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房地产土地增值税主讲人：吴榕讲座提纲第一讲概述第二讲税制要素第三讲征收管理第四讲减免税政策解读第五讲清算管理第一讲土地增值税概述第一讲土地增值税概述内容:概念、历史沿革、出台背景、立法原则、特点等；一、概念土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象,依照规定税率征收的一种税。二、历史沿革(一)1927年4月南京国民政府成立,为缓解用地矛盾,增加财政收入开征地价税。(二)1993年国家实行房改后，大量商品房进入市场。当时为了规范土地、房地产市场交易秩序，国务院颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》。1995年，财政部出台《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，对1993年的增值税暂行条例执行过程中的细节进行了详细规定。(三)1996年以后，中国宏观经济增速减慢。为有效启动房地产市场，1999年，财政部、国税总局下发通知，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。1999年底，财政部、国税总局又下发土地增值税优惠政策延期的通知，将已经于1998年底到期的相关房地产转让中免除土地增值税的优惠政策，延长至2000年底。(四)2001、2002年，宏观经济形势重新开始高涨。国税总局再次下发通知，要求认真做好土地增值税征收管理工作，并批驳了土地增值税要停征的说法，各地要进一步完善土地增值税的预征办法。三、出台背景目的:国家运用税收杠杆，引导房地产经营的方向，规范房地产市场的交易秩序，合理调节土地增值收益分配，维护国家权益，促进房地产开发的健康发展开征土地增值税。同时适应我国土地制度改革的需要，也是国家对房地产市场进行宏观调控的需要，建立健全我国房地产税收制度的需要。四、立法原则(一)要有效的抑制炒买炒卖“地皮”、“楼花”等牟取暴利的投机行为，防止扰乱房地产开发和市场发展的行为。(二)维护国家权益，防止国家土地增值收益流失，增加国家财政收入，土地资源属国家所有，国家为整治和开发国土投入了巨额资金，国家理应参与土地增值收益分配，增加国家财政收入，用于国家经济建设。(三)保护从事正当房地产开发者的合法利益，使其得到一定的投资回报，促进房地产开发结构的调整。制定的土地增值税政策，对正当房地产开发者从事房地产开发的投资回报率和通胀因素是有照顾的，以区别于房地产交易的投机行为，这样一方面制约了房地产的投机的炒卖，另一方面又保护了正常的房地产开发，引导房地产业健康稳定地发展。五、特点(一)土地增值税在房地产转让环节按次征收,也就是说,每转让一次应税房地产就征收一次土地增值税。从征收环节看,类似营业税。(二)土地增值税以转让房地产所取得的增值额为计税依据。在计算应纳税额时采用转让收入减除规定的扣除项目后的余额计算征收。从税款征收方式看,类似所得税。(三)在征收管理中，引入了评税法。土地增值税的计税依据是增值额,即纳税人取得全部转让收入减去税法规定允许扣除项目金额后的余额。对于纳税人申报扣除项目金额不实的,应由评估机构对该房屋按照评估出的房屋重置成本价,乘以房屋的成新度折扣率,确定房产的扣除项目金额,并用该房产所座落土地取得时的基准地价或标定地价来确定土地的扣除项目金额。这一点类似财产税。(四)土地增值税是贯彻国家宏观调控政策而出台的一个税种,是国家利用税收经济杠杆对房地产业进行必要的调节。也就是说,土地增值税不以收入为目的,是作为宏观调节的手段作用于房地产市场,因此土地增值税又是一个特定目的税。第二讲税制要素第二讲税制要素内容：征税范围和纳税人转让收入的确定扣除项目的确定计算方法注意事项第一节征税范围一、相关概念Ａ．房地产:房产和地产的统称。房产又称建筑物，包括房屋和构筑物两部分；地产又称土地，是指地球表面的陆地，包括土地表面、地表的地上空间和地下空间。实物形态上房产和地产是连为一体的，也就是说单纯的房产或地产都称为房地产。Ｂ．产权：财产的所有权，是财产所有者依法享有占有、使用、和处分的权利。Ｃ.土地使用权：是指土地使用人根据法律、合同等规定，在法律允许范围内，对土地享有的使用权利。Ｄ．建筑物：包括房屋和构筑物。房屋是指有门、有窗，供人们生产生活建筑物；构筑物是指除房屋外的如围墙、烟囱、水池和窑、窖等建筑物。Ｅ．附着物：是指附着在土地之上不能移动，一经移动即遭损坏的物品。如附着于土地之上的花、草、树木等。F.土地使用权出让:是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。G.土地使用权转让：是指土地使用权拥有者将土地使用权再转移的行为。二、征税范围的一般规定土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权。包括：A.国有土地使用权,B.建筑物，C.及地上附着物。(一)土地增值税只对转让国有土地使用权及地上建筑物和附着物征税,转让集体土地行为不征税。既对转让国有土地使用权征税也对转让地上的建筑物和附着物的产权征税。(二)土地增值税对国有土地使用权及地上建筑物和附着物的转让行为征税。A.转让,B.产权发生转移(三)土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税，也就是说是对有偿转让行为征税。对以继承等方式无偿转让的房地产,则不予征税。只有房地产的转让行为同时具备上述三个条件时，才属于土地增值税的征税范围。三、征税范围的若干具体规定1.以房地产进行投资、联营根据财税字[1995]48号第一条及财税[2006]21号第五条对于以房地产进行投资、联营,如果投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件的(房地产开发企业除外),暂免征收土地增值税;但是,上述房产再转让的，按规定征收土地增值税。例:甲以一宗20万平方米的土地与乙出资2亿元人民币合作成立一非房地产企业,搞机械加工。甲将土地使用权转让到新成立的企业，对甲是否征收土地增值税？上述企业将厂房再转让时是否征税？如果甲、乙成立房地产开发公司怎样征税。2.合作建房对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后分房自用的,暂免征土地增值税;但是,如果建成后转让的,按规定征收土地增值税(引文:财税字[1995]48号)。3.企业兼并转让房地产在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征土地增值税（引文:财税字[1995]48号);4.房地产抵押在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后,视该房地产是否转移产权来确定是否征收土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的,属于征收土地增值税的范围。5．交换房地产交换房地产行为既发生了房产产权、土地使用权的转移,交换双方又取得了实物形态的收入,按照规定属于征收土地增值税的范围。个人交换原有住房的免征土地增值税。同时符合两个条件：A.个人B.住房6.房地产出租房地产出租,出租人取得了收入,但没有发生房地产产权的转让,不属于征收土地增值税的范围。7.房地产评估增值房地产评估增值,没有发生房地产权属的转让,不属于征收土地增值税的范围。8．国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物国家收回或征用,虽然发生了权属的变更,原房地产所有人也取得了收入,但按照《土地增值税暂行条例》的有关规定,可免征土地增值税。9.以继承、赠与方式转让房地产的，不属于征税范围。具体讲,包括以下情况。A.房地产继承。是指继承者依照法律规定，继承产权人房地产。以法律判决或相关证明为依据确认继承的真伪。B.赠与。以下两种赠与行为不属于征税范围：（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接瞻养义务人。（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。其中,社会团体是指中国青少年发展基金会,希望工程基金会、宋庆龄基金会;减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进、以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。四、土地增值税纳税义务人土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权,并取得收入的单位和个人。包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人:还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。土地增值税的的纳税人有以下特点：A.不论法人和自然人B.不论经济性质或注册类型C.不论内资与外资企业，不论中国公民与外籍个人第二节房地产转让收入的确定土地增值税的计税依据是转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额。计算增值额需要把握两个关键：一是转让房地产的收入，二是扣除项目金额。转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入，即与转让房地产有关的经济利益。一、转让收入的确定（一）依据国税函[2010]220号第一条土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。转让收入包括全部价款和有关的经济利益。具体有三类：Ａ．货币收入。包括现金、银行存款、支票、汇票、国库券、金融债券、股票等有价证券。其实质为转让方因转让应税房地产而向对方收取的价款。Ｂ．实物收入。一般是指转让应税房地产取得的各种实物形态的收入。如钢材、水泥、房屋等。需要说明的是实物收入的价值要进行评估确定收入。Ｃ．其他收入。指转让应税房地产取得的无形资产或其他具有财产价值的权利。如专利权、商标权、商誉权、著作权、土地使用权等。其价值要进行评估确定收入。（二）以评估价格为房地产转让收入根据土地增值税实施细则第十四条第（三）款规定：房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入，按下列顺序确定：（1）有评估价格的，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。（2）没有评估价格的按下列顺序确定：A.按本幢建筑物平均销售价格确定；B.按本企业当期的销售平均价格确定；C.按同一地区，同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。第二节扣除项目的确定一、扣除项目的确认原则在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，以实际支付并取得合法有效凭证为准，对只有实际支付没有取得合法有效凭证的，或者只取得合法有效凭证没有实际支付的，不得计入扣除项目（引文：国税发[2006]187号）。具体有以下六项原则：1、相关性原则。各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。2、准确性原则。即应当在“开发土地和新建房及配套设施的成本”、“开发土地和新建房及配套设施的费用”中分别归集，不得混淆。3、真实性原则。即扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是真实发生的。4、合法性原则。即扣除项目中因支付款项而取得的凭证必须是合法有效凭证。5、实际支付原则。除另有规定外，合法有效凭证金额与实际支付金额不一致的情况下，扣除项目以实际支付金额为准。6、配比原则。纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。二、基本扣除项目（一）取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和和在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：（1）按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，以招、拍、挂等出让方式取得土地使用权的，为取得土地使用权的所支付的土地出让金；（2）以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；（3）以转让方式取得土地使用权的，为向原土地使用权人实际支付的地价款。（二）房地产开发成本（1）土地征用及拆迁补偿费。（2）前期工程费。（3）建筑安装费。（4）基础设施费。（5）公共配套设施费。（6）开发间接费用。附:土地增值税扣除项目有关凭证参考表（三）房地产开发费用开发