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拟建酒店项目市场及财务可行性研究报告中国太原山西荣佳森和房地产开发有限公司2009年3月目录1报告摘要71.1项目地点分析71.2竞争酒店市场概览81.3设施建议91.4拟建酒店业绩预测102介绍122.1项目背景122.2研究内容122.3服务范围122.4主要假设132.5关键的成功因素133山西省概览153.1介绍153.2总体经济概况163.3工业173.4外贸183.5外商直接投资183.6消费品市场193.7旅游业194太原概览224.1介绍224.2太原市行政区234.3交通运输244.4经济概况264.5开发区274.6旅游业284.7气候314.8综述315太原的未来发展315.1介绍315.2次中心的未来发展326拟建项目地点概况356.1项目地点位置356.2周边环境366.3交通便捷程度376.4可见度与景观396.5与需求来源的邻近程度406.6项目地点优劣势总结437太原市较高档酒店市场447.1方法论447.2太原较高档酒店市场概览457.3竞争酒店市场历史业绩507.4需求构成分析517.5国籍构成分析557.6季节性分析557.7平均停留时间567.8未来新增高档供给567.9竞争市场展望587.10市场住宿率及平均房价预测597.11餐饮趋势及展望598设施建议618.1市场定位618.2品牌618.3客房628.4餐饮设施678.5宴会和会议设施698.6娱乐设施728.7其它设计建议729酒店的可持续发展749.1地块评估749.2设计策略759.3能源减排769.4废弃物品管理779.5水资源的保护789.6源头控制799.7客人的参与799.8结论799.9有用的资源8010预计使用率水平和平均房价8110.1介绍8110.2竞争市场预期渗透率水平8310.3拟建酒店预期市场渗透率水平8310.4平均房价预测9010.5平均每间房收益水平预测9111营运现金流预测9211.1固定和变动成本9211.2定义9211.3营运现金流预测假设9411.4利息、税收、折旧和偿债前的收益总结9512投资分析9612.1投资费用假设9612.2项目财务假设9712.3投资分析97附件I绿色计划附件II拟建酒店设计规划附件III拟建酒店10年现金流预测附件IV拟建酒店投资回报分析Unit303,TowerE1OrientalPlazaNo.1EastChang-AnAve.Beijing100738,ChinaTel(86-10)8518-1833Fax(86-10)8518-1832号（100022）中国北京尊敬的杨女士，依照我们于2009年1月15日签署的合约，以下附上：《太原拟建酒店市场及财务可行性研究报告》（中国山西）为进行此市场研究，我们访问了拟建项目所在地太原政府、旅游行业及酒店行业的有关人士，我们探讨了经济状况和酒店竞争市场的状况，预测拟建酒店所处竞争市场未来可能的需求和供给发展趋势。这份报告涵盖了以上研究和分析的成果，此外，我们也对该项目所处地点和周边区域进行了详细的调查，以确认其是否合适开发为酒店项目，昀后，我们预测和推算了拟建酒店预期经营和财务业绩。该报告涵盖的所有信息、预测和假设均是基于浩华在2009年3月之前能够获得的资料和依据，其来源在本报告相应的章节中均已提及。基于浩华所进行的市场调研，并在此基础上所做出的假设和估计，该报告预测了拟建项目运营首10年期间的设施使用率水平。同时，基于设施使用率的预测，以及浩华在类似市场中获得的可比较酒店的数据资料，我们推算了拟建酒店的现金流量。该报告中预测和测算的设施使用率水平和现金流量分析在未来有可能无法实现，这是因为，在本报告出具之后，未来市场和环境都可能发生一系列的变化，而某些特殊或者突发事件也可能发生，在研究阶段或者报告撰写阶段，我们无法完全预测这些情况的变化，或者做出相应的假设。研究报告中，各项预测和假设所涵盖的年份里，未来真实的情况可能会和我们目前的预测有所不同，而且可能是重大的不同。此外，酒店未来真实的经营状况还有赖于未来管理团队的绩效水平、未来营销策略的成败与否，以及其他管理上的行为，我们也在此声明，浩华不对以上情况造成的真实业绩与报告预测的差异承担任何责任。在我们的服务范围里，我们已经声明，我们不负责检讨当地能源供应、法律和法规等政策性因素（包括行政区位划分和其他法规、审批程序、各项政策和保证运营的有效执照等）对项目可能构成的潜在影响。而且，我们也不负责评估目前和未来的法律、环境和生态上的因素可能对项目构成的潜在影响。针对该报告提交日期之后可能发生的一些事件和环境的变化，我们没有进一步更新报告的义务。但是如果有必要，我们可以探讨是否有必要对报告进行相应修改和更新。这份报告是为贵公司内部使用所准备的，报告中涵盖的信息高度机密。它可以呈递给贵公司为该项目所罗列的融资贷款机构以及潜在的投资方和合作伙伴。除非该报告以完整形式呈现或者贵公司得到浩华事先的书面许可，否则，该报告及报告中的任何内容均不允许转载至任何其他形式的报告、说明书、贷款材料或者其他协议及公文。此报告属中文翻译版本，昀终意见以英文版本的报告为准。代表浩华管理顾问公司NigelSummers董事太原拟建酒店市场及财务可行性研究山西荣佳森和房地产开发有限公司第7页拟建酒店项目市场及财务可行性研究报告中国山西太原2009年3月1报告摘要1.1项目地点分析拟建酒店项目地点位于太原市中心西南方的晋源区。具体而言，坐落在晋阳湖以东、汾河以西、规划中的山西省奥林匹克体育中心北侧、长风商务文化区南端。根据山西省建设厅2009年1月7日公布的太原经济圈规划，拟建项目地点位于规划的太原市市级次中心—奥体/旅游次中心；北部紧邻另一个规划的市级次中心—长风次中心。具体而言，长风次中心包括长风商务文化区，为未来的商业服务、区域行政以及公共活动的中心；奥体/旅游次中心将包括山西省规模昀大的体育中心和晋阳湖旅游区。项目地点目前相对远离市中心且仍处于未开发状态，但是政府规划建设此区域为新的中心。因此，基于对其周边环境的分析，我们认为拟建项目地点适合一座酒店项目的开发，前提是本报告第二章节中的重要假设、即项目地点周边区域规划的主要开发项目都将得以实施。在此假设前提下，项目地点向东将享有汾河延伸段的优美景观；它将有良好的进出主要交通枢纽的便利性；以及将靠近主要的需求来源。总体上，拟建酒店具备潜力吸引未来商务和会议客源。然而，如果拟建项目地点周边区域规划的主要开发项目未能如第二章中所述的重要假设得以完成实施，我们对开发此酒店项目持谨慎态度。太原拟建酒店市场及财务可行性研究山西荣佳森和房地产开发有限公司第8页1.2竞争酒店市场概览下表显示了竞争酒店市场各酒店的历史业绩表现，包括住宿率、平均房价和平均每房间收益水平：经筛选的太原酒店市场业绩水平估测1，2007年-2008年平均房价住宿率平均每房间收益酒店200720082007200820072008山西国贸大饭店89290871%66%633599迎泽宾馆67068373%74%489505丽华大酒店—885—48%—425龙城国际饭店55056175%71%413398山西大酒店51053675%70%383375万狮京华酒店254956071%58%390325晋祠宾馆48055250%57%240315愉园大酒店51052070%35%357182花园国际大酒店73975412%20%87151平均值62868667%56%4213841以上酒店的平均房价和住宿率是浩华管理顾问公司基于从旅游局获得的数据以及与各酒店的访谈预测得出2酒店名称为缩写.经筛选的酒店市场历史业绩表现，2004年-2008年可供房晚房晚需求住宿率平均房价平均每房间收益20041,608—931—58%—483—280—20051,7277%1,02010%59%2%55315%32617%20061,8467%1,18516%64%9%5744%36713%20071,8822%1,2596%67%4%6289%42114%20082,36125%1,3165%56%-17%6869%384-9%年均增长率10%9%-1%9%8%下表显示了太原整体竞争酒店市场未来供给和需求水平预测：太原较高档酒店市场供给和需求预测，2009年-2015年客房日供给客房日需求年份数量变化数量变化住宿率20071,8822%1,2596%67%20082,36125%1,3165%56%20092,66213%1,4248%53%20102,96712%1,57911%53%20113,1928%1,73110%54%20123,3696%1,94412%58%20133,84714%2,15311%56%20143,8470%2,2987%60%20153,8470%2,3432%61%年均增长率16%9%2%1年均增长率统计周期为2009年至2015年太原拟建酒店市场及财务可行性研究山西荣佳森和房地产开发有限公司第9页1.3设施建议我们建议拟建酒店定位为国际入门五星级酒店。下表显示了我们为拟建酒店建议的客房面积和构成：拟建酒店，客房面积和构成房间类型房间面积（平方米）房间数量所占份额标准客房4020468%行政客房406020%套房803612%行政酒廊240——合计13,680300100%我们所作的餐饮设施建议概括如下：拟建酒店，餐饮设施建议餐厅类型餐位数中餐厅（大厅区域）80中餐厅（20间贵宾包厢）200全日营业餐厅150特色餐厅60大堂吧70酒吧20总餐位数580每间客房占有餐位数1.93我们建议拟建酒店配备以下多功能会议设施：宴会和会议设施建议，拟建酒店设施类型数量面积（平方米）每间客房占有会议面积（平方米）宴会厅（可分割为三个小厅）18502.83会议室66202.07会前活动区域35%403—董事会议室130—合计81,9035.00太原拟建酒店市场及财务可行性研究山西荣佳森和房地产开发有限公司第10页1.4拟建酒店业绩预测下表显示了拟建酒店从2013年至2017年预测实现的客房住宿率、平均房价以及相应的平均每间房收益水平：拟建酒店，经营业绩预测，2013年至2017年（人民币）年份酒店住宿率考虑通胀后的平均房价1考虑通胀后的平均每间房收益1201348%694337201455%757416201559%823486201659%893527201759%920543年均增长率7.3%12.7%1假设通胀率为3%2013年至2022年，拟建酒店息税前收益（未计利息、税收、折旧和偿债前的收益）如下表概览（以考虑通胀后的人民币价值为准，同时以总金额和占总收入百分比体现）：拟建酒店，息税前收益预测，2013年至2022年年份总收入（人民币千元）息税前收益（人民币千元）息税前收益（占总收入比例）201366,2948,71213.1%201479,91315,44119.3%201591,40720,93522.9%201697,07423,08423.8%201799,98623,77623.8%2018102,98624,49023.8%2019106,07525,22423.8%2020109,25825,98123.8%2021112,53526,76023.8%2022115,91127,56323.8%备注：我们假设长期通胀率为3%。太原拟建酒店市场及财务可行性研究山西荣佳森和房地产开发有限公司第11页我们对拟建酒店项目的投资回报分析主要基于以下重要项目的成本假设：拟建酒店，项目成本假设拟建酒店建造费用客房300总建筑面积（平方米）28,758硬体建造及设施、家具和设备（美元/平方米）1,3851小计（美元）39,829,690小计（人民币）273,231,671专业顾问费用专业顾问费用占建设成本的%8%小计（美元）