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本章的主要内容房地产市场调研房地产市场分析预测的基本概念房地产预测的基本类型房地产的市场价格与需求的预测内容房地产预测的基本方法本章重点与难点房地产市场分析方法房地产预测的基本程序房地产价格与需求预测的基本影响因素房地产需求预测的定性与定量方法房地产预测的基本概念预测的基本含义预测就是根据历史资料和现实情况，借助科学的方法和手段，通过对所获取的资料进行处理和分析，对事物的未来发展情况做出预见和推测。也就是说，预测是根据已知推测未知，根据以往推测未来，根据主观的经验和教训、客观的资料与条件、演变的逻辑与推断、寻求事物的未来发展规律房地产经营预测房地产经营预测就是根据房地产行业的过去和现状以及企业经营的以往发展规律性来预计或推测房地产经营企业的未来经营环境和经营方向的科学方法。房地产经营预测的作用经营预测是房地产经营企业制定经营决策的前提经营预测是房地产经营企业制定营销策略的依据经营预测有利于提高房地产经营企业的竞争能力房地产经营预测的特点双重性房地产业房地产行业对全行业影响个别性长期性复杂性房地产经营预测的内容房地产的价格价格水平价格变化趋势房地产的需求总需求（潜在需求）实际需求需求量房地产预测的集体内容预测特定城市房地产业的未来前景预测未来一个时期内房地产市场对各类房屋楼宇设计和功能等需求的变化趋势预测个别房地产开发项目的项目优势和劣势、可能的经营风险环节、成本突破的可能性、经营过程中的竞争因素等问题对房地产品价格走势的预测预测各类房屋供给的增长和市场占有率的变化预测房地产金融市场的发展动向房地产经营预测的影响因素各类房地产的存量及现状人口状况房产价格的变化国家的经济发展水平房地产经营预测的程序三个阶段与七个环节预测的三个阶段准备阶段实施阶段提交报告阶段准备阶段三个环节确定经营目标和要求搜集资料历史资料、现实资料分析判断分析观察各个影响因素之间的依存关系分析房地产行业的产供销关系及其变化分析当前的消费心理其他方面的分析实施阶段两个阶段进行预测选择预测方法：预测的期限、数据类型、结果的精度要求、成本和效益的分析建立预测模型预测计算预测结果分析结果分析经营预测误差提交经营预测报告提出经营预测报告追踪和反馈房地产经营预测的分类按预测内容的不同开发经营项目预测指针对个别房地产投资经营项目所进行的预测房地产开发公司对将要投资的工业厂房、商业用房、住宅等个别产品项目的产销及供求环境、成本控制、区位环境、竞争环境、融资环境等所作的预测这是经营预测的基础开发经营环境预测指专业咨询公司或房地产企业对行业的整体发展环境宏观经济环境、政策法律环境、国际市场环境、竞争环境等某些总量指标的经营预测。具体包括：房地产行业全年的总产值、总销售额、总需求量、总供给量的预测等。按时间期限分类长期预测在5年以上，它是有关生产能力、产品系列、服务构成变化等远景规划的基础中期预测3年左右，其目的在于制定较为切实的企业发展计划短期预测在1年以内，主要是反映企业生产经营的季节性变动，并为当前的生产经营计划提供依据预测范围分类宏观预测全国性房地产经营预测，是对整个房地产行业的发展变化及其趋势的预测，为全国房地产业的生产发展、产品供求关系、产业政策和法规的制定提供依据微观预测区域性房地产经营预测，它是对房地产企业所在地区房地产行业或经营环境的预测，可以帮助企业具体确定房地产产品结构、设计、质量、规模、价格、分销方式、促销等多种策略预测方法分类定性预测：判断预测法利用直观材料，依靠个人的主观判断分析能力，对未来状况进行预测分析。如个人经验判断法、专家预测法、相互影响分析法定量预测：统计预测法根据所收集的历史数据，应用数理统计的方法推测事物的发展状况，或是利用事物内部的因果关系来推测未来的预测方法。前者称为外推法，如移动平均数法、指数平滑法、趋势外推法等后者称为因果分析法，如回归分析法等综合预测：定性预测与定量预测相结合房屋需要量的预测基本概念城市房屋需求量的预测住房、商业用房、工业用房、办公楼等来进行。城市住房的需求，指一定时期内城市居民对住房的需求和要求（1）需求：根据某种假定的居住条件，计算出住房的不足量；（2）要求：指住户根据社会现实所寄予的能最大限度地解决住房的愿望；住房需求的预测方法：标定需求预测法(客观需求预测)制定出一个社会能接受的住房标准，根据该标准测定现时的缺房量和未来的需求量；该方法使用较为广泛，预测期为5—10年，并以住户为单位进行预测；有效需求预测法（主观需求预测）根据住户对住房的经济支付能力，即购买和租用住房的能力进行的住房的需求量的预测该方法是一种近期的预测方法。适用于住房已经商品化、市场化的国家的短期住房需求的预测。城市住房需求量预测的基础资料（1）城市住房现状当前住房的基础资料，包括：家庭的特点人口特征人均的住房面积人均居住面积以及住房的拥有情况在人口中的比例分布基本数据1调查户数(户)3566035520422204802850430平均每户家庭人口(人)3.503.233.133.012.98平均每户就业人口(人)1.981.871.681.581.56平均每户就业面(%)56.5757.8953.6752.4952.35项目19901995200020032004基本数据2平均每人全部年收入(元)1516.214279.026295.99061.2210128.1平均每人消费性支出(元)1278.893537.574998.06510.947182.10食品693.771771.991971.322416.922709.60衣着170.90479.20500.46637.72686.79家庭设备用品及服务108.45263.36374.49410.34407.37医疗保健25.67110.11318.07475.98528.15交通通信40.51183.22426.95721.12843.62教育文化娱乐服务112.26331.01669.58934.381032.80居住60.86283.76565.29699.38733.53杂项商品与服务66.57114.92171.83215.10240.24项目19901995200020032004基本数据3(人均消费性支出=100)19901995200020032004食品54.2550.0939.4437.1237.73衣着13.3613.5510.019.799.56家庭设备用品服务10.147.447.496.305.67医疗保健2.013.116.367.317.35交通通信1.205.188.5411.0811.75教育文化娱乐服务11.129.3613.4014.3514.38居住6.988.0211.3110.7410.21杂项商品与服务0.943.253.443.303.34基本数据4居住条件1989199720032004城市人均住宅建筑面积(平方米)13.517.823.725.0农村人均住房面积(平方米)17.222.527.227.9（2）城市人口发展情况对城市人口发展的预测：农业发展对城市人口非农业人口影响；主要包括农业的产量的变化和农产品的商品化的程度，以及农业资源（主要是农业人口的劳动生产率、剩余劳动力、）的变化工业化对人口城市化的影响第三产业发展对人口城市化的影响，第三产业的发展会导致城市人口比重增加历年城市人口的增长的情况以及今后对城市人口的政策项目20002001200220032004经济活动人口（万人）7399274432753607607576823就业人员合计(万人)7208573025737407443275200第一产业3604336513368703654635269第二产业1621916284157801607716920第三产业1982320228210902180923011人员构成(合计=100)第一产业50.050.050.049.146.9第二产业22.522.321.421.622.5第三产业27.527.728.629.330.6（3）城市家庭户均人数和总户数发展情况城市家庭的总户数取决于两个方面的因素：总人口数和户均人数。（4）住房建设标准1）考虑城市居民的年均收入和房价之间的关系比如：城市房地产价格合不合适，有一个参照系数，就是，城市家庭的年收入和这个城市平均房价的一个比例，北京的比例是1：22~23，上海的比例是1：9.5，深圳是1：10.5，广州的是1：11。一般国外的标准是年收入的3-6倍2）住房建设标准还包括相关的建筑标准以及居住发展水平的要求《住宅设计规范》1999年-03-25（GB50096—1999）需求量预测的基础资料1、国家经济能力用于城市住房建设的投资1）主要指一个国家的住房的投资占国民生产总值或国内生产总值的比例，一般为3%~6%左右。2）住房建造量的比较方法：每千人每年建多少套住房：一般为10套左右，不同时候有不同的差别2、城市居民对住房的经济支付能力1）城市居民对住房的经济支付能力是决定住房需求量的主要因素2）城市居民的经济支付能力主要取决于收入水平以及各项配套措施和相关政策的制定：金融、法规、市场的完善（包括产品市场、资本市场以及投资和融资市场）等3、城市居民对住房的支付意愿，取决于居民对房地产市场的发展的判断、需求的强烈程度、以及投资的愿望等各个方面因素的影响。房地产价格分析根据房屋的总供给量和总需求量等的分析决定城市房地产的开发项目的类型、层次、规模、数量等。当供大于求时，房地产的价格将趋于下降，下降的程度主要取决于房地产的市场的偏好程度；可根据市场的需求状况适当的增加市场的空间；增加需求，提高产品的消费与投资价值当供小于求时，房地产的价格将趋于上升，上升的程度同样取决于市场的期望与消费和投资的偏好等；房地产经营预测的定性预测方法个人经验判断法专家预测法相互影响分析法个人经验判断法个人经验判断法就是房地产经营者根据各方面的资料及情况分析，并结合自己的知识和经验，通过主观判断来预测未来的有关情况。这种方法的优越性在于可以将各种无法定量的因素的影响人为地加以考虑，且非常简单和快速，在缺乏经营预测资料的情况下特别有效。缺点是由于根据不足，预测结果有可能由于判断错误而产生较大偏差，而且易受当时经济环境和经营气氛的影响专家预测法专家预测法就是依靠专家的知识及经验进行的经营预测首先向专家提出要预测的问题，并提供较为充分的信息专家进行综合分析，根据其知识和经验对问题作出判断最后把专家们的意见加以归纳整理，形成预测结论。专家预测法的形式专家会议法、德尔菲法、德比克法（1）专家会议法是指围绕某一课题召集有关专家进行集体讨论，参加会议的专家各抒己见，相互启发，取长补短，从而得到较为一致的估计作为预测结果优点：简单易行，占有的信息资料和考虑的影响因素较多，发挥集体智慧弥补个人知识和经验的不足缺点与会人数有限，代表性不充分，权威人土或大多数的意见可能左右会议，从而排斥了非权威人土和少数人的正确意见等（2）德尔菲法德尔菲法就是函询调查法，具体做法是将所要预测的问题和必要的背景材料用通信的形式向专家们询问，得到答复后把各种意见加以综合归纳和整理，再反馈给各位专家，进一步征询对归纳整理后的预测意见的看法和新的建议，对这些建议再次进行综合归纳、整理和反馈，如此多次反复，直到所预测的问题得到专家们较为一致的认可，即视为预测结论德尔菲法特点（1）反馈性主要表现在预测过程经过多次的调查，进行多次作业、反复、整理、归纳和修正，但不是漫无边际，而是有组织、有步骤的进行。（2）匿名性在调查过程中专家们互不见面，因而可以消除相互间心理上的影响，做到充分自由地发表意见。（3）统计性采用一套科学的调查表形式和综合整理的定量方法，统计分析每次调查的