房地产市场预测

一、房地产市场预测的作用与原理（一）房地产市场预测的概念与作用1.房地产市场预测的概念█预测是指人们运用科学知识和手段，对客观世界中未来不确定事件的发展变化趋向和结果，事先所作的分析和估计。█市场预测是否准确,主要取决于两方面:(1)房地产市场发展的进程、趋向和可能的显露程度，或被偶然因素干扰的程度；(2)人们对房地产市场内在联系和发展变化规律的认识和掌握的能力。█房地产企业搞好市场预测的作用和意义：(1)是房地产企业营销战略决策的依据。(2)有助于制定正确的营销策略。(3)可以减少经营的盲目性及风险性。(4)有利于提高企业的竞争能力。1.惯性原理2.相关原理3.类推原理4.统计原理一、房地产市场预测的内容1.房地产市场需求预测█房地产市场需求预测有三个重要指标:①市场需求量。②市场需求潜在量。③销售潜在量。█市场需求量是指在一定时期，一定的条件下，消费者购买房地产的总数量。█市场需求量的定义包括八个因素：①产品。②总量。③消费者群。④地理区域。⑤时间周期。⑥营销环境。⑦购买。⑧企业的营销活动。█市场需求潜在量是指在特定的营销环境下，市场需求能达到的最高极限量。(3)市场销售潜在量█市场销售潜在量是指房地产开发企业经营的某产品在市场上所能销售的最高数量。█市场销售潜在量是房地产企业确定与选择目标市场，组合营销策略的重要依据。市场需求与需求潜量、销售潜量关系图企业营销支出(营销成本)市场需求潜量QE市场销售潜量Q1市场最低点Q0市场需求量Q█供给预测包括的具体内容：(1)全行业供应能力预测。企业总数,生产规模,成本高低，管理水平及技术状况等。(2)本企业发展能力预测。本企业生产规模、技术条件、资源及能源供给、人才、资金来源等方面发展趋势的预测。(3)服务能力的预测。售前、售中和售后服务能力的预测。█房地产市场价格预测的内容：(1)市场物价总水平及发展趋向的预测。(2)影响房价变化的主要因素是什么？(3)房产价格水平变化将会对供需双方发生哪些影响？(4)房价的变化，对商品供需前景影响的特点和规律是什么？(5)房价的涨落，对消费者购买力的转移、商品供需构成的影响及变化程序是什么？█房地产营销前景预测主要是对今后一段时间内最可能实现的房地产销售水平的预测。█房地产营销前景预测主要包括销售量、品种、规格、地域、价格等变化情况。1.确定预测目标、制定规划2.收集和分析预测资料3.选定预测方法和预测模型4.进行科学预测5.验证预测结果市场预测程序图一、房地产定性预测方法█定性预测方法又称经验判断法。它根据已掌握的历史资料和现实材料，凭借个人的经验、知识和分析判断能力，对预测对象未来发展趋势做出性质和程度的判断。█常用的定性预测方法有：(1)德尔菲法的概念█德尔菲法又称专家小组法或专家意见征询法，是以匿名的方式，逐轮征求一组专家各自的预测意见，最后由主持者进行综合分析，确定市场预测值的方法。(2)德尔菲法的特点①匿名性。②反馈性。③量化性。①准备阶段。准备阶段的工作：第一，成立预测工作小组。第二，选择和邀请专家。要求:自愿性。广泛性。合适人数。第三，制定征询表。②征询阶段。征询意见要进行多轮。③预测结果的最终处理阶段。对最后一轮意见整理后，做出最终判断。(1)主观概率的概念。█主观概率是预测者对经验结果所做主观判断的度量，即可能性大小的确定，也是个人信念的度量。(2)主观概率的特点。①是一种心理评价，具有明显的主观性。②不同人对同一事件的概率判断是不同的。③准确性主要取决于预测者的经验、知识水平和对预测对象的把握程度。█主观概率法是预测者对预测事件发生的概率(即可能性大小)做出主观估计，或者说对事件变化动态的一种心理评价，然后计算它的平均值，以此作为预测事件的结论的一种定性预测方法。(1)购买者意向调查法的概念█根据对消费者购买的意向或接受程度的调查，来推测有关变量的预测方法。(2)购买者意向调查法预测的准确性条件：①购买者的意向是明确清晰的；②购买者的意向会转化为具体的行为；③购买者的意向表述是真实的。(1)销售人员综合意见法概念█根据与销售密切相关的人员对预测变量的独立判断，综合得出预测变量值的预测方法。(2)销售人员综合意见法预测举例[例]某房产公司经理召集销售人员召开商品房销售预测会，事前要求各人员在整理分析本部门经营的有关资料基础上,首先各自独立预测，各自提出的预测值见下表。预测者预测量(套)主要依据朱经理3000本公司生产经营的商品房在市场销售中按正常幅度增加马经理3100本公司商品房位置好，档次较高，具有较强的竞争力牛经理2900整个市场商品房投放量过大，超过当前需求杨经理3200本公司预售情况较好，有一批已被打购，且势头不减余经理2800政府开发大批解困房，其他公司采取抵押贷款方式促销然后，召开会议采取集体讨论方式，阐述各自的预测数据和预测根据，互相考查依据是否充分并相互修正，最后形成最终结果。该公司在具体预测时，与会人员讨论后形成两种基本结论：(1)明年本公司销售预测量为3000套；(2)明年本公司销售预测量为2900套。最后，总经理权衡利弊（通常情况采用投票方式决定），认为第一类意见适当，因此决定明年本公司销售量预测值为3000套。(一)简单平均数法1.预测原理某产品的实际销售额按时间顺序排列分别为Y1、Y2、…、Yn。则第n+1期的销售额预测值为：式中:为n+1期的预测值；n为时间序列的资料期数；Yi为预测对象各时间期的实际销售额。nYnyyyyyinn3211ˆ1ˆny某企业1～5月的销售额见下表：月份123456销售额(千万元)1016141218？试预测6月份的销售额。6月份的预测值=(10+16+14+12+18)/5=14(千万元)1.预测原理█不同时期的实际数据的影响程度是不同的。█“近期影响大，远期影响小”。加权平均数的计算公式如下：iiinnnnWWY3213322111ˆ1ˆny式中：为n+1期的观测值；Yi为i期的统计数据值；Wi为Yi期的权数。某房地产公司1到6月的实际销售量如表：月份123456销售量(m2)440050004500600055007000111234144001500014500260003550047000=5866.7(m2)设６月份权数为４，5月份为３，４月份为２，其它月份均为1。试预测７月份销售量。按公式计算7月份的预测值为：█移动平均法是运用靠近预测期的各期实际需求额的平均数来预测未来时期的需求额。█随着时间的推移，计算平均值所用的各个时期也是向后移动的。1.简单移动平均法的预测原理移动平均数=连续n期之和/n将数据代入公式的计算过程如下：2006.12.预测值=(6700+5500+6900)/3=6400(m2)2007.1.预测值=(5500+6900+7600)/3=6700(m2)2007.2.预测值=(6900+7600+7800)/3=7400(m2)2007.3.预测值=(7600+7800+9300)/3=8200(m2)月份9月10月11月12月1月2月3月实际销售量(㎡)670055006900760078009300平均预测数(㎡)6400670074008200【范例】已知某房地产公司1至7月份的销售量如下表。求8月份的趋势预测值。权数期权数第期实际数第加权移动平均数)n()n(月份12345678销售量(套)1600170016001800200018001900？月份实际销售量(套)三期平均数变动值三项平均数趋势值1160021700163331600170067418001800100785200018676767618001900337190081934预测值=1800+67×2=1934(套)1.线性趋势外推法的原理。线性趋势方程为：Y=a+bx式中：为预测的变量值（称为因变量）；x为自变量；a、b为待定系数。a、b由下式求得：∑y=na+b∑x∑xy=a∑x+b∑x2或:，式中：y为因变量实际值，为自变量的平均数；为因变量实际值的平均数。yˆ22xnxyxnxybbyaxy某市2000～2006年住宅开工面积总量见下表。运用直线趋势预测该市2007和2010年的住宅开工面积总量。年份2000200120022003200420052006面积(万㎡)74798090105142122注:把时间转化成更简单的数后计算。即:指定2000年为1，2001年为2，…，等等。线性趋势外推法相关数据计算结果为：n=7,Σx=28,Σy=692,Σx2=140,Σxy=3063将之代入方程：∑y=na+b∑x∑xy=a∑x+b∑x2有：692=7a+28b，3063=28a+140b解之得：a=56.7，b=10.54因此，线性趋势方程为:y=56.7+10.54x2007年面积=56.70+10.54×8=141(万㎡)2010年面积=56.70+10.54×11=172.64(万㎡)█相关分析法，也称因果预测法，是在定性分析的基础上，找出事物发展的内在联系，确定自变量与因变量之间的函数关系，然后用回归方程来进行预测。[注意:下面仅介绍线性相关分析法]其计算公式为：bxay其中：=－=nxbyaiiyxbb22)(iiiiiixxnyxyxn[例如]某房地产公司商品住宅，其销售量和盈利额统计资料如下表。试预测当销售量达到140套时的盈利额。销售量(套)461020304050606590120盈利额(万元)4681316171925252929n=11,∑xi=495;∑yi=208;∑xiyi=13757;∑xi2=35877.求得：a=4.5b=0.32预测方程为:y=4.5+O.32x当销售量为140套时,盈利额为:y=4.5+0.32×140=49.3(万元)[作业]1.某企业销售额如下表，试用直线趋势法预测2007年和2008年的销售额。年份20022003200420052006销售额(万元)3804104004304602.某房产公司促销费用和销售额如下表，若2007年的促销费比上年(2006年)少20％，那么该公司的销售额可能是多少？年度20022003200420052006广告费(万元)10008002000500010000销售额(亿元)1.22.03.45.06.9