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1说明：1、本调研报告是立足于吉首本地市场调查，并实地考察了周边县、市（即张家界市和凤凰县）的旅游酒店业的发展状况而编写的。2、本调研报告所涉及的数据来源于地区统计公报和实地市场调查数据统计以及其他相关文献资料。3、本调研报告所提及的市场调查包括吉首酒店基本情况调查、吉首酒店客户满意度调查以及产权式酒店的客户接受度调查三项内容，其中基本情况调查共收集调查样本78份，有效样本78份、客户满意度调查共收集样本252份、有效样本250份、客户接受度调查共收集样本305份，有效样本300份，总计收集调查样本635份，有效样本628份，有效率占98.8%，符合样本调查原则。4、本次市场调研自2006年5月12日起至2006年6月4日止，共耗时24天。5、本调研报告所述之结论仅代表个人观点，仅供参考之用，未尽详实之处，敬请见谅。6、附表1：吉首星级酒店统计表附表2：吉首各行政事业单位定点消费的酒店一览表附件1：张家界旅游、酒店业对吉首的影响（见附件1）已提交附件2：凤凰旅游、酒店业对吉首的影响（见附件2）已提交以上均作为本调查报告的附件2前言吉首吉首位于湖南省西部，武陵山脉东麓，毗邻鄂、渝、黔三省市，是湘西土家族自治州首府，被誉为武陵山区的明珠城市。市辖18个乡镇、街道办事处，总面积1062平方公里，人口29.43万。枝柳铁路纵贯南北，209、319国道相互交汇。吉首的历史文化历史悠久，人文荟萃。市境古秦属黔中郡，宋置镇溪砦，明设镇溪军民千户所，清有乾州厅，民国初改乾县为乾城县，1953年更名吉首县，1982年撤县建市，历经两千余年。在这块古老而又年轻、朴拙而又神奇的土地上，养育了明代苗族哲学家、教育家吴鹤；光绪年间，在家乡募兵到闽、台抗法的陕甘总督杨岳斌；率兵抗击八国联军、保卫大沽口，以身殉职的天津总兵罗荣光；民国期间，热心苗区教育，潜心研究苗族问题的著名学者石启贵；中国当代画马四杰之一国画大师张一尊等一大批民族英才。山川绮丽，风情独特。吉首南联凤凰城，北接张家界，为湖南西部旅游黄金线的中心，已成为西南地区新兴的旅游热点。境内山峰林立，溪河纵横，溶洞广布，有全国落差最大的流纱瀑布，有蔚为壮观的矮寨坡公路天险，集自然风光与民俗于一身的德夯苗寨，是湖南省十大重点旅游景区。吉首的城市随着省级经济技术开发区——乾州新区开发的顺利推进，一个新的经济发展平台正在形成。城市功能日臻完善。城区面积由建市之初的4.53平方公里扩大到13.5平方公里，城市人口由5万人发展到17.45万人。文化、宾馆、娱乐等服务产业兴旺发达。一、吉首的宏观经济发展水平分析（一）国民经济总体水平及发展趋势2001-2005年人口增长情况27.8528.3428.5328.5128.6427.427.627.82828.228.428.628.820012002200320042005年份人口(万)人口2001-2005年城镇居民可支配收入增长情况53055497597670387781020004000600080001000020012002200320042005年份收入(元)城镇居民可支配收入由此可见吉首总体经济水平处于一个相对平稳增长趋势。4（二）旅游产业的发展水平及趋势2001-2005年游客增长情况69.5974.676.01135.6716305010015020020012002200320042005年份游客(万)游客2001-2005年旅游总收入增长情况3940740089321690019400050001000015000200002500020012002200320042005年份总收入(万元)旅游总收入由此可见吉首旅游业的发展从2003年进入一个飞速发展的时期，产业贡献相对较大。二、当前吉首酒店市场调研分析（一）酒店的数量统计酒店级别数目比例四星级11.3%准四星11.3%三星级22.6%准三星1417.9%二星1519.2%5准二星33.9%星级酒店合计3646.2%普通宾馆4253.8%总计78100%结论：1.以上统计数据不包括私人旅馆，根据相关统计公报，预计这部分旅馆有百家之多；2.吉首星级宾馆、酒店共计36家，加上普通宾馆酒店达78家，总房间数近3500间，总床位近6500张，主要分布于人民路、团结路、武陵路以及光明路两侧，说明吉首酒店对交通、区位的依赖较大；3.根据吉首历年来的旅游情况，从理论上来说吉首酒店的相对数量还有很大的发展空间，供需不平衡。（二）入住价格分析总体说来吉首酒店不管是私人旅馆还是普通酒店甚至于星级宾馆，入住价格相对于张家界等其他旅游城市来说处于一个低水平运行状态，普遍房价较低，具体见下表：酒店级别入住价格私人旅馆30-50元普通宾馆酒店60-80元二星及准二星级宾馆80-120元准三星级140元左右三星及准四星级160—220元四星级300元以上6结论：1.酒店硬件及软件设施不完善，档次不高，给客人的总体感觉不好，是导致吉首酒店入住价格偏低的重要原因，在对酒店入住客人的调查中得知有近80%的客人认为价格不高是由于酒店的档次和服务水平不高所致；2.区域经济发展水平的高低决定了酒店入住价格久久徘徊于低水平；3.在酒店的基本情况调查中发现团队与散客无明显价格差异，多数酒店宾馆只要客人入住，基本都能享受与团队差不多的价格，差距基本在1折左右。（三）入住情况分析季节持续时间入住率私人旅馆普通宾馆星级宾馆旺季2-4个月90%以上95%以上100%淡季8—10个月30%左右40%—50%50%—60%结论：1.酒店经营管理水平不高，酒店客源不稳定，淡季、旺季区分明显是导致吉首酒店总体入住率不高的主要原因；2.旅游产业的影响和带动力有限，造成酒店消费过多地依赖本地消费市场，故而吉首酒店的消费存在时间短、随机性强、阶段性明显的特点，入住率很难保证一个较高水平的稳定趋势。73.在调查中发现尽管吉首酒店普遍入住率不高，但仍然不乏有经营较好，入住率较高的酒店，如影视大厦、民族宾馆、金蝶大酒店、高原红大酒店、友谊宾馆、华银大酒店、金盾宾馆、竹园宾馆、天骄宾馆等年入住率基本能保持在80%以上，究其原因有如下几点：1)相对硬件设施较为齐全、配套较为完善、等级较高的酒店入住率相对较高；2)开业时间或重装修时间越接近现在的酒店因为整体包装给客人的感觉较好，也能吸引更多的客人；3)部分老牌宾馆酒店如民族宾馆、天骄宾馆、友谊宾馆、金蝶大酒店、华银大酒店等，尽管经营年限稍长，但由于品牌知名度已有一定积累，加上拥有稳定的定点消费或协议单位，客源仍然能够稳定在一个较高水平。（四）酒店规模及配套分析1.从调查中发现，吉首宾馆酒店尽管数目不低，但多数酒店规模不大，一般为6-8层，容纳客人数为80-110人左右，团队接待容量有限，故而难能形成规模效应。2.配套普遍不完善，例如不少星级酒店6、7层的层高居然连电梯都没有配备；休闲娱乐场所和设施更是欠缺，这从很大程度上降低了酒店对客人的吸引，尤其是一些高端消费群体的需求很难满足，这也从很大程度上制约了酒店行业的发展。8（五）酒店客户满意度分析在通过对各大酒店宾馆入住客人的入户访问调查中发现，吉醖酒店客户的满意度不高，具体见下表：满意度项目很满意一般不满意很不满意硬件1.5%85.2%12.3%1%配套10.4%72.3%14.9%2.4%服务12.6%81%4.9%1.5%结论：1.在酒店入住客人的调查中发现硬件方面的欠缺主要表现在设施的不完备上，占所有调查总数的47.7%，其次为装修陈旧占30%左右；2.酒店配套方面客户普遍认为需要增加的配套设施依次为：①网络会所②KTV③餐饮④健身会所⑤茶艺咖啡和停车场⑥洗浴和美容美发⑦会议室和其他，从该项调查可表明吉首当前酒店的开发还停留在初级阶段，仅仅是住宿需求和会务需求的考虑，休闲娱乐与度假的意识还有待激发，这就造成吉首酒店档次不高，配套不完善，功能单一的局面；3.在调查中发现酒店服务存在的问题依次为①不能及时、快捷的处理客户提出的问题②服务人员的亲和力不够③酒店的卫生状况令人堪忧④酒店的安防有待加强，究其原因无不与吉首酒店的经营管理方式有关，私人承包，非专业的管理最直接的体9现就是人员素质不高，管理不到位，问题频频暴露于客户眼皮底下。（六）酒店入住人群分析通过对酒店300名客人的入户访问调查，充分了解了客人选择酒店的原因和目的以及对各类酒店的情趣程度，具体见下表：选择酒店的原因通过介绍随机跟团旅游单位定点所占比例33.8%39.7%12.3%14.2%入住酒店的目的朋友聚会商务需要旅游需要工作需要所占比例16.9%33.3%19.9%29.9%酒店入住的兴趣私人旅馆二星级酒店三星级酒店四星级以上所占比例15.7%23.7%41.9%18.7%结论：1.从上表可看出吉首酒店的品牌影响力有限，导致大多数的客人仅仅是就近选择相对合适的酒店，随机性较强；2.商务客人和出于会议、出差等工作需求的客人占到酒店客源的近65%，相反作为旅游需要的客人却不到20%，说明吉首旅游产业对酒店业的带动有限；3.考虑经济水平和需求水平，41.9%客人首选三星级酒店入住，但由于吉首酒店行业管理极为不规范，能够真正达到三星级标准的酒店为数甚少，这也就是为什么酒店客源仅仅集中于为数不多的几家酒店的原因；104.通过更深入的调查发现吉首酒店消费仍以本地市场为主，私营业主、公司老总以及公务员成为星级酒店的主要客源。三、产权式酒店的市场分析在分析之前让我们先了解一下，什么是产权式酒店？产权式酒店概念：产权式酒店由时权酒店（TIMESHARE）演变而来。由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。首创这一概念的是瑞士的亚力山大耐提。1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营，向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。而产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。产权式酒店类型国际通用的产权式酒店大致有三种类型：一是时权酒店，即有约定期的使用酒店客房的权利；二是住宅型酒店，即投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客居住宅；三是投资型酒店，即作为投资行为，逐年取得约定的回报，并期待着增值回收投资。产权式酒店特征：1、业主拥有酒店独立产权投资者可以一次性付款或分期或按揭的方式获取产权，拥有所有权，但没有经营权，并且产权往往仅有40年。2、酒店式管理产权式酒店是酒店的一种，提供各种酒店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣物、叫醒服务，以及各种钟点服务，这方面而言，产权式酒店与酒店并无二致，其管理费也比较高。113、兼具居住度假与投资两种功能产权式酒店既可以用来居住度假，也可以用来投资。不同的购买者，想法有所不同，同一购买者，在不同的时段的用途有所不同。有的购买者纯粹是用来自住，有的则是用来投资保值。不同的产权式酒店提供的回报方式也有所不同，如有些产权式酒店提供固定投资回报率，另加部分酒店经营利润；有些则提供免费居住天数；有些则要求只提供的酒店经营利润，不提供其他回报。由于产权式酒店对于吉首来说完全是一个新兴的名词，为了明确吉首发展产权式酒店的机遇到底有多大，我们通过随机抽取300名消费者进行调查和对其他投资物业的研究两方面来分析产权式酒店在吉首的接受度。（一）客户接研受度调1、投资计划调研调查结果表明绝大多数的客户都具备投资意识，只是从意识上升到行动还要经过仔细的考虑，这也说明任何投资项目都需经过一个较长的市场引导期，才能一步步诱导消费者的购买行为。近两年的投资计划有24%没有18%看情况定58%2、投资方向调研调查结果表明客户投资首选是门面，究其原因：一是由于投资类产品缺乏；二是由于近几年商业发展迅速，不少消费者在铺面投资中尝到了甜头；三是高额回报率的刺激和宣传推广的诱导使客户过多地注意商铺投资的利润，而忽视了其背后的风险。12投资方向8.60%8.10%61.10%10.80%1