广西2015年房地产估价师《理论与方法》：制定估价作业方案的思路考试题

广西2015年房地产估价师《理论与方法》：制定估价作业方案的思路考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、垄断竞争是仅与完全竞争的条件不同。A：市场上有足够多的生产者和消费者B：资源完全自由流动C：市场上的产品是同质的D：市场信息是完全畅通的E：执行层的组织协调2、2006年1月13日，建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合出台了__。A．《关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知》B．《注册房地产估价师管理办法》C．《关于建立房地产企业及执(从)业人员信用档案系统的通知》D．《房地产抵押估价指导意见》3、__在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的例算法。A．市场法B．成本法C．收益法D．假设开发法4、在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为__。A．1067元/m2B．1070元/m2C．1084元/m2D．1141元/m25、申请核定一级房地产估价机构资质的，省级主管部门应当自受理申请之日起日内审查完毕，并将初审意见和全部申请材料报国务院建设行政主管部门。A：20B：30C：45D：60E：执行层的组织协调6、修建性详细规划应当符合规划。A：控制性详细B：区域C：近期建设D：分区E：执行层的组织协调7、下列关于会计基本核算方法的借贷记账法特点，说法错误的是__。A．借贷记账法是以“借”和“贷”作为记账符号的一种复式记账方法B．以“借”和“贷”作为记账符号。“借”表示资产(费用)的减少或负债、权益(收入、利润)的增加；“贷”表示资产(费用)的增加或负债、权益(收入、利润)的减少C．以会计恒等式作为记账理论依据。即以“资产：负债+所有者权益”为记账依据D．以“有借必有贷，借贷必相等”为其记账规则8、运用报酬资本化法估价，需要预测估价对象的未来。A：利润B：毛收入C：价值D：净收益E：工业用地的监测点评估价格9、关于房地产贷款的担保方式，下列说法不正确的是__。A．贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障B．保证通常是由第三方保证人以自身的财产提供的一种可选择的还款来源。而且，只有当保证人有意愿代替借款人偿还贷款，这项保证才是可靠的C．抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保D．贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权力(包括商标权、专利权等)移交银行占有，将该动产或权力作为债权的担保10、由折旧费、维修费、管理费、投资利息和税金五项因素构成房屋的__租金。A．商品B．理论C．成本D．市场11、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为（）。A．7.5%B．8.3%C．12.5%D．16.7%12、无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为。A：正值B：负值C：零D：正负值E：执行层的组织协调13、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积价格为3000元，则住宅每平方米建筑面积价格为__元。A．2400B．2580C．2607D．276014、某城市居民人均收入自2006年3月1日～2006年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为。(过时)A：0.36B：1.22C：2.78D：3.25E：工业用地的监测点评估价格15、某房地产现房价格为4000元/m2，预计从期房达到现房的两年时间内，现房出租的租金收入为每年300元/m2（年末收取），出租运营费用为每年50元/m2。假设折现率为5%，风险补偿为200元/m2，则该房地产的期房价格为（）元/m2。A．3300B．3324C．3335D．357316、在某商业街深度30.48%(即100英尺)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1200万元。根据四三二一法测，与其相邻、临街深度为45.72%(即150英尺)、临街宽度20%的矩形土地的总价为__万元。A．1504B．1404C．1304D．120417、判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产．【2007年考题】A：目前是否有经济收入B：过去是否带来了经济收益C：是否具有产生经济收益的能力D：目前的收入是否大于运营费用E：工业用地的监测点评估价格18、某开发公司需征用100亩耕地，该块耕地征用前三年的平均年亩产值为1000元，按最高补偿标准应支付__万元土地补偿费。A．30B．40C．60D．7019、以下关于GDP与其他变量关系正确的表达式是__。A．GDP=GNP+对外要素收入净额B．GDP=NDP+折旧C．GDP=32资+利息+利润+租金+直接税+企业转移支付D．GDP=消费支出+投资支出+政府购买+进口-出口20、__是税收制度和政策的中心环节。A．税率B．税基C．课税对象D．税费征缴21、下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是。A：因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核的估价B：因保险理赔需要，对投保房地产的价值损失进行评估C：因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价D：因房屋征收补偿需要，对用于产权调换的期房进行估价E：工业用地的监测点评估价格22、注册房地产估价师继续教育由组织。A：住房和城乡建设部B：人力资源和社会保障部C：省级政府建设主管部门D：中国房地产估价师与房地产经纪人学会E：执行层的组织协调23、《房地产开发企业资质管理规定》规定，房地产开发主管部门应当在收到备案申请后日內向符合条件的新设立的房地产开发企业核发有关资质证书。A：30B：45C：60D：90E：房地产估价机构必须加盖公章24、用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的建筑设计图是__。A．建筑剖面图B．建筑构造详图C．建筑平面图D．总平面图25、以下估价方法求得的价值更趋向于最高买价的是__。A．收益法B．成本法C．假设开发法D．市场法二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、下列属于竣工房屋价值的有。A：竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值B：作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备(如电梯、通风设备等)的购置和安装费用C：厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装D：工艺设备基础的建造E：办公和生活用家具的购置等费用2、决定某类房地产供给量的主要直接因素有。A：该类房地产的价格水平B：消费者的收入水平C：该类房地产的开发成本D：该类房地产的开发技术水平E：房地产开发企业对未来的预期3、甲公司开发建设一个普通住宅小区，并向社会公开预售。2009年3月1日，王某与甲公司签订了商品房预售合同(王某为首次购房)。房屋竣工后，经房地产测绘机构测算，该房屋套内建筑面积为70，阳台面积为6，套内墙体建筑面积9，分摊共有建筑面积13。(2009年试题)下列关于王某签订商品房预售合同的表述中，正确的为。A：商品房预售合同未经备案，合同无效B：在商品房预售合同中，可以约定面积误差处理方式C：王某可以将预购的未竣工的商品房再转让D：商品房预售后，甲公司应当在签约之日起30日内办理商品房预售合同登记备案。E：要求查询的资料不存在的4、__是宏观经济政策的第一个目标，一般是指一切生产要素都有机会以合适报酬参加生产的状态。A．充分就业B．价格稳定C．经济增长D．国际收支平衡5、城市房地产管理法规定的房地产交易不包括__。A．房地产转让B．房地产抵押C．房地产买卖D．房屋租赁6、是契税的征税对象。A：发生产权转移变动的土地B：未发生产权转移变动的土地C：发生产权转移变动的房屋D：未发生产权转移变动的房屋E：未发生产权转移变动的土地、房屋7、收益法中的运营费用包括__。A．所得税B．房地产改扩建费用C．电梯、空调等的折旧费D．建筑物的折旧费8、房地产开发项目财务评价的基本报表包括。A：总投资估算表B：现金流量表C：资金来源与运用表D：损益表E：资产负债表9、关于资金时间价值的说法，错误的是__。A．现在的100万元与5年后的100万元的价值相同B．现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同C．现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同D．由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较10、__通常适用于工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设。A．公开招标B．邀请招标C．挂牌转让D．协议出让11、__的具体考试及注册、继续教育工作，由省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门负责进行。A．房地产经纪人员B．房地产估价师C．房地产咨询人员D．房地产估价员12、在土地增值额扣除项目中，对从事房地产开发的纳税人可按取得建设用地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和，加计__的扣除。A．10%B．15%C．20%D．25%13、下列属于影响商品供给的主要因素包括。A：消费者对未来的预期B：其他商品的价格C：商品本身的价格D：政府的政策E：生产技术的变动和生产要素的价格14、某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为1亿元，其项目资本金应当不低于万元。A：2000B：2500C：3000D：3500E：执行层的组织协调15、当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对企业产品价格变化的反应时，往往采用。A：挑战定价法B：领导定价法C：目标定价法D：随行就市定价法E：借款合同16、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以__状况为参照系进行的。A．可比实例房地产B．估价对象房地产C．标准房地产D．类似房地产17、由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括（）。A．租金调整条款B．代收代缴费用条款C．装修费用条款D．折让优惠条款18、假设开发法评估待开发土地价值时，选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的。A：区位B：用途C：档次D：周围环境E：建筑规模19、潜在购买者一般具有的特点（）。A．对该产品具有的潜在兴趣B．足够的收入C．交易的途径D．销售人员的意愿E．对未来的预期20、最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足。A：法律上允许B：程序上合理C：技术上可能D：经济上可行E：委托人认可21、民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的的法律规范的总称。A：合同关系B：财产关系C：人身关系D：社会关系E：经济关系22、房地产开发企业税后利润最后可用于。A：弥补企业以前年度的亏损B：提取法定盈余公积金C：提取公益金D：向投资者分红E：借款合同23、关于流动比率，下列说法不正确的是__。A．流动比率=流动资产总额÷流动负债总额×100%B．又称之为“银行家比率”C．又称之为“二对一比率”D．在国际上，银行一般要求这一比率维持在100%以上24、禁止发布房地产广告的是__。A．在划拨土地上开发建设的房地产B．已设定抵押的房地产C．未取得商品房预售许可证的房地产D．没有选聘物业管理企业的房地产25、按照计价方式的不同，建筑工程施工合同形式分为__。A．固定价格合同B．包工包料合同C．独立承包合同D．成本加酬金合同E．计量估价合同