商业项目地块考察(新手资料)

商业地产的地块认知——关于如何看地纬联地产Page2目录纬联地产•看地准备工作•看地注意事项•地块交通梳理•地块资料整理Page31.看地准备工作看地需要准备的道具①项目资料在看地前，熟知项目的基本资料是最基本的。对整个项目有个大概的了解，准备好该项目的地图以及地形图，便于确定项目地块所在地和方便查找。②相机相机是用于记录关于项目实际情况的，拍摄多角度和多方位的地块情况的照片，便于后期的资料整理和记载。纬联地产Page41.看地准备工作③交通工具（方式）在看地前，还要查阅项目地理位置，然后确定到达项目地块的交通方式。如果是到区县看地，要坐车到达，需要向公司提交用车申请；如果在市中区，选择适宜的路线和交通工具。④移动存储工具（U盘、移动硬盘等）由于初次看地，开发商有可能会协同，那么关于项目的一些基本资料和指标情况等，会需要交给我们，因此携带移动存储工具也是有必要的。③笔和纸笔和纸的功能就是便于记载，看地的时候，用于画地形图和记录一些现场情况，便于后期的整理。纬联地产Page5目录纬联地产•看地准备工作•看地注意事项•地块交通梳理•地块资料整理Page62.看地注意事项纬联地产①地块方位情况了解地块方位情况，是在观察地块现场情况的最基本的也是重要的一点。在项目地块现场时，要观察地块东南西北四个方向的路面情况。首先，四个方向的道路情况，分布了哪些道路，这些道路的路线情况、道路的交通状况等。其次，再观察四个方向是否有标志性的建筑物，或者是否有建筑物、指示牌等。最后，将观察到的情况记录下来，便于做资料整理。Page7②地块整体情况地块的整体情况是从项目地块的平面图和鸟瞰图上表现的。平面图和鸟瞰图在开发商和设计单位处都有资料，但是我们在初次看地时，应尽量用手中的工具去获取想要的资料和信息。鸟瞰图可以尽量在高处，用相机拍摄。平面图，可以通过开发商和设计单位获取。2.看地注意事项纬联地产Page8③地块地形情况在初次看地时，不仅要观察地块的整体情况，还要了解地形和地块周边的客观因素。例如，地块本身的高差情况和高压线走向，以及市政道路规划等。因为高差有可能影响到商业的布局情况，而高压线和市政道路规划等情况，都属于客观因素，要做到商业地产的商业价值最大化，这些因素都应考虑到位。2.看地注意事项纬联地产Page9•看地准备工作•看地注意事项•地块交通梳理•地块资料整理纬联地产目录Page10地块的交通网络是实现和扩大商业地产商业价值不可或缺的部分，所以在看地后，应专门对地块周边的交通情况做一个梳理。3.地块交通梳理人流动向主干道次干道交通网络易达性站点设置车流动向商业价值的实现和扩大纬联地产Page11纬联地产3.地块交通梳理•主干道：是城市的主要交通要道，能够为商业地产带来一定的人流量。•次干道：又叫区干道，是联系主要道路之间的辅助交通路线，在次干道上的商业昭示性较主干道稍弱。•人流动向：人流动向的调查和梳理，有助于引导人流在进入本商业项目，实现其商业价值。•车流动向：车流动向的确定，可以很好的提高商业项目的昭示性。•易达性：分析人流的易达性，可以体现出商业项目各版块的价值高低，也更好的运用以及提高其商业价值。•站点设置：站点包括公交站点、轻轨站点等，站点的设置可以聚集一定的人气，考虑站点与项目的距离，可以对商业项目的商业价值做一个优化。Page12•看地准备工作•看地注意事项•地块交通梳理•地块资料整理纬联地产目录Page134.地块资料整理纬联地产地块周边土地情况，包括控规图、土地交易情况等；地块周边市场情况，包括住宅入住率、周边商业项目的基本情况等。地块总体情况，包括方位、地形、地貌、交通情况等；1.2.3.Page141.地块总体情况地块总体情况是需要将初次看地，记录下来的资料和信息做一个整合和梳理。便于在做项目评估报告和产品初次定位时查阅和分析。其中包括了项目地块的方位、地形、地貌、交通情况等。4.地块资料整理纬联地产Page152.地块周边土地情况地块周边的土地情况在项目现场是无法得知的，所以在看地后，要去相关部门了解土地的交易情况以及地块的控规图等。商业地产的价值是需要在未来价值中体现的，了解这些情况，可以对未来的商业价值做出一个预测和发展方向做一个判断。4.地块资料整理纬联地产Page163.地块周边市场情况地块周边的市场情况包括了地块3公里以内的住宅情况、入住率情况、商业的情况和商业项目的租金等。结合周边土地情况，为本项目的未来发展做出更准确的定位和规划。4.地块资料整理纬联地产Page174.资料综合整理在做完整个地块资料的相关整理后，需要对地块的综合属性做一个评估报告，这样更便于为该项目做前期规划定位时有个更明确的方向指示和提纲。4.地块资料整理纬联地产纬联地产-TheEnd-Thanks