房就爱个的意见》，被业界称为“国六条”。意见规定：对购买住房不足五年转手交易的，销售时按其取得售房收入全额征收营业税，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租房。套型建筑面积90平米以下住房比重必须达到建设总面积的70%以上等。“国六条”具有更强的强制性和操作性，出台后全国不少城市出现较长一段时间de观望，但之后楼价又出现报复性上涨。2006年7月11日建设部等5部委下发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》,被称为“外资限炒令”加强对外商投资企业房地产开发经营境外机构和个人购房的管理。2006年政策2006年7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让20%的个人所得税。税费政策：金融政策:2006年9月27日，央行下发了关于加强商业性房地产信贷管理的通知，其中明确规定“第二套”住房贷款首付款比例不的低于40%，贷款利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平会随着套数增加而大幅度提高。第五个阶段是从2007年到2008年，楼市再次进入相持的阶段，从上表我们可以看出，不少城市2008年的房价与2007年相比，甚至还出现了小幅的回落。2007年政策2007年1月国家税务总局颁布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》要求从2007年2月正式向房地产开发企业征收30%~60%不等的土地增值税。土地政策：2007年8月7日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台，核心内容在于“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。2007年10月31日，建设部等七部门联合发布《经济适用管理办法》，明确规定经济适用房人拥有有限产权。从此政府开始转向“以廉租房为重点”，开始更加重视住房保障制度方面的完善。第六个阶段是2008到2009年楼市重又步入高涨期，在这个时期里全国楼市涨声一片，不少一线城市的高端住宅也是屡创“天价”。在金融风暴的影响下，2008年宏观经济面临的境遇和1998年高度相似：外有全球金融危机引发的动荡，主要贸易国经济下滑成定势，出口环境恶化；内有大批企业倒闭，就业形势紧张。在这种情况下，刺激内需无疑成了当务之急，而房地产无疑又再次担当了这样的重任。终于国家再次出手刺激楼市，在2009年形成了楼市涨幅的另一个高点。土地政策：2008年，国务院戏法了《国务院关于促进节约集约用地的通知》，对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。金融政策：2008年9月16日到12月23日央行百日内5次降息。10月22日央行宣布首套住房贷款利率下限可打7折，最低首付比例降为20%。12月5日，工、农、中、建、交、、邮等各大银行下调存款准备金率1个百分点。税费政策：2008年10月22日，财政部、税务总局宣布降低住房交易税费，地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。对个人首付购买90平米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%（原1.5%），对个人销售或购买住房暂免征印花税，对个人销售住房暂免征土地增值税。由于2009年上半年采取的积极宽松的财政、税收、金融政策，虽然许多行业深受金融危机打击，中国房地产市场却在危机迎来最辉煌的一年。2009年年中，各地房地产市场上演了“地王频出”、“量价齐升”、“一房难求”的火爆场面。2009年年初还在低迷中徘徊的房地产市场，在政策刺激下逐渐复苏，并迎来爆发式增长。为遏制部分城市过快上涨的房价：2009年12月9日的国务院常务会议上，中央政府决定不再延长2008年年底出台的二手房营业税减免优惠政策，将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，遏制炒房现象。《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》对土地出让的收支管理进行了规范，明确开发商“首付比例不得低于全部土地出让款的50%”，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年，特殊项目可约定在2年内全部缴清。另外，土地租赁合同约定的当期应缴土地价款（租金）应当一次全部缴清，不得分期缴纳。这一规定标志着宽松的土地政策已经终止。土地政策2009年12月23日，财政部、国税总局下发的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，该通知提出，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者