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淮北万孚置业有限公司淮北房地产市场调研报告营销部1淮北城市概况2淮北宏观经济分析3商业市场分析4城市商业需求分析5住宅市场分析6项目地块分析7项目定位3淮北市地处苏鲁豫皖四省交界、淮海经济区腹心，市辖一县三区：濉溪县、相山区、杜集区和烈山区，总面积2741平方公里，人口221.8万人。京沪、陇海、符夹等铁路纵横东西南北，6条国道、省道以及京福、连霍高速公路穿境而过，离徐州观音机场60公里，至连云港港口280公里。城市规划区面积420平方公里，城市建成区已达80平方公里。淮北市已形成了以煤炭、电力、纺织、酿酒、建材等为支柱的产业格局，年产原煤3000多万吨，电力装机容量210万千瓦，是中国能源基地、农副产品生产基地和全国塌陷土地复垦示范区。随着临涣、南坪两大煤化工等一批具有牵动作用的产业基地和重点项目取得重大进展，煤化工产业、煤矿装备制造业和淮北经济开发区等工业园区的不断发展壮大，淮北的经济实力和综合竞争能力将进一步增强。淮北市人口总量继续保持低速增长。人口自然增长率保持在7.38‰以上；2011年全市人口221.8万人，比上年末增加2.2万人，其中非农业人口96万人。年末常住人口212万人；中心城区人口约65.9万人，城镇化率达到53%。淮北市城市区位及地位的重要性逐渐增强；淮北市的经济实力和综合竞争能力也逐步增强。这些都为房地产开发提供了可持续发展的市场空间，增强了房地产开发的抗风险能力。淮北城市概况GDP增长情况产业结构情况社会消费品零售总额固定资产投资情况财政收入情况居民收支分析小结2淮北宏观经济分析5淮北市GDP增长情况分析2009年以来，淮北市国民经济发展步伐加快，年均GDP增长幅度保持在10%以上。2011年全年生产总值(GDP)554.9亿元，比上年增长12.2%，增幅比上年提高4.01个百分点。良好的经济发展势头保证了房地产行业的稳步发展。2011年,淮北市人均生产总值26239元,比上年增加3930元。房地产需求还是以生存需求为主，生存需求与改善居住环境的需求兼而有之。6淮北市产业结构情况分析淮北市2011年第一产业增加值46.9亿元,增长4.8%;第二产业增加值368.1亿元,增长14.6%;第三产业增加值139.9亿元,增长8.6%。三次产业结构比例为8.5：66.3：25.2。淮北市经济快速发展主要是以第二产业和第三产业的发展所带动，目前工业仍居于主导地位，近几年，第三产业的迅猛发展使城市的产业结构进一步优化组合，将会带动以城市为核心的周边地区的经济发展。7社会消费品零售总额分析淮北市消费品市场繁荣活跃，社会消费品零售总额稳步攀升，商业经济发展态势良好，近几年，淮北市全社会消费品零售总额年平均增长在19%以上。2011年全市累计实现社会消费品零售总额148.3亿元，增长18.2%，增幅为近3年来最高水平。2011年全年实现社会消费品零售总额148.3亿元,比上年增长18.2%,其中批发零售贸易业实现零售额126.9亿元,住宿餐饮业实现零售额21.3亿元,分别增长17.4%和18.9%;城乡市场同步增长,其中城市零售额121亿元,增长18.5%,县及县以下零售额27.3亿元,增长16.5%。8固定资产投资情况分析近年来淮北市固定资产投资发展迅猛，近三年增速均在33.4%以上。2011年，全市累计完成固定资产投资450.1亿元，增长30.4%，其中城镇投资430.9亿元，房地产投资64.4亿。固定资产投资的大幅增长，使淮北的基础设施建设日臻完善，为经济持续快速发展的奠定了基础。9淮北市财政收入情况分析淮北市财政收入快速增长,特别是自2008年起增长幅度始终保持在20%以上，其中2011年，全市累计完成财政总收入90.4亿元，增长29.2%，良好的财政收入保证了淮北市基础设施建设的加快和城市化进程的提速，人民生活水平进一步提高，也促进了房地产行业的快速发展。10淮北市居民收支情况分析淮北市居民人均可支配收入稳步增长，2011年已突破万元，达到17876元。收入水平的大幅增长，也带来了人民对改善生活环境的追求。由左图可以看出，淮北市人均消费支出持续增长，且占可支配收入比重较大，近四年所占比重均在60%以上，说明淮北市居民消费能力较强。居民居住支出占消费支出比例未出现明显增长，说明淮北房价波动不大，还有一定的提升空间。2011年淮北市居民居住支出明显增长，生活水平的提高使居民对居住的条件、环境更加关注，这也对房地产开发提出了更高的要求。11淮北市宏观经济分析小结淮北市国民经济发展步伐加快，年均GDP增长幅度保持在10%以上，良好的经济发展势头保证了房地产行业的稳步发展。房地产需求，以生存需求为主，生存需求与改善居住环境的需求兼而有之。目前淮北市经济快速发展中工业仍居于主导地位，近几年，第三产业的迅猛发展使城市的产业结构进一步优化组合，将会带动以市区为核心的周边地区的经济发展。淮北市消费品市场繁荣活跃，社会消费品零售总额稳步攀升，商业经济发展态势良好。近年来，淮北市固定资产投资的大幅增长，使淮北的基础设施建设日臻完善，为经济持续快速发展的奠定了基础。淮北市良好的财政收入保证了淮北市基础设施建设的加快和城市化进程的提速，人民生活水平进一步提高，也促进了房地产行业的快速发展。近年来，淮北市居民收入水平的大幅增长，带来了人民对改善生活环境的追求，生活水平的提高，使居民对居住的条件、环境更加关注，这也对房地产开发提出了更高的要求。3商业市场分析城市商业规划城市商圈分析城市商业街分析商业项目分析13淮北商业总体规划淮北城市的商业功能定位为：立足皖北，服务淮海经济区，辐射全国，接轨国际。淮北市商业发展总体目标：建成2个市级商业功能区（老城区、新城区商业功能区）、4个区域商业功能区（烈山、新蔡、高岳、矿山集区域商业功能区）和17个社区商业功能区（任井、濉河、庆相桥、方顶、任圩、温哥华城、张庄、董庄、李桥、南黎、洪庄、龙湖等社区商业功能区），8条特色商业街，组成不同层次的商业网点空间布局。城市社会消费品总额近期达到148.3亿元，年递增18.2%；远期达到549.8亿元，年递增20%。商品销售总额与社会消费品零售总额基本保持同步增长。连锁经营、电子商务实现的零售额占社会消费品零售总额的比重，2010年达到30%，2020年达到50%。各类商品交易市场交易额2010年达到166亿元，2020年达到290亿元，年均增长12%。近期人均拥有城市商业网点营业面积达到1平方米，远期达到1.2平方米。淮北市城市商业网点营业面积总量：近期为75万平方米；远期为117.50万平方米。商业从业人员数：2010年达到18万人，2020年达到30万人。14淮北商业发展规划（2005—2020年）规划两个市级商业中心老城区市级商业中心：三横：淮海路（综合购物、休闲娱乐）、古城路（综合服务）和惠黎路（五金机械电器）四纵：闸河路(含友谊巷)、相山北路（电脑办公用品）、孟山路（服饰专卖）和洪山路（厨具、装潢）新城区市级商业中心（惠苑路、相阳路、长山路和梅苑路围合区域）：四横：惠苑路（集时尚消费、特色餐饮、休闲购物、文化娱乐商业步行街）、黎苑路（运动健身）、人民路和南黎路（汽车销售维修美容）四纵：相阳路（餐饮美食）、相山中(南)路（专业卖场）、长山路（欧美风情）和翠峰路（文化娱乐书店）惠苑路和人民路之间的中泰国际项目，未来规划建设成皖北最大的商业、服务业中心；同时相王国际、金色云天、国购广场和相山宾馆等多个商业项目的开工建设未来将使当地商业呈现群雄并起的格局。15淮北商圈规划老城区商圈老城区市级商业功能区由淮孟商圈、火车站北广场商圈两大商业网络组成定位和功能：本区的商业集聚度要高，经营服务功能要完善，行业齐全，商业现代化水平要高，要成为全市集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、文化为一体的一流繁华商业中心区。大型商业设施规划：以淮海路、古城路、惠黎路、孟山路、相山路、闸河路等现状商业街为基础，构筑大规模市级商业功能区，将区内原有的批发市场、五金建材商店等逐步迁出，同时对原有商业网点进行提升改造，提高商业集聚程度。16淮北商圈规划淮孟商圈以孟山路、相山路为纵轴，以淮海路、惠黎路为横轴，建成本区“井”字型商业网络淮孟商圈孟山路商业街：规划对孟山路进行整体改造，提高品牌档次，逐步把孟山路建成淮北市第一商业大道。孟山路北段：重点建设淮海路与孟山路交叉口的城市广场二期、淮海商场、华松商务、金淮北等大型零售网点，形成大型多功能购物中心建筑群，以此作为市级商业中心的旗舰标志性建筑主体。孟山路南段：重点建设韩国城购物中心，建成以主要经营韩国产品，集商业、饮食、休闲、公寓办公为一体的现代商业综合广场。相城夜市纳入韩国城项目的用地范围，对其进行合理改造。淮海路：充分发挥黄金地段优势，进一步拓展其地域和空间规模，由西向东，重点建设图书城、家乐福、百货大楼等大型零售网点。17淮北商圈规划火车站北广场商圈完善火车站与长途客运站周边的商业服务网点建设火车站北广场商圈重点建设闸河路与淮海路交叉口的淮北饭店，长途客运站周边的商业服务网点建设。火车站北广场周边的商业服务网点建设，增加一组内部连通、设有地下停车场的商场、综合服务中心，酒店以及娱乐场所，增加超市、宾馆、餐饮、快餐店、酒吧等，发展通道商业。18淮北商圈规划新城区商圈惠苑路商圈人民路商圈南黎路商圈定位和功能：本区具备一定的聚集辐射功能，今后本区要辐射城市新区和皖北的部分城区；提高本区商业网点的品牌档次，突出专业和特色，增强其商业集聚力、辐射力。大型商业服务网点规划：北部重点建设位于桓谭路北的火车站南广场周边的商业服务网点、惠苑路步行街。人民路商圈：以龙山路以西、濉溪路以东的地段为中心，规划将该地段发展成为淮北市商务活动中枢，规划重点建设中泰广场、金海湾国际大酒店、口子酒业生态园、时代广场、温哥华商务中心。新城区市级商业功能区由惠黎路商圈、人民路商圈、南黎路商圈三大商业网络组成19城市商圈分析商业现状与特征商业网点建设量大，人均商业营业面积不断增加随着淮北市旧城改造的实施，所有新建延街楼房的底层几乎全是商业网点，商业网点的开工的建设量非常巨大。据初步调查，截止2011年底，相山区商业网点营业总面积已经超过150万平方米，人均商业营业面积超过1.2平方米。随着城市建设“东进、南扩、西延”发展战略的深入实施，至2011年主城区人均零售（包括餐饮业）营业面积要达到1.3平方米。商贸流通的总量规模大幅增长；现代商业业态快速发展；个体私营经济发展迅速；消费层次不断提升，消费潜力巨大是目前淮北商业的主要特点。20城市商圈分析目前商圈淮北目前的商圈以老城区商业中心和新城区商业中心为主老城区商业中心主要集中在淮海商场以东，淮海路百货大楼以西，以淮海路为主线，方圆50万平方米区域。以商业为主、商办结合、功能完善、配套设施齐全的综合性商贸中心。大型商贸项目包括：东方百货、华松国际、金淮北大厦、相王国际、国际白马服装城、老体育场改造项目、工人文化宫、相王广场、淮海商场、肯德基等。新城区商业中心新城区商业中心是指惠苑路、相阳路、长山路和梅苑路围合而成的区域。大型商贸项目包括：苏果超市、真棒特卖场、亚太广场、世纪广场、体育中心、商业步行街、休闲餐饮一条街和建设中的中泰国际。21城市商圈分析老城区商圈老城区商圈的市场主导地位无法撼动老城区商圈由淮孟商圈和火车站商圈组成，淮海路商圈整体呈“哑铃状”，是淮北最早的商圈。其西端以华松国际、金鹰百货、东方百货、鼎盛国际以及正在兴建的淮海时代为代表，是淮北市高端商业的核心，面向的是中高端消费群体；东端以久兴批发购物中心为代表，主要经营小商品、中低端男女服装、鞋帽等，是以“低端为主，中端为辅”的商业核心。淮北路东西端之间及孟山路上则主要以各种品牌专卖店为主。此外，淮海路的几条主要商业街，如孟山路、友谊巷、相山路、古城路、新华巷等虽然经营重点各有所侧重，也都集中于这一商圈，扩大着这一商圈的影响力。总的来讲，淮海路商圈是淮北商业最成熟的