华润置地沈阳凤凰城项目

华润置地沈阳凤凰城项目前期报告凌峻地产（中国）有限公司沈阳凌峻房产代理有限公司华润置地凤凰城项目市场调研项目前期策划工作划分分析总结前期策划市场研究基础资料收集和客户专项调研对于市场资料进行分析、判断、总结结合市场情况，完成项目的前期策划华润置地凤凰城项目中高以上住宅市场的划分最直接的反映项目价值的就是产品的单价和总价中高端以上住宅实现项目的最大价值价值决定价格资源型、区位型、理念型、品牌型通过资源、地段、理念、开发商品牌华润置地凤凰城项目中高以上住宅市场的划分中高端以上住宅是满足社会上中高端需求的高品质住宅。主要可分为四种类型：资源型、区位型、理念型、品牌型；评价标准难以统一；但不同类型的中高端以上住宅，都是想通过资源、地段、理念、开发商品牌，来实现项目的最大价值，进而决定项目的价格。根据沈阳中高端以上房地产市场的发展情况，衡量项目价值最直接、最有效的，就是产品的单价和总价；因此，我司以产品的单价和总价为划分依据，对中高端以上住宅市场进行研究分析。华润置地凤凰城项目按销售价格划分中高以上住宅市场中低市场–35—50万中档市场–50—75万中高市场–75万以上高端市场12343500元以下3500-5000元5000-6000元6000元以上本项目市场研究范围–35万以下单价总价华润置地凤凰城项目1234城市经济情况宏观房地产市场土地供应国家政策影响宏观对于中高以上住宅的影响中高以上住宅发展历程各个板块分析项目个案分析未来市场预测中高以上住宅市场专项市场研究中高以上住宅市场情况客群描述产品需求购买心理对于本项目看法中高以上住宅消费需求项目自身情况项目区域发展区域内竞争项目地块情况项目市场部分的判断和结论华润置地凤凰城项目1城市经济情况宏观房地产市场土地供应国家政策影响宏观对于中高住宅的影响第一步华润置地凤凰城项目沈阳位于辽宁省中心区域，是辽宁省省会，区内常住人口740万。是东北地区经济、文化中心与交通、通讯枢纽。以沈阳为中心150公里的半径内，有一批资源丰富、实力雄厚的辽宁中部工业城市群已经形成，沈阳的中心城市地位显著。沈阳做为东北中心城市地位显著资料来源：沈阳统计年鉴华润置地凤凰城项目序号城市名称2006年生产总值（亿元）2007年预期增长速度7成都275012%8武汉259012.5%9大连2569.713%10沈阳2482.515%11济南2185.114%12哈尔滨209412.5%13长春1934.113%沈阳GDP持续快速增长，在15个副省级城市中位列第十，对比05年前进3位，城市综合实力显著提升。2007年预期GDP增幅位列第一位。振兴东北老工业基地政策下沈阳经济快速增长“振兴东北，沈阳先行”——摘至2004年沈阳政府工作报告数据来源：沈阳统计年鉴华润置地凤凰城项目人均可支配收入和消费水平显著提高，居住消费增长明显2006年沈阳城乡居民收入和消费水平继续提高，居民生活质量明显改善，居住性消费增长明显，有利于房地产市场的发展。数据来源：沈阳统计信息网华润置地凤凰城项目2006年民营经济实现增加值1539亿元，占全市地区生产总值62%，其税收占全市税收的绝大部分，民营经济已经成为拉动全市经济增长主导力量。民营经济的快速发展将产生大批民营企业主和从业人员，此类人群一般收入较高，具有较强的消费能力和较高的置业需求，将成为未来房地产中高以上市场的潜在需求者。民营经济快速增加，私营企业主不断增加华润置地凤凰城项目沈阳市2001年-2006年房地产投资及其增幅对比分析图78.1116.1177.3342.6413.6538.322%48.70%52.70%93.20%20.70%30.10%01002003004005006002001年2002年2003年2004年2005年2006年0%20%40%60%80%100%房地产投资(亿元)房地产投资增幅2001-2006年，沈阳市的房地产投资总体呈上升趋势。其中2006年房地产投资总额为538.3亿元，比2005年增长30.15%，增幅较上年上涨9.45%。预计未来沈阳房地产投资势头将持续上升，对经济的拉动作用也越来越显著。固定资产和房地产投资持续增长,房地产投资占比达1/3数据来源：沈阳房地产信息中心华润置地凤凰城项目沈阳市房地产市场供应量与需求量对比分析图535716150014332061243.212579607703242.602.211.141.561.6105001000150020000.000.501.001.502.002.503.00供应量(万平)5357161243.215001433销售量(万平)2063247709601257供销比2.602.211.611.561.142002年2003年2004年2005年2006年2002年-2007年，商品住宅成交均价年平均增幅2.13%，增长幅度平缓。商品住宅市场主要是以自住需求为主，投资比例较小，市场整体呈良性发展，发展态势良好。沈阳市2002年-2006年商品住宅成交均价及其增幅走势分析图296929933049311032223304.440.80%3.60%2.00%1.90%2.56%28002900300031003200330034002002年2003年2004年2005年2006年2007年（1-9月）0.00%0.50%1.00%1.50%2.00%2.50%3.00%3.50%4.00%商品住宅成交均价(元/㎡)商品住宅增长幅度房地产市场整体供需趋于平衡，价格稳步增长数据来源：沈阳房地产信息中心华润置地凤凰城项目沈河区、和平区住宅成交量萎缩，铁西新区成交位列前位数据来源：沈阳房地产信息中心由于城市中心土地资源有限，可供开发的土地逐年减少，因此，沈河区与和平区的商品住宅整体成交量呈下降趋势，而铁西区成熟配套与1环2环间适中的房价优势，使得在城市中心土地稀缺的情况下，发展速度迅速提升，成交量总体位居全市前列。华润置地凤凰城项目2007年（1-9月）不同价格段的商品房供销情况对比分析1.100.960.881.421.250.940.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00350.002000以下2000-30003000-40004000-50005000-60006000以上0.000.200.400.600.801.001.201.401.60上市面积销售面积供销比单价段在3000-4000元之间，套型面积在90-120平的中档产品是市场的主流沈阳市2007年（1-9月）不同面积段供销情况对比分析图1.011.101.190.900.910.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00350.00400.0060以下60-9090-120120-144144以上0.000.200.400.600.801.001.201.40上市面积销售面积供销比沈阳目前主流产品总房款在35-40万之间，房价收入在10：1左右，相比同类城市如成都11：1和武汉14：1的房价收入比，尚处于较低水平。数据来源：沈阳房地产信息中心注：06年，北京的房价收入比12.77：1；上海房价收入比11.35：1；全国房价收入比9.02：1。华润置地凤凰城项目价格类别元/平方米2007年（1-9月）2006年2005年销售面积比例（%）销售面积比例（%）销售面积比例（%）2000以下69.238.0089.509.1089.5010.402000-3000198.6822.97341.0834.67338.1039.303000-4000310.7835.93384.8039.12301.6135.054000-5000202.7223.44123.7812.5891.3210.615000-600059.976.9331.363.1929.283.406000以上23.462.7113.161.3410.601.23合计864.84100.00983.68100.00860.41100.002007年1-9月份3000-5000元/平的中档商品住宅需求旺盛，5000元/平以上中高以上住宅的需求量增幅超过5个百分点,中高以上住宅的需求量显著提高。近年来房地产市场的中高以上需求呈现逐步上升数据来源：沈阳房地产信息中心对比2006年注：由于近年商品房价格增长平缓，研究的中高以上住宅界定的范围变化不显著，所以此处以单价5000元以上为中高住宅的起点。华润置地凤凰城项目212033332190342022353531050010001500200025003000350040002005年2006年2007年（1-9月）2005年-2007年（1-9月）沈阳市存量房与商品房成交均价对比分析图存量房成交均价（元/平）商品房成交均价（元/平）存量房对比商品房存在显著差距，对中高以上市场影响小近年沈阳存量房在价格和成交量方明显低于商品房，以中低端需求为主，对中高以上市场影响小。2005年-2007年（1-9月）沈阳市存量房及存量住宅成交情况分析578.13620.85459.97478.15493.02332.7701002003004005006007002005年2006年2007年（1-9月）存量房成交量（万平）存量住宅成交量（万平）数据来源：沈阳土地信息网华润置地凤凰城项目近年来土地逐步放量，并向城市周边释放，中心区域土地稀缺性显现数据来源：沈阳土地信息网2006年沈阳市各区土地供应及成交情况对比分析6.19%17.42%9.85%60.92%22.02%38.06%41.03%50.00%0100200300400500600700800沈河区和平区皇姑区铁西新区大东区东陵区于洪区浑南新区0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%2006年土地供应面积2006年土地成交面积成交率全市土地逐步放量，且由于品牌开发商的大规模拿地，致使土地成交率逐年走高，预计未来二级市场的潜在供应量较大，并呈现大盘化趋势。土地逐渐向城市周边释放，于洪区，东陵区土地供应和成交量较大，中心区土地稀缺性显现，铁西、大东等老城区优势突显。华润置地凤凰城项目下半年以来，国家关于房地产宏观调控打出“组合拳”2007年8月13日，国务院下发24号文，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，从供应上保障低收入住房，平抑房价涨幅；2007年9月15日，央行2007年以来第5次加息，同时调高一年期贷款准备金率，五次加息对购房者的心理造成影响，抑制了部分投资购房；2007年9月27日，央行和银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，提高购买第二套房的首付比例，限制投资性购房；2007年9月28日，国土资源部正式发布最新版本《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令），阻止蓄意囤地现象，从土地源头上规范市场。沈阳房地产市场受宏观政策调控政策影响小华润置地凤凰城项目在密集宏观调控政策下，深圳、上海、北京等大城市出现不同程度市场低潮，沈阳依然保持良好的发展态势深圳：10月份新房市场日均成交不足60套，11月上旬，仅在30套左右，只有原来的20%－30%。集中在10月、11月开盘的房地产项目，交易量都呈显著回落之势。上海：10月30日到11月5日一周内，仅有17.60万平方米商品房上市，供应量较上周锐减30.30万平方米。一周成交52.12万平方米，环比下降7.49%。北京：11月以来，住宅期房的每周成交量呈现出连续下滑的趋势，一面是高挺的价格，一面是成交量的惨淡，京城楼市开始陷入“有价无市”僵局。沈阳房地产市场受宏观政策调控政策影响小沈阳10月份、11月份商品房成交面积总量为85.03万平，同比增长71.78%。新加坡城、万科·魅力之城、安邦·大溪地、城建·北尚等一大批项目相继开盘，开盘销售套数均在200套以上，销售势头良好。分析原因：主要是因为上述城市投资性