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房地产市场调研研究房地产市场调研流程房地产调研报告撰写目录知己知彼，百战不贻；不知彼而知己，一胜一负；不知彼不知己，每战必败。——《孙子兵法》房地产市场调研流程城市调研流程专项调研流程实地调研阶段调研准备阶段报告写作阶段城市调研流程城市调研又称为普查调研，是对某个城市的宏观经济、产业结构、房地产发展水平等方面，分析房地产现状及预测发展趋势，直观了解该城市的发展潜力。对企业的进驻与否提供依据，且可为后期专项调研提供基础数据。成立市场调研小组根据工作量，设立市场调研小组并确定小组人数，选出调研组长。调研准备阶段---为本次调研定向了解本次调研的目的、需取得的成果，确定调研方法及明确分工。并拟定调研计划，报部门经理审批。注：计划应包括预计调研时间、个人职责（区域、专项）等明确划分、调研方法、调研预期效果等。调研准备阶段---相关物料准备由专人准备市调所需的地图、调查表格（包括项目简介表、问卷等）、照相机、名片等。调研准备阶段---基础信息收集•在售房地产项目。•大型已成社区。•城市基础信息调研准备阶段（包括人口结构、产业结构、城市规划、经济水平、房地产发展等）。纸上得来终觉浅，绝知此事须躬行准备做足，开始实地调研阶段。---按计划开展工作注：此期间由调研组长根据实际情况安排工作，要求每天向部门经理汇报当天工作进度。需着重调查的方向有：政府机关（包括统计局、规划局、建设局等）、在售楼盘、已成小区、商业中心等。实地调研阶段具体工作包括在售楼盘调查大型厂矿企业调查商业中心调查行政机关调查已成社区调查实地调研阶段---及时、详尽记录信息要求调研人员在进行调研时尽可能详细纪录楼盘或相关信息，建议与被调研者建立良好的人际关系，为今后数据、信息支持作铺垫。实地调研阶段---初步确定报告框架当天工作结束后小组全体成员应立即整理各自掌握的调研信息，总结调研中存在的问题并找到解决方法，并初步讨论报告写作思路。实地调研阶段---服务内部调研过程中应留意地块信息和发展商信息，为市场拓展人员提供相关资料。实地调研阶段---周期性工作对于普查调研，应进行周期性工作。具体周期根据城市不同而定（如半个月、一个月、一个季度等），调研所获得信息应及时输入数据库，予以信息更新。实地调研阶段无声之处听惊雷——耳听为虚，眼见为实。报告写作阶段。1、确立报告写作思路、模式及框架。3、初稿完成后由部门全体人员进行审阅，并提出修改建议。2、根据职责分工，由专人主笔报告写作，其余人员进行资料整理、录入，并辅助写作。4、完成报告并向领导提案。报告写作阶段专项调研是通过对项目及周边信息的收集、统计并进行分析，为策略部门或发展商提供真实市场情况、项目可操作性、风险性，使项目能更准确的定位、操作。专项调研流程实地调研阶段调研准备阶段报告写作阶段根据工作量及紧迫性，设立市场调研小组，选出调研组长，并确定小组人数。---成立市场调研小组调研准备阶段认识本次调研的目的、需取得的成果，确定调研方法及明确分工。并拟定调研计划，报部门经理审批。---为本次调研定向调研准备阶段根据出差人数及外出天数进行经费预算，报领导审批。---相关物料准备由专人准备市调所需的地图、调查表格、照相机、名片等。调研准备阶段项目发展商基础信息（包括公司规模、实力、曾运作过的项目等）。---基础信息收集有关项目的基础信息（项目位置、发展商前期定位）项目所在城市基础信息（包括人口结构、产业结构、城市规划、经济发展水平、房地产发展水平等）。调研准备阶段---项目地块调研注：此期间由调研组长根据实际情况安排工作，要求每天向部门经理汇报当天工作进度。通过对项目地块的了解，可以增强对本调研的认识，并有目的性的开展工作。抵达目的城市后，所有成员必须立即前往项目所在地进行实地调研。（途中需观察沿路交通、经济、在售楼盘、地块等情况，为开展调研提供准备）对地块的调研包括地块形状、土质、目前地上建筑物、坡度等。实地调研阶段---按计划开展工作。需着重调查的方向有：政府机关（包括统计局、规划局、建设局等）、在售楼盘、已成小区、商业中心等。1地块附近调查2地块所在区域调查3整体城市调查具体工作包括：实地调研阶段此区域的调查为项目调查重点，主要包括地块周边道路交通、商业氛围、常住人口结构、区域在城区的位置、周边厂矿企业状况、在售项目、已成小区等，生活配套包括医院、学校、超市、商场等。---地块附近调查注：地块附近是专项调研的重点，通过对周边信息的收集、分析，更有助于认识项目，做产品建议时更有针对性。实地调研阶段---地块所在区域调查区域政府部门（主要是所在区域居委会、村委会等），了解区域人口、收入、从业、经济发展等基础情况。区域商业中心，大型生活配套。在售楼盘，大型已成社区。此区域一般按经济发展状况或区级行政划分，需要调查方向包括：注：此阶段调查可通过对基础信息的分析，了解该区域的定位、档次，为项目定位提供依据。实地调研阶段城区商业中心，调查商业中心的消费水平、消费人群、地理位置等情况。城区大型在售项目及大型已成熟社区。---整体城市调查主要方向包括：政府部门（包括规划局、统计局、建设局等），了解整个城市的经济状况及项目周边经济发展、未来规划。城市大型企事业单位，了解各单位从业人员结构（人口、性别、教育、收入水平等）。注：对整个城市的调查需从多角度进行了解，通过城市结构划分、规划、经济指标等了解项目发展方向并更能准确定位。实地调研阶段要求调研人员在进行调研时尽可能详细纪录楼盘或相关信息，建议与被调研者建立良好的人际关系，方便为后期数据、信息取得支持。---及时、详尽记录信息注：通常在调研中有部分信息调查不全，或后期需要更新，通过建立的人际关系可以方便对今后工作的支持。实地调研阶段当天工作结束后小组全体成员应立即整理各自掌握的调研信息，总结调研中存在的问题并找到解决方法，并初步讨论报告写作思路。---总结每日工作实地调研阶段1、确立报告写作思路、模式及框架。2、根据职责分工，由专人主笔报告写作，其余人员进行资料整理、录入，并辅助写作。3、初稿完成后由部门全体人员进行审阅，并提出修改建议。4、完成报告并向领导或发展商提案并为策略部门提供相关数据。报告写作阶段市场调研的结果一般都是通过报告形式表现出来，报告应由整个小组共同完成。形式包括：调研小组进行讨论，确定报告主线，由主笔人员完成；小组成员根据分工，每人负责某一专项写作，再由主笔人员进行贯穿、融合。信息查询可通过网络、报纸、年鉴、档案等多种途径。已成社区的调查在市场调研中有很重要的作用，通过二手房价格、入住率、入住人口结构等方面更能真实反映当地房地产市场现状。小结在市场调研阶段，需注意：房地产调研报告撰写一切经济行为都是建立在市场之上，房地产也不例外。我们可以了解一下，房地产开发的流程为：地块的招排挂——开发商拿地——产品规划设计——项目开工建设——项目销（预）售——房屋交付——物业管理。任何一个环节都无法脱离市场，因为市场信息能对我们的决策指引方向。从市场现状分析市场目前的供求关系、客户偏好了解产品的发展方向、再通过综合分析判断市场走向。由此可以看出市场信息的重要性，可以说市场调研是房地产业的先行兵。目前，我们的市场调研报告主要为以下几个环节服务公司通过调研报告所提供的信息，判断该城市的成熟程度，决定是否进驻。开发公司往往拥有政府部门提供的宏观信息，但对于微观方面则需要策划公司进行市场调研。此外，策划公司有比较系统的评估系统，可对甲方项目进行风险评估。房地产的销售环节同样需要市场调研报告的支持，通过对市场信息的分析判断，制定出更加准确的营销策略。xx公司开发企业策划部门服务环节市场调研报告并非是简单的数据罗列，应在报告写作前甚至调研开始前明确本次报告的写作目的，对方对信息的要求是什么，有针对性的进行写作明确调研报告写作目的后，我们将对市场调研所采样的信息进行整理、加工，进行报告写作。需要重点说明的是：写作须知第一章**城市概况第二章**城市经济第三章**城市规划第四章房地产发展第五章区域住宅市场基本特点第六章区域市场专向分析（有针对性选择本章）第七章客户问卷调查分析第八章本项目分析第九章项目建议序言基本框架主要起到开篇引入的作用。用大家比较感兴趣或最为关心的话题，引出全篇报告，一般都要与房产、与本项目有直接关系。如果没有找到此类话题，不能够很好的切入报告，则此序言部分可以省略。内容包括：调查的目的，调查的组织及具体实施方案。序言人文主要内容**城市概况小结交通架构（附主要路线图）教育行政划分（附区划图）概况概述•人口数量、外来人口数量、人口密度……•位置、面积、环境、气候、地形、地貌特点等要素，描述城市的显著特点。•尽可能要包括各行政区域的基本情况。•教育系统构成；大、中、小学校数量及分布；整体或人均教育水平等。1、概况概述**城市概况2、行政划分（附区划图）3、人文4、教育5、交通架构（附主要交通线路图）公交系统（线路、车辆、日运旅客数量、出租车运营公司及车辆等数值说明）铁路系统（线路、年运旅客数量、城市交通作用等方面）高速公路（公路构架、公路通车里程、公路密度、城市交通作用等）港口（航线、吞吐量……）机场（机场建设标准、承载量…）**城市概况要起到承上启下的作用，因此，要用尽量简单的话语将以上各点穿线，但要准确的描述出城市的显著特点，最好能引出第二章的经济状况。6、小结**城市概况企业名称公司主营项目名称公司主营项目综述城市经济发展情况，包括GDP总值，突出产业等。•[附图]——近几年城市GDP的图•[例举]——重点创收企业**城市经济3、人均生活水平区域市场购买力的主要支撑点。1、产业结构[附图]——近几年产业结构的变化图，就图给予分析2、特色产业描述主要辅证三产结构的变化发展情况，主要描写项目所在区域的经济支撑产业，有助于房地产开发性质以及定位等方面的分析。**城市经济-20020居住类食品类娱乐教育服务类衣着类交通通讯类烟酒及用品类医疗保健和个人用品类家庭设备用品类•某市的恩格尔系数为%，属于富裕/贫困地区，其房地产方面……4、城市居民的消费结构[附图]——如：**城市经济主要分析该城市的经济发展水平、经济结构、购买力水平等，根据城市经济判断房地产业的发展环境及前景。5、小结**城市经济以下是分析未来城市发展方向的宏观参考，更有助于本项目的市场定位。具体写作时仍然要图文并茂，同时注意筛选与本项目有关的规划。1、城市总体规划4、市政规划房产规划2、经济规划5、本项目所在区域的规划3、市政规划6、小结**城市规划城市规划包括通过上述规划了解本城市的定位、发展方向，结合城市整体规划及项目所在区域规划，判断项目预期发展潜力。6、小结**城市规划1、发展历程主要描写本项目所在城市的房地产发展史，以及未来的房地产发展预期。3、本年度以来市场分析2、上年度市场分析房产市场发展2、上年度市场分析2.1价格2.2房地产投资情况2.3新开工结构2.4房产供求2.5安居工程2.6二手房市场包括城市和项目所在区域的商品房市场的均价、增幅以及原因分析等•此部分内容直接反映市场供求关系，是分析中的重点。•包括城市和项目所在区域的二手房成交情况，如；价格、成交面积、成交数量等方面，以及对商品房市场的影响。•安居工程的总体规划，完成时间及规模等，分析其对商品房市场的冲击。房产市场发展1、城区总述总述城区地产开发状况3、在售楼盘情况3.1项目简介3.2楼盘户型价格分析3.3楼盘配套分析3.4楼盘定位分析3.5楼盘营销策略分析3.6楼盘广告投放分析4、小结2、成熟小区情况统计分析2.1部分成熟小区建筑形式及入住情况采样2.2部分成熟小区价格及户型采样住宅市场基本特点名称规模建筑形式建成年代居住群体入住率名称面积主力户型售价租金2、成熟小区情况统计分析2.1部分成熟小区建筑形式及入住情况采样2.2部分成熟小区价格及户型采样住宅市场基本特点名称开发商占地面积规划面积容积率绿化率建筑形式3.1项目简介名称面积范围主力户型装修单价范围总价范围3.