文登市房地产市场调查报告

1文登市房地产市场调查报告2第一章城市宏观环境调研及分析一、文登城市概况1、地理位置及行政区划文登市成立于1988年10月24日文登市位于山东半岛东部，西与烟台市和乳山市相接，北连威海市环翠区，东邻荣成市，南濒黄海。总面积1645平方公里，海岸线155.88公里。是威海通往内陆的物流中心。近年来，文登市先后荣获“山东省卫生城市”、“齐鲁杯优秀城市”、“全国城市环境综合整治优秀城市”、“全省村镇建设先进市”、“全国卫生城市”、“国家环境保护模范城市”、“中国优秀旅游城市”、“山东省园林城市”等荣誉称号2、人口文登市辖3个办事处、14个镇，2个省级开发区，共有88个居委会、810个行政村，截止到2010年11月，文登常住人口总数为609737人，全市家庭总数为228280户，户均人口2.51人。全市常住人口中具有高中受教育程度的为114316人。汉族99.6%，少数民族0.4%。3、区域交通公路：309国道、青岛威海一级公路、荣乌文登段、青威高速、铁路客运客运业务办理威海---北京、威海---济南、威海---汉口的旅客运输任务文登市张家埠港机场：威海机场，开通了北京、上海以及韩国首尔、釜山的多条线路；4、区域经济及支柱产业1)经济概述：3文登自2000年以来，GDP年均递增15.7%，财政收入递增25%，工业增加值递增17.8%，实际利用外资递增83.1%，进出口总额递增30.4%，全市经济已进入快速发展时期。目前，文登根据产业基础，正在规划建设的以东安黑豹、天润曲轴等18家限额以上企业为核心的汽车及配件产业群，以威达机械、威力工具、奥文电机等30家限额以上企业为核心的机械加工产业群，以宏安电缆、文隆电池、南阳电子等24家限额以上企业为核心的电子通信产业群，以云龙绣品、艺达家纺等38家限额以上企业为核心的轻纺及制革产业群，以玲兰味精、宏泰乐食品、亚太药业等39家限额以上企业为核心的食品医药产业群等5大优势产业群，发展势头非常好，前景十分广阔。经过多年的改革开放，充满蓬勃生机和广阔前景的文登，正以强劲的姿态向新的高度跨越。得天独厚的资源优势、区位优势和日益改善的投资环境，使这块古老的土地日益成为中外客商投资兴业的理想之所。2)主要支柱产业：文登已经建立了拥有机械、汽车、轻纺、化工、食品等几大支柱行业、28个门类、1000多家生产企业，具有一定竞争优势的工业体系。全市工业经济总量迅速膨胀，综合经济势力显著增强，在国民经济中的主导地位进一步巩固，工业经济总量规模显著扩大，工业税收占全市的75%以上，在全市经济中确立了主导地位。进入“十五”以来，全市强化“工业立市”、“工业强市”的发展理念，以推进技术进步、调整优化结构、提高经济效益为主攻方向，加快推进工业二次创业，使工业生产保持了强劲的发展势头。3)2009年人均收入水平：文登市城镇居民人均可支配收入累计同比增长7.8%，而人均消费性支出结束了1至7月份的负增长，实现累计同比增长1.5%。数据显示，今年前三季度，文登城镇居民的人均可支配收入为11729.7元，累计同比增长7.8%，其中工资性收入增长5%。而城镇居民人均消费性支出达到了8010.93元，累计同比增长1.5%。4二、文登市总体规划发展分析1、中心城区土地利用方向中心城区包括：环山、天福、龙山和文登经济开发区定位：外向型的综合工业城市、地区性商品集散地、以山水文化为特色的生态城市；2、用地布局规划结构：山中有城，城中有山；双龙抱城，玉带积翠；南商北工，东文西居；三位一体，成组成团。城市以东、北为主要发展方向，形成南商北工，东文西居的战略布局；北部的经济开发区，南部的金融中心，城区东部建立文化行政中心，城市西部通过旧城改造，新居住区建设成最大的居住中心。三位一体，成组成团：形成三大功能片区，围绕峰山组团状布局的整体结构；西南为老城居住金融区，东南为行政文化区，北部为工业区。3、南海新区定位：旅游度假与休闲商住基地、临港产业区规划：形成十个主要的功能组团三、城市宏观环境分析总结地理位置比较优越、工业基础较为发达，城市市容市貌优良。南海新区和文登中心城区一同发展，区域潜力及价值将得到空前的提升。5文登以其丰富的自然、人文景观成为国内外的旅游、避暑、疗养和创业的理想圣地，并形成独具特色的名胜游览区变。综上所述，作为威海最近的卫星城市，文登正处于经济、文化发展的快车道，城市化进程的不断加快，必然给文登带来更多的活力和商机。6第二章文登住宅房地产市场展望及分析一、房地产发展概况受威海人居品牌和经济带动作用的影响，近几年来，文登市也进入大投入、大建设、大发展、大变化的重要时期。2001年，文登市政府聘请国家级城市规划策划大师王志纲先生，对文登城市发展建设做了长远性的规划。文登市先后荣获“山东省卫生城市”、“齐鲁杯优秀城市”、“全国城市环境综合整治优秀城市”、“全省村镇建设先进市”、“全国卫生城市”、“国家环境保护模范城市”、“中国优秀旅游城市”、“山东省园林城市”等荣誉称号。房地产开发也进入快速发展时期。（一）文登市房地产现状及特点1、楼盘整体价格较低，价格水平相差不大，具有明显上涨趋势。截至2005年3月初，文登市多层楼盘价格大致维持在1450元/㎡---1800元/㎡之间，小高层价格大体维持在2000元/㎡左右，楼盘之间特别是同质竞争楼盘之间，如嘉和花园、环岛小区、三里河小区之间价格相差不到一百元左右。同威海的楼盘相比，文登的楼盘在价格上还具有相当的升值空间，估计随着竞争的不断加剧，会有一批定位高，设施配套更加齐全的优质楼盘出现，价格差距也会不断拉大。同2004年相比，2005年初的楼价已有不小攀升，但攀升幅度不大，大体在100---200元/㎡之间。2、营销水平整体较低主要表现为：（1）大部分楼盘的售楼处设计比较简陋，售楼处和项目整体定位规模不符（如毓菁华花园小区），沙盘的运用较少；营销人员的整体素质不高，营销意识淡薄，处于“守株待兔”型的初级售楼阶段；大部分楼盘售楼人员没有统一着装；除凤凰新城、天福阳光花园、毓菁华花园之外，其余楼盘均没有设置样板房。（2）专业的营销策划公司介入较少，除凤凰新城（威海伙伴营销策划公司）等几家房产公司，其余楼盘均是开发商自己开发，自己销售。楼书设计简单，有的根本就没有楼书，并且印刷质量较差。7（3）在营销推广方面，大部分运用楼书单页派发手段进行，户外广告，媒体广告等运用较少。3、地下室（草厦子）的价格随楼房价走，不易被消费者所接受。文登的房价定价比较特殊。大部分的楼盘地下室（草厦子）的价格同居室同价，这样就使地下室的价位在一定程度上超出消费者的心理期限，不利于成交。（二）存在的问题文登市房地产市场在发展的同时还存在一些不容忽视的问题，主要表现在：1、房地产开发企业良莠不齐到目前为止，文登市共有房地产开发公司27家左右，其中属于国家三级以上标准的估计不超过五家。开发面积超过五万平方米的有文登房地产开发总公司（环岛花园小区、凤凰新城）、正翔房地产开发有限公司（惠园小区）、文登电建房产开发总公司（中和花园）、文登天福实业总公司（天福阳光花园）、腾达实业总公司（香水庵小区）、威海浩宇房地产开发有限公司（毓菁华花园）等，另有一部分开发公司是从居委会转型而来，公司实力、开发理念、设计水平比较落后。2、楼盘规模差距较大，物业管理不完善。大的楼盘如毓菁华花园和环岛花园小区建筑面积都接近二十万平方米左右，小的如雅居园只有两栋楼房，建筑面积不超过一万平方米。总体来看大规模社区的物业、绿化以及园林设计要远远好于规模较小的社区，有的小社区根本就没有专门的物业管理公司，物业费也是象征性的收少量垃圾管理费。长此以往，物业管理理念的落后会制约文登房地产的快速发展。3、促销水平整体落后，营销交流创新比较封闭。文登的楼盘大部分为本地企业开发建设，威海以及其他先进地区房地产企业介入较少，这就在一定程度上造成了文登房地产行业封闭落后的局面。先进的营销方式及设计理念不能有效引进，必然会阻碍文登房地产行业的健康快速发展。4、户型设计与市场需求方面有一定差距。七八十平房米左右的小户型，如不能及时调整会造成较大的空置。这是因为第一，文登的房价本身较低，为文登市民购买大面积户型创造了客观可能。第二，8随着生活水平的提高，改善居住质量，扩大居住面积成为广大市民的客观需要。受其影响，文登一百平米到一百三十平方米之间的户型成为畅销户型。（三）市场发展展望1、竞争越来越激烈从目前来看，文登的房地产业至少落后威海三年左右，依据威海房地产发展规律，预计文登楼市在未来2—3年内将是一个快速发展期。未来的竞争主要体现在以下几点：（1）价格竞争。由于目前市场上商品房的供应量剧增，且基本上是同质产品，相互间差异不大，下一步价格将成为竞争的主要焦点。成本控制得越好，性价比越高的产品，市场竞争力就越强。（2）品质竞争。物业的质量包括：工程质量、房型质量、环境质量、物管质量等方面。今年，市内有多家楼盘通过打“环境牌”、“品质牌”，赢得市场主动权。市场细分化竞争：未来两年，房地产市场进一步细分，各种潜在的需求将逐渐被满足。发展商的市场调查和市场分析工作进一步深化，市场的“空隙”越来越小。发展商将进入实质性的“比拼阶段”：比创意、比技术含量、比产品新颖性。这一阶段的竞争将迫使发展商在开发理念和开发思路上作全面的调整和更新。2、市场逐渐规范随着房地产业在文登经济发展中占据越来越重的地位，政府将进一步加大行业管理和政策引导力度，规范职能部门的工作程序和开发企业的市场行为，部分中小房地产开发企业因为没有能力取得成规模的可开发用地而被兼并或破产，规模较大、社会信用较好、经营规范的企业依靠自身的实力和良好的服务在竞争中发展壮大，房地产市场在规范中得到净化。3、营销水平越来越高今天的购房者看重的已不仅仅是房地产产品本身，他们更看重的是楼盘所体现的生活方式。高明的房地产开发商将以塑造及贩卖生活方式为己任，通过塑造震撼人心的生活方式来获得市场认可。这就要求项目的营销操作更加专业，只有充分9的体现项目独特内涵，有效提升项目附加值，使得广大置业者认同和接受，才能取得好的销售业绩。4、智能物业将成为未来项目竞争核心之一。随着文登房地产业的不断发展及外地相关开发企业的介入，在楼盘同质化的情况下，高智能品牌物业将成为项目之间主要的竞争力。二、房地产市场分析一、文登市房地产业整体概述文登作为威海市重点工业城市，近年来房地产业逢勃发展，政府注重城市基础设施建设及环境建设，住宅市场销售供需两旺，同时消费者的置业理念也有较大提高。综合而言，文登市房地产市场大致经历了以下三大变化并呈现如下几大特征：（一）三大变化1、价格的变化文登市的房地产价格从2002年开始一直处于缓慢上升阶段，但上升幅度不大，究其原因大体表现在三个方面：第一、受威海人居奖影响不大，价格一直处于波澜不惊的状态。第二、受地理位置影响，没有像荣城天鹅湖，乳山银滩那样的风景名胜区，外来置业者很少，外地置业对房价影响较小。第三、文登市民的房地产投资意识比较薄弱，大部分置业者买房只是为了个人居住，而很少具有投机炒作行为，这就在一定程度上造成了文登楼市的冷清。2、产品的变化在此之前文登的住宅几乎全部都是多层建筑，产品同质化特别严重。随着毓菁华花园小区和中和花园的建设，更具现代气息、时代特色的小高层建筑开始闯入文登市民的眼球。另外别墅概念也被越来越多的人们了解，如凤凰新城的平层别墅就曾掀起一股购买浪潮。除此之外，建筑本身的质量也大幅提高，现浇建筑逐步10代替砖混建筑；社区配套也日臻完善，有线电视、宽带、可视对讲防盗门、不锈钢门窗、中空玻璃等现代智能设施的运用逐渐成为消费者选房的关注点。3、营销水平的变化随着文登市房地产业的不断发展，外地的开发公司和营销公司的介入，一些新颖独到的营销推广手段正刺激着消费者的购房心理需求。目前文登房地产市场的楼盘销售推广策略已由原来的守株待兔式的营销手段，逐渐演变成直销式传播、电波式传播、展点式传播等多位立体的营销推广时代。（二）市场特征1、产品同质化现象严重纵观文登楼盘，大部分楼盘无论是小区