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精典汽车主题乐园规划精典汽车事业部二OO九年二月目录：第一章外部环境分析评估第二章汽车主题乐园发展远景第三章公司现状分析第四章汽车主题乐园规划思路第五章汽车主题乐园产业布局第六章投资估算及资金筹措第七章效益分析第八章优势及保障措施第一章外部环境分析评估一、政策环境分析根据《成都市人民政府关于加快服务业发展若干政策的意见》（简称十九条）精神，成都市政府将积极推进现代服务业重点集聚区建设，重点发展总部经济、文化创意、物流配送、市场园区和特色街区等集聚区。同时，鼓励服务业企业做大做强，并从用地政策、营业税、增值税和企业所得税等多方面给予优惠支持。十九条的出台，无疑是为精典汽车成为全面系统的汽车生活服务商注入强劲动力。二、行业环境分析2012年，红牌楼区域内现有汽配市场将逐步向东外迁至龙泉驿区西河镇，既成都“南汽东移”工程。主要业态为整车制造、零部件生产、汽车制造物流。精典汽车将借势顺延红牌楼汽车商圈氛围、人气。2010年完成“精典汽车主题乐园”项目的基础建设，并通过对汽车业态进行优化配置、调整升级，2012年即形成“商业繁华业态精致”的新兴汽车综合服务娱乐商业区——精典汽车主题乐园。第二章汽车主题乐园发展远景“精典汽车主题乐园”定位为都市新型汽车综合服务娱乐商业区，将建一场、一馆、一街、三展区。围绕汽车主题文化，突出休闲、娱乐、服务、餐饮等功能，打造四川规模最大的新车、二手车、汽车用品及配套服务交易中心。2013年乐园整体总产值将达70亿，其中自营产值达20亿，一个新型的都市汽车商圈形态形成。第三章公司现状分析一、行业地位精典汽车已成为四川第一大汽车综合配套服务企业。业务涵盖整车、二手车、保险、连锁和4S五个业态。整车综合卖场成为汽车销售模式创新的典范。已建连锁网点41家，稳定终端客户数近18万，基本实现了汽车全流域的一体化设置，行业地位日益提升。二、市场地位(一)08年丽都展场整车月销量达700余台,囊括中高端车型200余种。以西南最大、服务最优、配套最完善的整车综合卖场为亮点，成为成都购车首选地及各地市州购车的必选地，并以精典汽车为核心形成了红牌楼整车交易商圈，牢固地奠定了“西南第一店”的市场地位。（二）精典二手车以服务优先，抓质保、重售后。08年月销售突破180台，其销量在四川乃至全国居于前列，并成功确立了“放心二手车”的市场地位。（三）全城41家连锁网络，08年共计消化洗车量150万台次，开展业务30万台次，成为成都不可或缺的公共配套服务机构。建立其“公共配套服务”的市场地位。（四）依托遍布全城的连锁网络，精典保险以便捷、快速、高效的服务机制迅速站稳市场，08年销售3.2万余单，受理理赔7万余起，确立其“最便捷保险代理机构”的市场地位。三、发展优势(一)产业结构优势精典汽车以“买（整车）—养（连锁）—修（4S）—换（二手车）”的循环产业结构，形成相对独立封闭的全流域一体化模式。各业态间环环紧扣、承上启下，且相互作用。上能汇聚资源，下能网聚市场。生命力及抗风险能力极强。（二）品牌优势精典汽车品牌经过六年精心打造，其品牌形象已深入人心。在07年民意调查中精典汽车的“品牌知晓度”、“品牌知名度”、“品牌美誉度”均名列成都地区行业第一。在客户群体中有很强的号召力。(三)人力资源优势公司以置信企业文化为核心，构建以公平竞争为导向的人才管理；以价值创造为导向的绩效管理体系。建设并积累了一支恪尽职守、忠诚勤勉、勇于创新的人才队伍，为公司持续、健康发展提供人力资源保障。（四）管理优势公司在六年的生产、经营和管理实践中，不断进行管理升级，形成了以效率和效益双提高为中心，以系统思维、创造思维和辩证思维为基础的双效型战略管理模式。第四章乐园规划思路“休闲娱乐”+“汽车产业”模式，突出“商业繁华业态精致”特色。以汇聚终端客户、吸引上游资源为核心，顺延红牌楼汽车商圈氛围、人气，优化和丰富产业结构，集休闲娱乐、行业特色一体化。采用自主经营、项目招商相结合运行模式。第五章乐园产业布局汽车文化街互动欢乐馆汽车用品及配套加工区标准试车场整车销售及仓储区二手车交易区三环路川藏立交二环路红牌楼项目所在地一、项目规划草图规划面积：300亩二、产业结构以“休闲娱乐”+“汽车产业”模式，围绕与汽车相关的产业，设置既能吸引上游资源又能汇聚终端客户的项目。分为休闲娱乐、汽车产业两大业态。（一）休闲娱乐产业项目包括一场、一馆、一街，预计2013年人流量达30万人次/月，整体规模可达年产值5亿。亮点：以德、美、法、日系汽车文化为特色的街区，汇聚世界各地汽车精品饰物、PP赛事、时尚餐饮文化。国内首个新车试驾场地，集光影、音效为一体的超级跑道。一个标准试车场，模拟各种路段，客户能身临其境的体验各类车型试驾快感。一个互动欢乐馆，仿真F1赛车、汽车影院、丰富的汽车模型、历年赛车名人照片等。一条汽车文化街，打造以德系、美系、日系、法系为背景的汽车文化街区，涵盖酒吧、咖啡馆、餐厅、精品酒店、復古风格的车库与加油站等。（二）汽车产业项目包括一个二手车交易展区、一个整车销售及仓储展区、一个汽车用品及配套加工展区。预计2013年自营新旧车销售量2.7万台，月销量2200台，年收入达20亿元，带动园区整体产值达70亿。亮点：全国最大整车交易平台，免费仓储服务，并提供仓单质押、增加信用额度、主流媒体支持等“港口贸易”式特惠政策。一个二手车交易展区，建二手车交易市场及四川首家二手车拍卖中心。预计2013年市场占有率达到20％。一个整车销售及仓储展区，提供免费仓储、信用支持、客户接送、试乘试驾场地及新车发布、车辆上户等一站式服务。一个汽车用品及配套加工展区，配备汽车用品、美容、改装等汽车休养服务，提供“车辆一日翻新计划”，“完美驾校”专业驾驶培训场地。第六章投资估算及资金筹措一、总投资估算项目项目单价数量金额万说明自建投资一、汽车销售中心装修成本400元/㎡24000㎡960.003层主体建筑，每层8000㎡，二、汽车检测线40万/条3条120.00主要用于二手车检测三、安防系统200.00园区内防盗、门禁、监视系统及消防四、其他100.00小计1380.00政府投资一、汽车销售中心建筑成本2000元/㎡24000㎡4800.00二、新车仓储区仓库400元/㎡15000㎡600.00引进经销商仓储使用三、二手车库存区300元/㎡4500㎡135.00考虑自营二手车300台库存存放修建仓库四、二手车待拍区300元/㎡9000㎡270.00客户待拍车辆存放区，停放车辆预计为600台五、二手车经销商办公区1000元/㎡6000㎡600.00二手车经销商办公用房六、汽车装饰聚集区1000元/㎡1200㎡120.00汽车装饰商家区，提供汽车装饰服务七、标准试车场500元/㎡2000㎡100.00八、互动欢乐馆（含装修）2500元/㎡1200㎡300.00九、汽车文化街2500元/㎡2000㎡500.00十、园区道路240元/㎡12800㎡308.00十一、园区园林150元/㎡44000㎡660.00十二、园区公共配套设施150.00公共厕所、物管用房等小计8543.00合计9923.00产业园区总投为9923万，自建投资1380万，政府投资公司承租8543万，租金按照政府投资10年收回成本测算二、分项投资估算（一）汽车产业项目单价数量金额万说明二手车交易展区二手车存放区300元/㎡64500㎡135.00其中自营区4500㎡搭建厂棚，其余为场地二手车商业办公区1000元/㎡6000㎡600.00300个二手车商家,20㎡/个二手车待拍区300元/㎡9000㎡270.00可存放600台,15㎡/台二手车检测线40万/条3条120.00整车销售及仓储展区汽车销售中心2400元/㎡24000㎡5760.00三层，8000㎡/层，其中装修400元/㎡,960万新车仓储区400元/㎡15000㎡600.00可容纳20个品牌,50台/1个品牌,15㎡/台汽车用品及配套加工展区1000元/㎡1200㎡120.00该区域共计2400㎡，1200㎡修建筑，1200㎡为施工场地小计7605.00产业园区投资分布：汽车产业预计投资7605万，休闲娱乐预计900万，公共设施预计1418万。项目单价数量金额（万元）园区道路240元/㎡12800㎡308.00园区园林150元/㎡44000㎡660.00园区配套公共设施3300㎡150.00园区安防、消防200.00其他100.00小计1418.00项目单价数量金额万标准试车场500元/㎡2000㎡100.00互动欢乐馆（含装修）2500元/㎡1200㎡300.00汽车文化街2500元/㎡2000㎡500.00小计900.00（二）休闲娱乐（三）公共设施第七章效益分析测算说明：1、第1年收益按照达产年的40％计算，固定投入按照75％计算，政府租金减半征收，折旧按80％计算，园区物管按60％计算，二线人员按60人计算，广告营销费用按360万计算。2、第2年收益按照达产年的85％计算，固定投入达到100％，政府租金按照75％征收，广告营销费按300计算。3、第3年为达产年产值。4、第4年开始租金收益和外包收益按照年5％递增，自营业务按照10％递增，固定成本保持稳定。项目项目收入变动成本毛利固定成本混合成本营业利润项目间接成本税前利润税后净利润2010年一、自营业务70041.6067909.732131.871339.80377.47414.601554.93157.54118.16二、租金业务收益806.4044.35762.050.000.00762.05三、中介业务收益891.0049.01842.000.00306.18535.82小计71739.0068003.093735.911339.80306.181712.472011年一、自营业务148838.40144308.184530.221786.40802.121941.702085.192487.961865.97二、租金业务收益1713.6094.251619.350.000.001619.35三、中介业务收益1683.0092.571590.440.00578.341012.10小计152235.00144495.007740.001786.401380.464573.15项目项目收入变动成本毛利固定成本混合成本营业利润项目间接成本税前利润税后净利润2012年一、自营业务175104.00169774.335329.671786.40943.672599.602278.253343.462507.60二、租金业务收益2016.00110.881905.120.000.001831.41三、中介业务收益1980.00108.901871.100.00680.401190.70小计179100.00169994.119105.891786.401624.075621.712013年一、自营业务192614.40186751.775862.631786.401038.033038.202278.254369.483277.11二、租金业务收益2217.60121.972095.630.000.002095.63三、中介业务收益2178.00119.792058.210.00544.321513.89小计197010.00186993.5210016.481786.401582.356647.732014年一、自营业务211875.84205426.946448.901786.401141.843520.662278.255240.103930.08二、租金业务收益2439.36134.162305.200.000.002305.20三、中介业务收益2395.80131.772264.030.00571.541692.50小计216711.00205692.8811018.121786.401713.377518.35税收概算：园区建成后，每年将产生税收贡献4000万，其中自营部分1600万，带动园区税收贡献240