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谨呈:艾博地产2012年8月呼市房地产市场调查报告2012CHENGEESTATEAGENCY（奇正地产机构）上海奇正|以正合·以奇胜2本次市场调查主要针对呼和浩特市区在售及部分待售楼盘项目进行。调查涵盖了新城区、回民区、玉泉区、赛罕区、如意开发区、金桥开发区的近60个项目。现将调查结果报告如下上海奇正|以正合·以奇胜3调查项目所在区域0246810121416新城区回民区玉泉区赛罕区如意开发区金桥开发区上海奇正|以正合·以奇胜4住宅价格比较价格020004000600080001000012000最低均价最高如意开发区玉泉区金桥开发区赛罕区回民区新城区赛罕区回民区如意开发区玉泉区新城区金桥开发区上海奇正|以正合·以奇胜5调查项目类别住宅33公寓12别墅4商业21写字楼11上海奇正|以正合·以奇胜6总结：①市场总体态势良好，但待售和新开盘项目较多，会给市场带来新的刺激和竞争。②城市东部项目多于城市西部；城市边缘和新开发区项目多于城市中心，边缘地区的在建项目也明显多于市中并有继续增加迹象。③住宅和商业项目仍占多数，公寓和写字楼项目发展势头良好④房产价格由城市中心和几个商业中心向外逐级递减，但如意开发区后来居上。上海奇正|以正合·以奇胜7二住宅项目上海奇正|以正合·以奇胜8住宅价格比较020004000600080001000012000最低均价最高如意开发区玉泉区金桥开发区赛罕区回民区新城区赛罕区回民区如意开发区玉泉区新城区金桥开发区上海奇正|以正合·以奇胜9就根据调查来看：市区的住宅项目较多，但各个楼盘之间的销售情况差距却很大。有的火爆异常，有的却无人问津。下面通过几个实例来分析原因上海奇正|以正合·以奇胜10万达广场位置：新华东街开发商：万达集团总占地：31万㎡总建面：130万㎡工程状况：在建交付日期：2013.10.31主力户型：90㎡、120㎡均价：7000元/㎡交通：2.3.16.53.75.72.956-8月销售：360套优惠：一次性9.6折+总价减3万配套：大型商业中心，万千百货、多家餐饮，万达国际电影城，大歌星KTV，大玩家超乐场，国美电器、华润万家超市，室内步行街购物中心等；幼儿园、小学；附近南门外小学，14中、19中、二中分校等火爆原因=附近没有竞争楼盘+齐全的自身配套+便利的交通+自身品牌+价格优惠万达广场给我印象深刻，销售中心门庭若市，展现出一片火爆场面。地段、配套、品牌加上附近没有真正意义上竞争成就了又一个万达广场。上海奇正|以正合·以奇胜11希望加州华府位置：东2环与北2环交口开发商：希望阳光总占地：150亩总建面：30万㎡工程状况：主体封顶交付日期：2012年底主力户型：150㎡均价：6500元/㎡交通：32、808月销售：60套优惠：一次性9.5折配套：幼儿园、会所希望·加州华府位于东河新区，坐落在延绵起伏的青山脚下，独揽成吉思汗大峡谷公园，触手可及滨河水，是呼市少有的田园优美山水宅地，也是政府倾力打造的城市高端人文居住区。加州华府运用到的雨水回流、全智能社区管理、270度全方位观景等新技术也为小区增色不少。火爆原因=价格+配套+服务+环境+宣传+新技术上海奇正|以正合·以奇胜12中海凯旋门位置：南2环与丰州路交口开发商：中海宏洋总占地：7.5万㎡总建面：21万㎡工程状况：主体封顶交付日期：2013.11.主力户型：94㎡、146㎡均价：6600元/㎡交通：38、60、65、828月销售：150套优惠：一次性9.7折+2万抵7万，月赠千金配套：学校、幼儿园、商业凯旋门是中海地产继中海锦绣城、中海·紫御东郡后打造的又一全新力作。紧邻3公里小黑河景观带，独享醇美的生态自然景观资源。建筑及景观设计风格“ARTDECO”，建筑物高耸、挺拔，呈现出一种挺拔向上的气势，充分体现了建筑高贵的气质和内涵。火爆原因=品牌+品位+风格+宣传+价格上海奇正|以正合·以奇胜13恒大雅苑位置：成吉思汗大街四十中对面开发商：中海宏洋总占地：7.5万㎡总建面：近30万平米工程状况：3#、4#、5#已封顶交付日期：2014年06月主力户型：103-200平米均价：6900元/㎡交通：33、70、898月销售：70套优惠：配套：学校、幼儿园、商业尊踞东西双城新核心，秉承城市绿肺之生态贵脉，以欧陆经典风格打造青城精装华宅新标杆。项目总建筑面积近30万平米，集5000㎡五星级豪华会所、25000㎡景观园林、6000㎡臻美御湖、11000㎡恒大剧场、2000㎡幼儿园于一体，功能配套齐全，打造回民区新区中央生活典范。火爆原因=品牌+品位+风格+宣传+价格+景观上海奇正|以正合·以奇胜14通过上面几个例子可以看到销售表现良好的楼盘之间存在共性：①强大的开发商及良好信誉②项目规模较大，地段环境有优势③便利的交通及齐全的配套④合理的价格+实在的优惠⑤宣传推广到位上海奇正|以正合·以奇胜15通过调查对于住宅项目还有以下几点发现：①高档精装住宅销售表现一般，中档中价位住宅享受表现良好②交通便利、离中小学近的住宅项目销售较好；2环附近住宅比城市中心繁华地段销售情况好③孩子上学、结婚、中老年改善居住环境成为购买住宅的主要因素④大品牌、连续开发的老项目销售良好，老带新成为关键因素。（巨海城老带新达到60%以上）⑤有停车位较没有停车位的项目销售表现要好的多⑥90—120㎡的户型最为畅销⑦购房者维权意识增强，五证齐全、现房成为新的卖点上海奇正|以正合·以奇胜16三商业项目上海奇正|以正合·以奇胜17蒙苑国际商业广场位置：新城区兴安北路85号属商圈：润宇交通：可乘坐19路、20路、32路、36路、51路、56路特点：新的销售模式销售表现：火爆推广主题：买一个店面，送一个工作岗位序号商铺金额实交金额直返金额季度收益5年总收益年平均收益率110万9万1万33757500015%220万18万2万675015000015%330万27万3万1012522500015%450万45万5万1687537500015%上海奇正|以正合·以奇胜18蒙苑国际商业广场成功因素1、10—50㎡小商铺降低投资门槛，使投资者能够投资得起2、以“买一个店面，送一个工作岗位”的广告语感染投资者3、以看得见的、实实在在的收益打动投资者，降低投资风险上海奇正|以正合·以奇胜19通过本次市场调查，对于呼市商业项目得出以下结论：商业项目主要集中在城市繁华地段，城市边缘和新开发地区也有涉及但销售情况一般商铺购买者以投资转租者居多，自持经营者较少大面积商铺销售情况惨淡，中小面积商铺销售火爆，两极分化严重商铺价格一般在2万元/㎡左右，个别地段可达到5万每平米上海奇正|以正合·以奇胜20四公寓项目上海奇正|以正合·以奇胜21公寓均价变化图02000400060008000100001200014000700013000上海奇正|以正合·以奇胜22兰亭乐居位置：鄂尔多斯西街开发商：鹏盛地产总占地：7585平方米总建面：44517平方米工程状况：地上6层交付日期：2013.12.31主力户型：40—60㎡均价：7000元/㎡优惠：一次性9.8折+送家电8月销售：150套交通：31、42、56、58、73、79、86装修情况装修标准：1000元/㎡家电：电视、冰箱、洗衣机、电磁炉地面：一二楼均为复合木地板墙面：四白落地吊顶：腻粉刮白房间隔墙：轻质材料厨房：整体橱柜卫生间：卫生间墙砖到顶卫生洁具：洗面池及马桶门：复合门（含五金件）上海奇正|以正合·以奇胜23兰亭乐居火爆因素Ⅰ价格优势填补区位劣势Ⅱ精致装修提升公寓档次Ⅲ实质优惠把握顾客心态Ⅳ中小户型降低投资总价上海奇正|以正合·以奇胜24其他几处具有代表性的公寓项目项目区位均价装修标准家具家电墙体地面在售面积书香门第尙座赛罕区9000元/㎡无墙面刮白80㎝地板砖50--120㎡丰泰金翡丽回民区13000元/㎡4000元/㎡索尼电视；西门子洗衣机；西门子冰箱墙纸、软皮、镜面墙体；60--80㎡云鼎回民区9400元/㎡1500元/㎡无墙面乳胶漆；普通地板40--108㎡兰德京玉华都玉泉区9000元/㎡1500元/㎡电视、热水器、电磁炉、油烟机（都是海尔）墙纸，乳胶圣象木地板38--165㎡上海奇正|以正合·以奇胜25通过调查对于呼市的公寓项目得出以下结论：一、市场概况由于受到政策和市场的影响，呼市地区在售和待售的公寓项目较多，总体来说竞争比较激烈，但销售情况良好。价格公寓的价格主要受区位、交通、投资小环境、装修材料费用的影响。就根据调查结果来看呼市市区公寓价格由几经济商业中心向城市边缘逐级递减。城市中心公寓均价一般都在10000元/㎡以上，部分高档精装公寓价格可达到15000元/㎡左右。城市边缘公寓均价一般在7000元以上。三、装修根据调查结果来看，呼市在售公寓项目大部分属于精装修，小部分简单装修，几乎没有毛坯的公寓项目。待售公寓项目也有根据市场和客户反馈进行装修的意向。装修费用一般在1000----1500元/㎡左右；精装修还至少配有电视、洗衣机、冰箱；厨卫用具大件齐全，至少配有热水器、油烟机、灶具（一般为电磁炉，个别为天然气灶；洗浴是淋浴基本没有盆浴）。家电家具一般都是知名品牌，部分没有确定牌子的项目也明确表示会选择名牌。墙体一般为墙纸和乳胶漆地板木质和石质基本持平。四、在售户型及面积通过调查发现在售公寓面积在35----160㎡，而60---90㎡的销售情况最好，有独立卧室的要比卧室客厅一体的销售情况好。上海奇正|以正合·以奇胜26