中瑞大厦市场调查报告提案

中瑞大厦市场调查报告提案招商部2011年10月目录PART1市场洞察PART2项目认知及定位PART3招商推广宏观调控项目认知招商推广节点区域写字楼市场剖析SWOT分析推广道具及设计制作区域楼盘展示项目定位PART1市场洞察一、市场调查-宏观调控国家密集出台房产调控政策：国八条、上海列为房产税征收试点、限购令等一系列政策出台楼市发展现状：密集调控政策出台全国楼市降温成交量急剧下房价开始松动且下滑小结:●新政范围及内容仅限于住宅市场，对商业地产市场无直接关联。投资住宅市场萎靡，资金需找新的投资渠道。●政策对写字楼市场并无影响，上海写字楼租赁市场需求日益增强，中瑞大厦所处区域接近供不应求。区域写字楼现状及剖析PART1区域写字楼分布序号1234567891011121314151617181920楼盘名称浦发大楼飞洲时代大厦中一国际大厦华源世界大厦中期大厦中星经贸大厦万千大厦物贸大厦联合大厦杰地大厦中关村科技大厦长城大厦中联大厦建发中心商都国际大厦绿地和创绿地科创绿地同创我格广场春之声大厦区域写字楼现状目前中山北路沿线写字楼以老中青的形态交替分布●老的写字楼以物贸大厦、联合大厦等为代表，它们设备老化、内部格局不合理，租金相对比较低，招商限制条件宽松，管理混乱。租赁价格低下。●中期写字楼以杰地大厦、华源大厦等位代表，设备需要更新，配套设施相对滞后，如电梯、车位等普遍存在不足现象。租赁价格适中●新型现代化只能写字楼主要以长城大厦、中一国际、我格广场等，这部分写字楼设计新颖，外观气派，内部设计人性化智能化，各方面配套齐全，采用了性商性服务管理体制。租赁价格相对较高。新老写字楼交替示意图中山北路沿线写字楼租金明细序号楼盘名称租金㎡/天物业费楼高层面积㎡出租率底商租金1飞洲时代大厦3.5-4元2028112090%12-152中一国际大厦4-5元2025120085%12-153华源大厦2.5-3元含30约90090%4中期大厦2-2.5元含28120090%5中星经贸大厦2-2.5元1221110090%6杰地大厦2.5-3.5元1017103095%7万千大厦1.5-2元含2180095%8-108中光村大厦2.2-2.8103180%9长城大厦5-7元2544170075%12-1810绿地科创大厦3-3.582980080%11联合大厦2.5-3含30160090%8-1012我格广场4-63230160050%小结●中山北路沿线写字楼出租率普遍很高，市场需求量旺盛，中小面积的单元更受青睐。●由于写字楼新旧、配套等因素，租赁价格跨度较大，租金为1.5-7元/㎡不等楼盘展示—飞洲时代大厦总建筑面积30000净高270㎝交付标准精装修车位充足租金3.5-4元/㎡天得房率70%套型90-160电梯3部客梯效果图层面图本楼盘为改造项目，经过了重新包装焕然一新，目前租赁情况良好主要入住企业为本地中小型企业。由于是改造项目，层高、房型格局等局限了该大楼的内部环境压抑。楼盘展示—长城大厦总建筑面积116000净高280㎝交付标准精装修车位充足租金5-7元/㎡天得房率73%套型115-860电梯15部客梯实景图层面图长城大厦是普陀区地标性建筑，品质高，配套设施齐全，是普陀区高档写字楼之一。入住企业大都为大中型品牌企业为主，租金在中山北路沿线是最高的。楼盘展示—中一国际大厦总建筑面积31900㎡净高270㎝交付标准精装修车位充足租金4-5元/㎡天得房率70%套型183-283㎡电梯5部客梯实景图层面图地理位置好，配备齐全的中高档写字楼，由于管理等原因，现出租率比其他楼盘略低。楼盘展示—我格广场总建筑面积29000㎡净高270㎝交付标准精装修车位600个租金4-6元/㎡天得房率75%套型165-400㎡电梯6部客梯实景图层面图全新楼盘，配套齐全，车位充足，1-5楼为商场，整体布局合理。因出租价格和物业费高，交付后没有出现大量业主入住现象，出租率不高。楼盘展示—杰地大厦总建筑面积19300㎡净高270㎝交付标准简单装修车位不足租金2.5-3.5元/㎡天得房率72%套型125-370㎡电梯3部客梯实景图层面图处于地铁口附近，地理位置好，小面积办公楼偏多因价格适中，地理位置优越，基本处于满租状态。楼盘展示—中光村大厦总建筑面积31000㎡净高260㎝交付标准简单装修车位不足租金2.2-2.8元/㎡天得房率68%套型104-169㎡电梯2部客梯效果图层面图周边环境差，管理比较混乱，配套设施也未能跟上出租率在同等档次的写字楼中偏低。