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高品质的住宅产品价值创新——上篇主讲：周柏生目录1234住宅产品创新的目的与形式住宅产品创新的阶段与流程住宅产品创新的设计管理支持系统5规划概念设计的价值与地位住宅产品创新的客户价值基础与价值实现路径住宅产品设计研发阶段的创新与案例分析61.实现客户价值、改善生活硬件环境、激发社区潜能2.是企业核心竞争力的体现一、住宅产品创新的目的与形式：一流企业制造标准二流企业制造品牌三流企业制造产品(一)目的：1.改善型创新——住宅发展阶段：居住生存型、宽裕型、舒适享受型、发展型四个阶段。阶段变化需求产生的创新2.组合型创新——多类型的组合、小区规划中住宅不同外立面的组合。3.移植型创新——不同物业类型生活方式、空间的移植，别墅空间、生活方式向联排、叠拼移植，联排、叠拼向多层住宅移植等。(二)形式：阶段：1、项目决策（论证策划阶段）——概念设计阶段2、产品研发（方案实施阶段）——方案设计、扩初设计3、产品实施（工程管理阶段）——施工图绘制、实施建造阶段二、住宅产品创新的阶段与流程产品创新研发概念规划规划方案扩初设计施工图设计建筑、规划方案部品设计及定板扩初设计拿地节点概念规划草案概念规划方案方案报建方案设计扩初设计施工图设计模型研究施工图设计指引部品材料调研部品材料清单部品材料定板封样销售配合资料结构设计设备选型建筑平面实施方案设计阶段产品、技术创新研发论证阶段策划阶段设计管理阶段工程管理销售示范区设计三、住宅产品创新的客户价值基础与价值实现路径•1.价值链系统营销策划设计研发营销推广市场语言产品语言市场语言客户定位产品设计推广策略•2.价值链系统的核心内容(1)营销策划的三阶段内容a.投资决策报告b.营销策划报告c.价格策略报告(2)推广策略的三个角度a.概念阐述b.价值表达c.机会诉求(3)推广渠道广告类----户外广告、路牌、地铁广告、公交广告、店堂广告、报纸广告（硬、软）、电视广告网络、平面博客、短信、彩铃广告、电台楼书、文本营销（出书）、杂志夹页、媒体楼书、客户会通讯、定点直投论坛、准业主活动、跨界宣传活动、老客户介绍新客户(4)”文科”与“理科”营销A典型的文科营销方法B典型的理科营销方法•打造概念•发布各种有意境的或“虚幻”的广告宣传语•客户通讯、客户会营销•事件营销•品牌营销•赞助活动/会议/音乐会•明星代言C文科+理科的营销方法•产品营销•样板间营销•园林营销•投资回报率营销•特价房、尾房营销•价格营销四、住宅产品创新的设计管理支持系统1.设计管理体系框架:2.设计管理支持系统:五、规划概念设计的价值与地位1.规划概念设计的设计深度与范畴2.规划概念设计在产品创新中的关键作用3.董事长/总经理(及一线高管)：如何从多方案中比较与判断规划概念设计的价值方向(1)设计策划管理与概念设计单位的选择(2)把握规划概念设计价值方向的十大原则4.1概念设计要点4.2项目的规模分类4.3多方案比较的规划概念设计优化4.概念设计阶段的创新案例4.4景观概念设计4.1概念设计要素策划报告中的项目概念设计内容主要涉及项目主题特征的挖掘与描述，以及针对此主题概念展开的规划、建筑、景观等一系列设计概念等。良好的项目概念设计，使项目的市场价值能够充分展示及挖掘出来，形成有力的产品支撑点，使得它在项目策划报告书成为不可或缺的重要内容，它也使得项目的市场定位免于空泛而具有可操作性和现实性。4.2项目的规模分类:50万平米以上大盘100万平米以上超大盘15~30万平米以上中盘15万平米以下小盘4.3多方案比较的规划概念设计优化(1)深圳香蜜山(2)深圳梅陇镇(3)金地北京格林小城(4)金地北京格林小镇6(5)金地北京格林小镇案例1:深圳香蜜山案例2:深圳梅陇镇案例3:北京格林小城小城东南侧隔100米宽市政绿化带比邻50米宽的荣京西街，西北隔30米宽规划路与大雄地产相临，东北隔40米宽规划路和70米宽绿化带比邻凉水河，西南隔50米宽的规划路与三海子公园相望。格林小城经济技术指标建设用地面积约680000m2容积率约1绿化率35%其中：可销售建筑面积约680000m2集中商业中心区建筑面积约12000m2辅助运动休闲会所面积约1500m2幼儿园面积约4000m2车位数按每户1辆考虑案例3:北京格林小城案例3:北京格林小城案例3:北京格林小城案例3:北京格林小城案例3:北京格林小城案例3:北京格林小城案例3:北京格林小城案例3:北京格林小城一、项目概况：1.项目名称：金地格林小镇六2.地块区位：用地位于北京市中心城区东南方向的马驹桥镇。3.地块规模：项目建设用地面积104510平方米，总建筑面积159800平方米。4.北区限高30米,容积率2.0,南区限高18米,容积率1.4。综合容积率约为1.53。4.建筑类型：4.5层住宅、6层住宅、10层住宅、幼儿园、会所及配套商业设施等。案例4:北京格林小镇6规划概念绿化用地13900平米4，6层洋房用地53787平米小高层用地41925平米商业用地教育用地8700平米案例4:北京格林小镇6规划概念过程方案1案例4:北京格林小镇6规划概念过程方案2案例4:北京格林小镇6规划概念项目设计主题以法国浪漫小镇为主题。在建筑规划及景观的层面都能体现到法国小镇之艺术及浪漫情怀。小区分为南片区及北片区两部份，南北片区定位有差别。南片区以精致、细腻为主；北片区以自然开阔空间为依归。案例4:北京格林小镇6规划概念交通组织分析交通组织以人车分流为概念，使小区更安全。北片区设半地下车库，南片区设全地下车库。南片区以外环车道配合路面停车，北片区则以车道作部份围绕。小区内的住宅花园空间基本上作人车分流处理。案例4:北京格林小镇6规划概念讨论：规划中的行列式布局与空间关系案例5:北京格林小镇规划概念案例5:北京格林小镇规划概念规划概念总结:1.空间布局及景观架构:充分利用周边有利环境.规避不利环境。2.竖向设计3.住宅户型及类型的分布结合景观资源与朝向要素综合平衡考虑。4.消除传统“行列式”格局:尊重城市肌理,形成平行于城市道路的楼栋布局。保证正南北向采光，形成正南北向的楼栋布局。着重住宅单体山墙部分加强丰富变化,营造富于变化的庭院空间。5.尽量减少高层数量,降低感觉容积率。6.交通人车分流,尽量减少对区内景观及活动的影响。7.创造人文交往空间。4.4景观概念设计大盘案例中盘案例小盘案例