华润置地财务分析

华润置地(1109.HK财务状况分析比较报告一、研究对象及选取理由(一研究对象:华润置地有限公司本报告选取了房地产行业一家上市公司——华润置地(1109.HK作为研究对象,对其公布的2007年度—2009年度连续三年的财务报表进行了简单分析,并与同行业两家上市公司对比,以期对华润置地财务状况及经营状况得出简要结论。(二房地产行业概况及选取理由:总之,中国的房地产行业在国民经济体系中是基础性的,但目前处于国民经济体系的主导产业地位,应属于新兴的高速发展的行业与经济市场,特别是在经济转型的今天,在管理制度和大众化认识方面还存在许多欠缺,需要一个成长和发展期。(三公司概况:二、华润置地财务报表分析(一华润置地2007——2009年年报简表表一2007——2009资产负债简表单位:千元表二2007——2009利润简表单位:千元(二财务报表各项目分析1.资产负债表分析1现金分析表1从表1所示的现金占总资产的比重可以看到,2007年现金占总资产的比重为9.50%,这个数字在2008年减少到了8.20%,2009年大幅增加至20.20%。由上图可以看出,2009年华润置地现金占总资产的比例与同行业持平。通过资料显示,2009年,由于楼市逐渐回暖,华润置地,中国海外以及深圳控股都通过融资储备了大量的资金,是为了其企业新的土地储备计划做准备。2应收账款分析比较分析从上图中,我们可以看到,华润置地的销售收入呈逐年递增状态。与此同时,由于销售情况的改变,应收账款也随之增加。我们推测,这是由于华润置地放宽了信用限制,刺激了销售。从图二中,我们可以清晰地看到,2008年的应收账款占总资产比重从07年的20.10%下降到14.3%,而2009年的应收账款上升至18.2%结构分析根据2009年数据显示,华润置地应收账款占总资产比例略高于中海和深圳控股,说明应收账款数量稍多,应该加强应收账款的管理。账龄分析(单位:’000从应收账款对比中可以看出,超过一年的应收账款收回很少,这类应收账款长期停滞在资产负债表上,形成坏账的风险很大。3存货分析1.结构分析由上图可看出,华润置地存货占总资产的比重比中海低,略高于深圳控股。说明华润置地的存货结构较为合理。4长期股权投资分析截至2008年末,华润置地投资物业资产的账面价值合计约99.98亿港元,投资物业占总资产的比重为14%,全年物业出租业务营业额达9.67亿港元,比上年同期增长24%。固定资产分析固定资产综合成新率。固定资产的综合成新率=(固定资产原值-累计折旧/固定资产原固定资产结构分析:判断结构是否合理的财务指标主要是固定资产占总资产的比重。固定资产占总资产的比重=固定资产/总资产。所有者权益变动股东权益比率=股东权益总额/资产总额股东权益比率是股东权益与资产总额的比率,该比率反映企业资产中有多少是所有者投入的。从07到09年,华润一直呈下降趋势,说明所有者投入的资产在占总资产的份额在下降。应付及预收项目分析通过比较应付票据和应付账款占负债和所有者权益总额的比例,•预收款项占负债和所有者权益总额比例越高的企业,其销售环境越好。长期借款分析长期借款方面,截止2009年底,华润置地有270多亿港元的长期贷款,其中有18亿港元长期贷款在2010年到期,并考虑公司为维持200多亿人民币的销售额,需每年投入100亿人民币的开发支出,则2010年的总资金需求在300亿港元。如果2010年公司仍维持200亿人民币的销售额,可以实现资金平衡。据了解,截至2009年年底,华润置地的净负债比率已降至21%,一年内到期的银行借贷已经从2008年底的40.6亿港元降至18.3亿港元,占年贷款总额的比率也由19.3%降至6.7%。但长期借款总额则由2008年底的170.3亿元大幅增长至256.3亿元,增幅逾五成。长期应付款分析结构分析每股基本盈利每股基本盈利又称每股税后利润、,指税后利润与股本总数的比率,它是测定股票投资价值的重要指标之一,是综合反映公司获利能力的重要指标,它是公司某一时期净收益与股份数的比率。从08年到09年,华润置地的每股收益只增长了0.10,说明他的股票价值增长缓慢。1.短期偿债能力分析三、华润置地与同行业财务比率对比财务分析:基本项目分析华润置地有限公司(股票代码“1109.HK”于1996年11月在香港联合交易所上市。华润置地是中国内地最具实力的综合型房地产公司之一,主营业务为物业发展和物业出租,目前在北京、上海、成都、武汉、合肥设有地区公司。一.现金分析表1从表1所示的现金占总资产的比重可以看到,2007年现金占总资产的比重为9.50%,这个数字在2008年减少到了8.20%,2009年大幅增加至20.20%。由上图可以看出,2009年华润置地现金占总资产的比例与同行业持平。通过资料显示,2009年,由于楼市逐渐回暖,华润置地,中国海外以及深圳控股都通过融资储备了大量的资金,是为了其企业新的土地储备计划做准备。二.应收账款分析比较分析从上图中,我们可以看到,华润置地的销售收入呈逐年递增状态。与此同时,由于销售情况的改变,应收账款也随之增加。我们推测,这是由于华润置地放宽了信用限制,刺激了销售。从图二中,我们可以清晰地看到,2008年的应收账款占总资产比重从07年的20.10%下降到14.3%,而2009年的应收账款上升至18.2%结构分析根据2009年数据显示,华润置地应收账款占总资产比例略高于中海和深圳控股,说明应收账款数量稍多,应该加强应收账款的管理。账龄分析(单位:’000从应收账款对比中可以看出,超过一年的应收账款收回很少,这类应收账款长期停滞在资产负债表上,形成坏账的风险很大。存货分析2.结构分析由上图可看出,华润置地存货占总资产的比重比中海低,略高于深圳控股。说明华润置地的存货结构较为合理。存货周转分析2009年华润置地的存量资产周转率较2008年提高了近一倍,短板的提升推动了公司整体实力的增长,尤其是成长潜力和销售规模得到显著改善。同行业情况概览主营业务成本存货平均余额存货周转率中国海外24,969,28152,214,9160.4782深圳控股3,590,46311,035,0960.3253上表显示,华润置地的存货周转率08年至09年有所增加,但依旧低于同行业。经过调查资料显示,华润置地的产品定位高端,存货周转率较低,即使是与中海等定位高端的房产公司相比,其周转率低导致资产回报率低于行业平均水平。近两年,由于产品定位下移,周转率有所提升,运营效率也得到提高。年份200920082007存货40,883,12838,211,16222,110,193年份200920082007存货40,883,12838,211,16222,110,193资产总计95,584,33468,617,65647,779,057存货/资产总计0.420.560.46年份200920082007主营业务成本10,662,7986,023,5503,597,462存货平均余额39,547,14530,160,67715,647,124存货周转率0.26960.19970.2299存货周转天数(天1353.81827.71587.6增长率6.90%72.80%140%主营业务收入16,601,3489,133,6055,681,095增长率77.25%64.86%44.31%上表中,华润置地存货的变化与营业收入的变化比较。存货的增长率明显小于于营业收入的增长率,则说明存货结构合理。四.长期股权投资分析截至2008年末,华润置地投资物业资产的账面价值合计约99.98亿港元,投资物业占总资产的比重为14%,全年物业出租业务营业额达9.67亿港元,比上年同期增长24%。1.流动性比率.(1流动比率=流动资产/流动负债(2速动比率=速动资产/流动负债=(流动资产—存货/.流动负债2资产管理比率.(1存货周转率=销货成本/平均存货.(2A应收账款周转率=销售收入净额/平均应收账款.B应收账款周转天数(平均收帐期=360/应收账款周转率.(3资产周转率=销售收入净额/平均总资产3.负债比率.(1资产负债比率(负债比率=总负债/总资产.(2已获利息倍数=利税前利润/利息=(净利润+利息+所锝税/利息(3长期债务对权益比率=长期负债/所有者权益4.获利能力比率.(1销售净利润率=净利/销售收入净额(2销售毛利率=毛利润/销售收入净额(3资产回报率=利税前利润/平均总资产(4每股收益=权益回报率=(净利润—优先股股息/平均普通股股权(5资产净利率=(净利润—优先股股息/平均资产财务状况综述：3.变动较大项目的原因分析：3.变动较大项目的原因分析：变动较大项目的原因分析（1）货币资金、应收票据占总资产百分比变动主要为公司正常经营积累所致。（2）固定资产占总资产百分比变动主要为潍柴动力铸锻厂改建工程、法士特基建技改项目及陕重汽新基地建设工程等陆续完工所致。（3）应付票据、应付账款、预收账款占总资产百分比变动主要为公司生产经营业务增长所致。