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走进万科•资源1001班•龙哥房产老大万科1.企业领导人的品性充分体现在企业的长期发展上—走进王石。2.了解万科的文化和熟悉公司发展历程。3.清楚万科公司的分布及组织架构。4.近年各房产公司销售及土地储备比较。5.环境分析万科及总结。6.万科阶段性经验教训7.万科未来发展方向预测PleaseLookAtHere!一.A.走进王石王石，男，1951年出生于广西柳州。本科学历，现任深圳万科集团董事长、中国登山协会副主席。1968年参军，服役于空军汽车三团；1973年转业，就职于郑州铁路水电段；1974年至1978年就读于兰州铁道学院；毕业后，先后供职于广州铁路局、广东省外经贸委、深圳市特区发展公司；1983年到深圳经济特区发展公司工作;1984年组建深圳现代科教仪器展销中心;1988年起任万科企业股份有限公司董事长兼总经理;1988年12月，万科发行中国大陆第一份《招股通函》，发行股票2800万股，集资2800万元，开始涉足房地产业。1994年王石荣获“深圳市第一届优秀企业家金牛奖”1998年1月王石受到国家总理朱镕基接见，朱总理对王石对房地产的市场走势和看法给予充分肯定。1999年辞去万科公司总经理一职，现任公司董事长。1988年12月，万科发行中国大陆第一份《招股通函》，发行股票2800万股，集资2800万元，开始涉足房地产业。1999年5月参加由中国房地产业协会主办的“99中国住房发展论坛”，在论坛上第一次提出“城市空心化”概念。1999年发起组织“中国城市房地产开发商协作网络”，并被推举为首任轮值主席，致力于重建行业秩序和公信力，推动中国城市住宅产业的良性发展2000年6月，发起组织“新住宅论坛”上海大会，倡导和推动“新住宅运动”。王石是睿智的、前卫的，他的思想总是很超前的、有很多事都能成为”中国的第一人“，他又是全面的人才，他是一名商人，但也喜欢登山等体育运动，喜欢写书来陶冶自己的情操。二.A.企业文化•我们的核心价值观：创造健康丰盛的人生•••客户是我们永远的伙伴••人才是万科的资本•我们的宗旨：建筑无限生活•••对客户，意味着了解你的生活...••对投资者，意味着了解你的期...•我们的愿景：成为中国房地产行业持续领跑者•••不断钻研专业技术，提高国人的居住水平。••永远向客户提供满足其需要的住宅产品...B.万科发展历程•万科股份有限公司成立于1984年5月，从经营贸易业务起家，1988年开始介入房地产开发领域。1995年以前，万科是一家多元化经营的上市公司，经营的行业种类涉及工业生产、房地产开发、商业、广告娱乐、股权投资等。•1992年万科确立了以房地产为核心业务的发展战略，并将居民住宅作为房地产的主导开发方向。从1995年开始，万科不断转让非房地产业务，逐步将公司资源向房地产集中。当年万科的业务结构就出现了较大变化，房地产开发业务收入和盈利占其总收入和盈利的比例分别达到50.6％和75.9％，房地产业务开始占据主导地位，走上了专业化开发房地产的道路。•C.相关事件与房地产业务发展1991年1月公司上市。公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，开始跨地域房地产业务发展。1992年底上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为公司的核心业务，公司开始进行业务调整。1993年3月B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1994年3月底四家万科有限公司的股东委托君安证券向万科施压，要求对万科的产业结构和董事会进行改组。万科被迫开始战略转型。1997年6月公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，陆续投资于深圳、上海及北京的住宅项目及零售业务，公司实力进一步增强。年底，华润集团及其关联公司成为第一大股东，持有的万科股份占万科总股本15.08%。2001年公司将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。2002年6月公司发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。2003年公司进入广州、中山、大连、鞍山房地产市场，初步形成“3+X”的区域发展模式。在过去20年的发展中，万科完成了从业务多元化到业务专业化的调整，这是万科的第一次专业化。在未来十年，万科将自己定位于精细化——所谓精细化，就是在我们专注的住宅领域做到更专业，更优秀，更卓越，这是万科的第二次专业化。2003年公司进入广州、中山、大连、鞍山房地产市场，初步形成“3+X”的区域发展模式。2004年9月公司19.90亿元可转换公司债券公开发行。同期隆重举行万科集团20周年庆典系列活动，发布未来10年的中长期发展规划。2005年3月与南都进行战略合作2006年3月万科集团和朝阳区国资委共同组建北京朝阳万科房地产开发有限公司。三.A.万科公司地域分布示意图B.万科的组织架构(1)B.万科的组织架构(2)B.总部，一线公司，项目部的集权与分权(3)B.万科组织架构浅析(4)•做为国内第一家公众公司，万科在企业所有权与经营权方面分的很清楚，建立了规范的股东大会、董事会、监事会相互制衡的公司治理结构。为了一方面激发经理人员的企业家精神；一方面约束经理人员的行为，万科利用了“增量—存量”投资决策管理模式。•增量管理指的是万科对新增投资、新设业务的管理，包括进入新的行业、投资新的项目、新设立公司及增资扩股等必须经过公司常设联席机构“项目论证委员会”论证，通过后再提交给公司董事会审议，必要时提请股东大会审议批准。•存量管理指预算内控制，也就是公司日常经营管理，其中包括调整业务结构、控制经营节奏、成本和质量控制等由总经理管理负责。•从组织结构图中可以看出，万科采用的是以区域项目为中心的事业部制组织结构。集团总部从事公司战略层面的工作，是一个投资决策中心。由于项目分布在全国的各个地方，为了便于对不同区域项目的经营评价与激发地方积极性，集团让各项目中心成为独立的法人实体，成为利润与成本费用中心。实行投资决策权与经营权分离，集团的投资权全部放在总部。各地的子公司的信息直接上传总部，人员、资金、专业性的把握都由总部决定。四.A.2010年房地产企业销售面积排行1恒大集团3322万科集团2943保利2574碧桂园2565绿地2486世纪金源1847中海外1708绿城1139富力地产10510万达集团93四.B.2010房企土地储备排行排名企业名规划面积余地总价（万）1万科1040251.442保利616197.183绿地635.06187.354中国铁建205.03132.555中海地产193.34127.886龙湖地产189.6697.827绿城27092.528正大地产2792.29世茂地产518.287.9四.C.2011年中国房地产公司排名•1.万科企业股份有限公司•2.恒大地产集团有限公司•3.保利房地产（集团）股份有限公司•4上海绿地（集团）股份有限公司•5.大连万连集团股份有限公司•6中国海外发展股份有限公司•7绿城房地产集团股份有限公司•8.广州富力地产股份有限公司•9.碧桂园控股有限公司•10.雅居乐地产股份有限公司五、A.外部环境分析•1.供应商的议价能力•房地产企业的供应商主要是出让土地使用权的政府部门、金融机构、建材供应商以及提供人力资源的个人和组织等。政府(供应商)由于土地资源的稀缺性，加上调控房地产市场的需要，与房地产企业的关系是一种近乎不对称的关系，处于主动的地位。房地产企业，必须有良好的业绩、雄厚的实力、完善的服务以及广泛的社会影响力。房地产业属于资金高度密集型行业，目前我国房地产业融资渠道单一，主要依赖商业银行的贷款，银行贷款占房地产开发资金总额的近60％。•但就万科来说，该企业目前是大陆房地产行业的龙头企业，企业规模大，盈利能力较强。因此，在供应商方面来说，不管是批地，还是购买建材，万科都据有相对主动的地位。另外，现在整个经济的供过于求的现状也决定了供应商的议价能力较弱，这对万科来说是比较有利的。五.B.万科房产的替代品分析•.•1）经济适用房•(1)特点：价钱便宜，大概4000多/平米;为收入低下的人所建;需通过申请审核;简单实用,注重功能,而非效果•(2)申请条件：政府有明确规定,其中之一是家庭年收入6万以下(在深圳)•(3)目标顾客：收入低，无居处的家庭。而万科的目标市场是有经济实力或在未来有能力购买较好房子的顾客•2）廉价出租房•很多人在房价高涨的情况下选择租房•万科也开始开展经济租赁房，瞄准“南漂一族”•所以尽管廉价租赁房对万科有影响，但是万科也就警觉到了，并开始发展这块业务，凭借万科的实力，在租赁这块业务上也可以吃掉很多小企业•3）业主团购地皮•4）自建家园•这种情况可能较少，因为政府批地那一关不是很容易过，毕竟商品房会给国家纳税，如果大家都自建楼盘，那税收就少了很多。•结论：经济适用房，廉价租赁房，业主自建房对万科的冲击比较小，不是很好的替代品。五.B万科-房地产行业间的竞争•提起万科，几乎无人不知，它是目前中国最大的房地产上市公司，大盘蓝酬重仓股，房地产市场龙头股，2007年总市值过两千亿，流通市值1730亿。这是一个房地产神话，更是中国经济的神话。•2007年9月16日，国务院发展研究中心、建设部政策研究中心等部门共同发布了《中国房地产企业竞争力研究报告》。报告认为，房地产企业核心竞争力包括跨地区发展竞争力、资源占有与规模化竞争力、品牌竞争力及融资竞争力。其中，万科地产多项指标拔得头筹。•n最具跨区发展竞争力的房地产企业：万科、绿城集团、招商局地产；•n具有较强资源占有与规模竞争力的房地产企业：万科、中海地产、新世界地产；•n最具融资竞争力的房地产企业：新世界地产、中海地产、万科；•n最具品牌竞争力的房地产企业：万科、富力地产、中海地产•报告指出我国房地产行业领先的企业包括万科、北京首开、合生创展、富力地产、中海地产、新世界中国地产、上实地产等。五.C.万科纳税分析•再从纳税方面分析，万科集团以纳税总额53.1亿元位列《中国企业集团房地产行业纳税十强排行榜》第一名，再度成为房地产集团纳税冠军。而在《中国企业集团纳税五百强排行榜》中，万科位列第49位。其纳税增幅达到119%，超过其营业收入98.3%和净利润110.8%的增幅。•保利、碧桂园、绿地紧随万科之后。中国保利集团公司排名79位，纳税29.3亿；碧桂园控股有限公司排名96位，纳税23.2亿；上海绿地(集团)有限公司排名100位，纳税21.2亿。万科远远抛离其竞争对手。•与竞争对手纷纷转向商业地产不同,万科执着地坚持着住宅开发的发展方向,而其竞争对手们投入商业地产的力量越大,在住宅开发市场上被万科拉大的距离就越远，万科作为房地产行业领头羊的优势益加明显，公司体现出了财务相对稳健、资产周转加快、战略坚定不变和拿地短板改善的四大特点。这就是万科成功的原因之一。五.D.万科主要竞争对手分析•虽然2011年上半年万科累计销售金额再夺桂冠，继续领跑房产业。但这并不说明万科就没有主要竞争对手，事实上，就在去年万科拿地越来越谨慎时，以保利地产为代表的地产激进派抓住了时机，大量“抄底”购地，使后者拥有了大量廉价土地资源。•而据此前统计，保利地产在去年上半年新拓展项目8个，占地面积203万平方米，规划建筑面积412万平方米；下半年又在上海、重庆、成都及南昌新获5幅地块。值得注意的是，保利地产所获得的地块大部分地理位置优越，具有较高的赢利能力。•除了保利地产外，去年华润和中海也曾乘机大量购入低价优质地块。这些低价用地，将成为他们未来与万科竞争的重要资源。••因为今年上半年，由于对手激进、自身“求稳”，多年来一直领先的万科，与竞争对手间的距离正在缩小。•值得注意的是，中国海外发展有限公司发布的公告显示，公司1~5月份销售总额为203亿港元；6月7日，万科公布的销售数据显示，今年前5个月累计销售金额为238.9亿元