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高线公园（HighLinePark）是一个位于纽约曼哈顿中城西侧的线型空中花园。原是上世纪30年代修建的一条连接肉类加工区和港口的铁路货运专用线，后于1980年功成身退，一度面临拆迁危险。在纽约高线之友组织（FHL）的大力保护下，高线存活了下来，并建成了独具特色的空中花园走廊，为纽约赢得了巨大的社会经济效益，成为国际设计和旧物重建的典范。项目概况+历史沿革肉库区切尔西区地狱厨房区项目区位高线公园主体位于纽约曼哈顿中下城西部，穿越了美国工业社会时期极具活力的工业区：肉库区（Meatpacking）、切尔西区（Chelsea），北邻地狱厨房区（hell’skitchen）。这里曾是大工业时代的工厂和仓库所在，随着城市功能的升级，这里的产业纷纷消亡或外移，留下曾经的生产用建筑。现在大多被转化为艺术画廊、设计工作室、零售商、餐厅、博物馆和住宅。高线项目建设概况总计一期二期三期范围22个街区Gansevoort街至20街,9个街区20街至30街,10个街区30街（火车站西部）至34街长度2.3km0.8km0.8km0.7km面积2.87hm21.13hm20.87hm20.87hm2建成时间——2009年6月2011年2014年9月铁路产权——纽约市政府纽约市政府CSX交通公司一期二期三期高线发展经历了近八十多年的兴衰，可以归纳为3个时期：“交通生命线”时期、“拆与不拆争议”时期和“保护与转型再利用”时朗。每一时期都有自己鲜明的特征。这些特征为高线的再开发提供了依据。。历史沿革保护和转型再利用时期1999至今“拆与不拆争议”时期1980-1999“交通生命线”时期1934-1980A.“交通生命线”时期在高线建设之前，该工业区地面交通的铁轨和街道交叉口经常发生交通事故，导致穿越该区的第10大道也因此得名为“死亡之街”。高线铁路于1934年投入使用，高于街道30英尺，它的建成使地面105个火车交叉口得以消除，市民安全得到了保证。与其他高架设施不同，高线并未从街道上空穿越，而是从地块中央穿行。不仅有效避免了对地面交通的干扰，而且铁轨可以接驳工厂和仓库的上层楼面。火车甚至能够直接驶入建筑内部。B.“拆与不拆争议”时期1980年代中期，一群拥有高线下方产权的人游说各方希望把这条工业巨龙拆除，很多开发商要求拆除它来建造商业房产，前任市长RudyGiuliani当时甚至通过了拆除议案。另一方面，一些社区团体却希望把它保留下来，激进分子甚至在法庭上与拆除拥护者对抗，试图重新恢复高线的运输功能。对于高线，拆与不拆、局部拆除还是整体拆除的拉锯战始终没有停止。1980年，高线结束了运输使命。余下的铁轨的下部空间也结束了自己为工业服务的生涯，由原本的肉类加工厂转变成了夜总会与艺术画廊。桥上荒草丛生、人迹罕至，慢慢成了犯罪的温床，沿线地价低廉，居民怨声载道。1950年代，随着州际道路运输的飞速发展，火车运输逐渐衰落。1960年代，高线最南端的一部分被摧毁。前任纽约市长RudyGiuliani主张拆除高线•1999年：“高线之友”组织成立高线附近的两位居民约书亚·大卫(JoshuaDavid)和罗伯特·哈蒙德(RobertHammond)，成立了非营利组织“高线之友（FHL）”，积极倡导保护高线并把它重新开发为向公众开放的公园。•2002年—2003年：政策制定•纽约市议会通过高线再利用的决议•城市规划局通过重新区划将高线的再利用与周边社区的再发展相结合•城市经济发展机构评估高线再利用的经济可行性•2003年—2004年：方案征集共有来自全世界36个国家的720支团队参与设计，数百项方案陈列在大中央车站前。•2004年—2005年：建设准备•重新区划决议通过并生效•继任市长MichaelBloomb将高线改造纳入纽约公园预算。•铁路产权原有者CSX交通公司将高线西30th街以南所有权捐赠给纽约市政府•2006年—2014年：三期建设C.“保护与转型再利用”时期“高线之友FHL”组织发起者约书亚·大卫(JoshuaDavid)和罗伯特·哈蒙德(RobertHammond)经过评估，高线工程在经济上是可行的：由此公共空间所创造的税收收入将大于开发成本而实际上，在二期建设完成之前高线产生的总税收已达到5亿美元经济可行性评估参赛要求没有过多限制，旨在帮助人们以不同的方式思考。最终高线之友和纽约市选定由菲尔德业务公司（JamesCornerFieldOperations）和迪勒尔·斯科菲帝欧+仁弗洛设计事务所（DillerScofidio+Renfro）共同负责高线公园设计。根据纽约城市经济发展委员会的数据显示，高线一、二期总投资额1.523亿美金，三期3,500万美金，总投资中有1.1亿美元由纽约市拨款，2070万美元由联邦政府拨款，70万美元由州政府拨款。其余资金由高线之友组织募集或由高线主体所在的西切尔西特区的房地产开发商提供。所有的园艺师、维修工人和设计规划都是由私人提供资金支持。为了项目的启动，纽约有影响力的人基本全部出动：市长，议员希拉里，著名的摄影师、建筑师、作家、时装设计师、演员。他们现场作秀，开募捐晚会，搞展览，努力推进高线再开发的快速实施。根据与纽约城市公园和娱乐部门的许可协议，高线公园由高线之友组织与纽约市公园和娱乐部门共同管辖。高线之友组织提供超过70%的年度营业预算,并负责维护公园。建设与运营资金区域的历时性保护与更新区域的历时性保护与更新1.周边区域保护在高线公园建设之前，周边区域的保护工作就已启动，为高线的再开发提供了适宜的土壤。时间保护内容主管部门1970年确立以传统特色排屋为主的西切尔西历史街区纽约市规划主管部门1981年延伸西切尔西历史街区范围纽约市规划主管部门2003年确立了甘瑟弗尔特市场历史街区纽约市地标保护委员会2005年对西切尔西的大部分区域重新规划，鼓励讲原有的工业空间置换为艺术展览空间纽约市规划主管部门2008年西切尔西确定一处以厂房和仓库为主的历史街区，以保留工业街区的历史特色纽约市规划主管部门“高线”及其周边区域历年保护概况2.重新区划在对历史街区进行保护的同时，周边地区的更新不断进行，为地区注入了活力。2005年，规划部门对西切尔西的大部分区域重新作了区划，通过对周边街区和建筑的更新和控制，为高线再开发创造了良好的先期环境。重新区划的范围从西30街到西17街，第10和11大道之间。区划的目标是鼓励和引导西切尔西区居住区多样混合利用，鼓励文化艺术行业的发展，将高线公园从运输线路转型成为公共空间，确保整段高线公园的公众可达。原区划图重新区划图现状土地利用区划通过建筑面积的奖励政策，容积率控制以及建筑高度体量的控制来保证高线公园的高品质公共空间的实现。1.建筑面积奖励政策规划局找到了一个解决方法来增加那些主张拆除高线的土地所有者的利益——”高线转换廊道（HighLineTransferCorridor）”重新区划允许廊道内的土地所有者将这一部分土地的空间权出售给开发商，转出到片区内位于新建住区周边的接收地块上。“高线廊道”土地空间权转化这些转出的空间权可以作为居住和商业功能使用，这样一来它们所创造的价值就要高于土地所有者将其作为制造业用地出售的价值。同时，幵发商要保证每获得1㎡奖励建筑面积，就要有50美金用于高线公园的发展资金。2.重新区划另外，当意识到如果高线廊道内的土地所有者转换了全部的空间权，那么高线铁轨下的土地将会空置，于是规划部门增加了相应的条款，即允许开发商买下铁轨下部空间的开发权，用来建造商店和展览馆，从而确保街道景观的连续。这样一来，即使是高线结构下的灰空间也获得了收益。2.最大容积率奖励区划重新划分了高线铁轨所在片区的土地，开发商可以通过3种途径，即：接受高线铁轨下土地空间权的转让、提供高线公园发展资金、建设保障性住房，将地块最大容积率从原先的5.0—7.5提高到6.0—12.0。获得容积率奖励的前提是在地块开发时提供可到达高线公园的楼梯和电梯。以地块A为例，其基本最大容积率为7.5，通过“高线廊道”发展权的转移可获得额外2.5的容积率奖励，通过在该地块提供20％的保障性住房，可额外获得2.0的容积率奖励，最后Ａ地块的最大容积率可达到12。•最大容积率奖励政策满足了开发商和高线公园周边的土地所有者的利益。地块基本最大容积率接受高线铁轨下土地空间权转让，额外获得的容积率建设保障性住房，额外获得的容积率最终最大容积率A7.52.52.012地块A最大容积率奖励地块A3.周边建筑高度与后退控制重新区划的过程关注怎样塑造建筑体量，从而实现社区特性的保护和高线公园的开放视野。为了保证新建筑和现存建筑相协调以及阳光和空气能够到达高线公园，根据太阳高度角的测算等，区划条例考虑了建筑的高度、后退和沿街立面。·沿街立面高度在60—85英尺之间的建筑，不用提供后退距离·高度在85英尺以上沿大道（avenue）的建筑：后退10英尺·高度在85英尺以上沿街道（street）的建筑：后退15英尺·建筑占地面积：必须为地块面积的30％—40％·任何建筑和构筑物都必须建在高线公园西边区域，东边角落则作为开放空间和入口以Ｇ区块为例，建筑基本高度控制规定：地块G3.周边建筑高度与后退控制高线公园以西15英尺和以东25英尺以内是沿公园建筑控制范围。特殊的体量控制保证了高线公园周边的发展项目不仅和公园相连接，激活开放空间，并且保证开放空间和周边城市的喧嚣隔离幵来。具体形态控制表现为：·毗邻公园的建筑25％高度控制在35—45英尺之间，剩下75％遵循区划中一般建筑体量控制规定。·在东侧25英尺宽的控制区域内，建筑的40％可以提高到一般规定的最大建筑高度，剩下60％的部分则不能高于高线公园的铁轨，在和公园齐平的高度上要求留有20％的开放空间。周边建筑高度控制周边建筑退后控制“高线之友”与纽约市政府一起全程参与了公园设计和开发过程。一起评选，最后选择了由FieldOperations事务所领头、包括DillerScofidio+Renfro事务所在内的设计队伍进行园艺、工程、安全、维修、公共艺术等全面打造。设计团队除了负责景观设计，还要为高架铁路改建提供总体方案，其中也包括鼓励开发商在新建公园与衔接区域之间进行开发，提升整个区域的功能性和经济价值。设计设计要点1.铁轨①公园外部呈现“交通生命线”时期的历史特征公园整体仍沿用铁路旧有的坚固结构，现在从街道眺望公园，看到的还是原来铁路的铸铁护栏。铁路结构仅在与街道层面有竖向联系的地方做了微调，将局部横梁拆除，新设楼梯和电梯与上层平面衔接。拆除的横梁基本都是位于中间一跨的横梁，这样当游客上行时，直接置身于老式的铁轨钢梁和结构中。设计师精心保留了3个时期的代表性元素和特征：野草、涂鸦、铁轨、工业建筑以及它们在不同历史时期形成的景观特征，完整地展现了城市发展在高线上留下的历史文化痕迹。②公园内部铁轨与周边元素的较好融合在公园内部，铁轨依然是主要元素，引导参观流线，保护自生植物。在高线公园开发初期，所有铁轨被取下，进行小的修补，同时每根轨道均被做了标记，确保能装回原来的地方。轨道并未涂上油漆，保持锈迹斑斑的原始状态，枕木则换新的并做防腐处理，与植物、水泥、木材等共同营造新的景观。在细部设计中，在铁轨上安置了沙滩躺椅，并在躺椅下安装了滑轮，使躺椅能在铁轨上自由滚动，模拟隆隆启动的货车。2.建筑①局部保留涂鸦建筑画满涂鸦的废弃建筑展现了“荒草地涂鸦”时期的历史。在高线沿线，这些建筑少量被原样保留。当人们从它们身边经过时，自然而然会产生一种凄凉之感。比起那些新建筑，它们的社会意义和教育意义更加深远。②更新旧有建筑，点缀现代建筑因为铁路从地块中央穿过，所以许多老厂房或是跨越高线，或是紧邻高线建造。这些旧建筑大多被更新，有的保持外立面风貌，内部功能转换为办公、展览或商店；有的建筑外皮更新为现代材料，内部在原有结构基础上增加柱子加固。此外，高线经过的三个街区还穿插了许多国际著名建筑师的作品，与老建筑一起成为展现高线80年历史的综合景观。3.公共空间①“铁轨穿建筑”空间特征的保留和更新铁轨接驳工厂、仓库