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房地产开发项目全过程成本控制2017年中国房地产前十强企业导引前言价值创造未来房地产是什么居住功能、国家支柱经济产业金融产品2017年中国房地产前十强企业导引前言2017年中国房地产前十强企业价值创造未来房企核心竞争力导引万科——产能效率以及市场化扩张，创新和颠覆，立体激励机制——短期（跟投制度）、中期（股权激励及薪酬激励）、长期（事业合伙人制度），“轨交+物业”模式，“八爪鱼”战略恒大——低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式碧桂园——快周转，高成长融创——快速并购，高端精品战略中海——成本控制，利润之王几大房企核心竞争力导引价值创造未来房企核心竞争力导引导引任何企业的核心竞争力都不是唯一，但任何企业的成功都离不开共性核心——实现净利润指标。价值创造未来导引自2007年至今，中国房地产市场经历了温暖的春天、火爆的夏天、转冷的秋天和严寒的冬天。经过近10年的震荡调整，对于房地产开发企业来说，项目利润率下降和无利润是目前面临的最大困难。高地价、高人工已成为客观现实，但房地产开发的脚步近些年并不会停止，那么房地产开发商在激烈的市场竞争中如何保证利润得以生存呢，出路就在于全员、全过程的成本控制。价值创造未来内容全过程成本控制的几个管理阶段价值创造未来内容核心管理手段——目标成本管理目标成本管理指房地产企业根据市场环境、企业潜力和发展规划，综合测算、确定目标利润后，以目标利润约束成本支出的管理方法。它具有全面、综合、超前的特征。目标成本的管理工作是房地产开发企业实行项目全过程成本管理的一项重要工作。目标成本的制定作为一项综合性的工作，其准确性直接影响到建设项目成本的管理与控制，对于已拿地项目，目标成本标准定得过高，就无法实现成本控制的真正价值，而目标成本定得过低，又不利于工程项目的顺利开展，对于拿地阶段的目标成本，制定过高过低都将直接影响决策。通过科学合理地制定目标成本，并在项目建设过程中严格把控，可以促进建设项目自身经济效益的提高，并且减少不必要的投资。要实现准确的目标成本控制，应充分熟悉建设项目各个阶段的特征。价值创造未来内容目标成本管理的四个阶段第三章、竣工结算阶段由于建设项目一般建设工期较长，应深入探索中间环节支付进度款项的复杂特征，明确工程建设项目结算成本的合理价位，从而有效地实现合理控制成本的科学目标。该阶段，应依据合同规定的条款，科学地开展结算工作，对与合同原则相矛盾的费用产生进行严格控制。结算阶段是工程造价成果累积的重点环节，需正视该阶段的重要性，总结每一项工程的经验，从而在全面的总结中为今后的工程建设项目提供宝贵的经验第一章、目标成本制定阶段（一）拿地阶段的目标成本（可研版）（二）定位阶段的目标成本（规划版）（三）施工图阶段的目标成本（施工图版）第四章、后评估阶段结算完成后，应分产品、分业态进行各类数据指标的评估工作，并建立健全公司内部的资料库，使之成为今后拿地测算、造价估算及目标成本控制的重要依据。同时应总结该工程项目的动态成本变化的原因。。第二章、动态成本控制阶段动态成本控制的关键在于对这些必然产生的动态成本进行合理优化，尽量控制不必要的动态成本的发生。工程项目在施工的各个阶段都会产生动态成本，我们应对其发生的原因仔细考察、细化论证，挖掘消除该事件的合理方式，即使无法消除，也应探寻优化该事件的方式，从而有效地降低动态成本总量，使之缩减至最低。价值创造未来第一章目标成本制定阶段价值创造未来第一章第一章（一）、可研版目标成本（拿地阶段）近年来，随着市场经济的不断发展，各类政策的不断刺激，房地产行业的发展也更加迅猛。拿地成本的日渐增高，要求房企在拿地前就能测算出相对精准的目标成本，这样才能从拿地的初始阶段即开始控制建设项目的成本，在保证项目成本控制工作顺利进行的前提下，减少成本投入，使企业获取最大的经济效益。在拿地阶段，合理地选取周围住宅及社区商业标杆企业成本控制的相关信息，通过对其竞争市场环境产品价格资料的分析，计算出该项目的拿地成本，合理地预估该地块的目标利润率，是房企的首要任务。此阶段的拿地成本，作为该项目的投资估算，是该工程造价的最高限额，是此项目的指导价格，此价格合理与否，是本次项目投资决策成败的关键。目标成本制定阶段价值创造未来第一章1.1.1.各部门（设计、前期、工程、财务、营销）提供资料及前期费用明细（详见附表《测算前置明细表》）；1.1.2.土地证上的指标、当地控规及强排方案；1.1.3.各产品类型的建造标准、交付标准；（通常由营销部组织专项会议制定）1.1.4.以往类似项目的造价指标和当地的市场造价信息。（成本部搜集整理）目标成本制定阶段1.1可研版目标成本制定依据价值创造未来团队+品牌第一章目标成本制定阶段价值创造未来1.2可研版目标成本控制要点1.2.1.合理地选取周围对标产品及标杆企业成本控制的相关信息，通过对其竞争市场环境产品价格资料的分析，计算出该项目的拿地及拆迁成本；1.2.2.相对准确的进行土地成本的分析与测算（税金、财务费用等），才能更准确的控制土地竞买阶段所形成的各项成本；1.2.3.各产品类型的定位报告、交付标准要详细、并符合市场；1.2.4.以往类似项目的造价指标和当地的市场造价信息采集要详实、准确第一章目标成本制定阶段价值创造未来1.2可研版目标成本控制要点1.2.5.以清算口径测算土地增值税尤为重要（税筹）；1.2.5.1应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数；扣除项目金额=1.取得土地使用权所支付的金额+2.房地产开发成本+3.房地产开发费用+4.与转让房地产有关的税金+5.加计扣除费用；1.取得土地使用权所支付的金额=纳税人为取得土地使用权所支付的地价款+纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用（如登记、过户手续费和契税）；2.房地产开发成本=（1）土地征用及拆迁补偿费+（2）前期工程费+（3）建筑安装工程费+（4）基础设施费+（5）公共配套设施费+（6）开发间接费用；3.房地产开发费用=利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内4.与转让房地产有关的税金=城市维护建设税+教育费附加；5.加计扣除费用=（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20%（未开发即转让的不允许加计扣除）第一章目标成本制定阶段价值创造未来1.2可研版目标成本控制要点1.2.5.以清算口径测算土地增值税尤为重要（税筹）；1.2.5.2增值额、适用税率及速算扣除系数1.增值额=除税销售收入-可扣除项目总计金额；2.适用税率及速算扣除系数：级数增值额与扣除项目的比率税率（%）速算扣除系数（%）1不超过50%的部分3002超过50%-100%的部分4053超过100%-200%的部分50154超过200%的部分6035第一章目标成本制定阶段价值创造未来1.2可研版目标成本控制要点1.2.6.以清算口径测算财务费用；1.2.6.1资金来源；1.2.6.2资金成本（占用及融资等）：1.2.6.3现金流量表（转正）1.2.6.4投资回报率“确定目标不是主要的问题，你如何实现目标和如何坚持执行计划才是决定性的问题。”——德鲁克第一章目标成本制定阶段价值创造未来1.3.1项目规划指标样表（初步强排）（***）项目全期规划指标总占地面积m2建筑用地面积m2总建筑面积0m2建筑物占地面积m2地上总可售面积0.00m2绿地率计容积率面积m2容积率栋数景观面积合计m2道路及硬质铺装广场0m2绿化面积m2产品构成占地面积容积率栋数基底面积建筑面积可售面积产品比例平均每户面积单元数户数住宅高层小计000000商业独立商业底商小计000000公共配套建筑功能配套成本全部摊入地上可售部分，不单独保留成本物业用房成本全部摊入地上可售部分，不单独保留成本人防工程成本全部摊入地上可售部分，不单独保留成本小计00000车位数栋数基地面积建筑面积可售面积地下地下车位只分摊主体建安成本小计00000合计0000第一章目标成本制定阶段价值创造未来1.3.2.项目成本汇总样表(可研版）序号成本项目不含税可售面积单位成本（元/平米）不含税总成本（万元）多层小高层二类小高层高层独立商业底商地上车库地下车位（非人防）多层小高层二类小高层高层独立商业底商地上车库地下车位（非人防）合计占地面积建筑面积可售面积一土地获得价款二开发前期准备费三.一主体建筑工程费三.二室内精装修(装标800/1200）四主体安装工程费五社区管网工程费六园林景观费七配套设施费八开发间接费不含税开发成本第一章目标成本制定阶段价值创造未来1.3.3目标成本利润测算样表（可研版）项目多层（1-7）小高层（8-11）二类小高层（12-18）高层(18层以上)独立商业底商地上车库地下车位（非人防）合计可售面积（㎡）含税销售均价（元/㎡）含税销售收入（万元）不含税销售收入（万元）不含税开发成本（万元）不含税单方成本（元/㎡）毛利润（万元）毛利率%管理费用含税销售收入*X%营销费用含税销售收入*X%财务费用含税销售收入*X%税金（万元）税及附加土地增值税利润总额企业所得税利润总额*25%净利润（万元）净利率%第一章（二）、规划版目标成本（定位立项阶段）定义：依据规划指标制定的目标成本。这一版的目标成本，需要准备几项优选方案，通过对各种方案的经济分析和对比，使方案之间的计算费用和盈利测算的口径一致，以提高项目的可比性。规划版目标成本应结合当地气候、地质条件，对建筑的户型比例、面积控制、单元组合、外墙及屋面形式、机电设备指标、电梯指标、配电和配水指标，以及与其相关的其他指标进行限额确认，使设计定位在成本的可控范围内。如此，不仅能提升设计的速度，合理地提高产品的售价，还能使企业的利润最大化。设计院按照方案版目标成本中的限额对指标进行严控，设计方案完成后，应依据方案图纸进行工程造价的概算，如果造价金额高于目标成本，应对设计方案进行优化调整，并同行业内同一地区与之相似的工程进行对比分析，从而发现设计方案中的不足之处、不经济环节之所在，设计单位可据此进行有针对性的优化改进。目标成本制定阶段价值创造未来第一章2.1.1.各部门（设计、前期、工程、财务、营销）提供资料及费前期用明细（详见附表《测算前置明细表》）；2.1.2.经政府审批的规划指标及规划设计方案；2.1.3.各产品类型的建造标准、交付标准；（通常由营销部组织专项会议制定，定位审批版）2.1.4.以往类似项目的造价指标和当地的市场造价信息。（成本部搜集整理，相对精准）目标成本制定阶段2.1.规划版目标成本制定依据价值创造未来第一章目标成本制定阶段价值创造未来2.2.规划版目标成本制定原则2.2.1.深化可研原则：目标成本编制的实质是对可研结论和方案的深化，倡导在可研阶段一次性把事情想对做对的工作方法；2.2.2.客户导向原则：目标成本编制应以客户价值为导向，科学权衡项目中各科目的成本分配，以求实现成本和客户价值的对应关系；2.2.3.事前控制原则：目标成本是对项目整体运作的纲领性的经济文件，将约束设计、采购、项目管理、销售等项目实施全过程的成本支出。第一章目标成本制定阶段价值创造未来2.3.规划版目标成本控制要点020405测算的指标忌生搬硬套，应结合实际产品形态在经验指标基础上进行调整；2.3.1填写完整的测算依据和造价指标成本管理人员需要主动沟通相关部门，跟进成本测算，提出成本意见，以供方案决策。2.3.3多部门互动的决策设置详细的风险费用项，以风险概率形式体现项目成本的风险；2.3.2应充分考虑到各项风险因素第一章目标成本制定阶段价值创造未来2.4.1项目规划指标样表（规划版）（***）项目全期规划指标总占地面积m2建筑用地面积m2总建筑面积0m2建筑物占地面积m2地上总可售面积0.00m2绿地率计容积率面积m2容积率栋数景观面积合计m2道路及硬质铺装广场0m2绿化面积m2产品构成占地面积容积率栋数基底面积建筑面积可售面积产品比例平均每户面积单元数户数住宅高层小计000000商业独立商业底商小计000000公共配套建筑功能配套成本全部摊入地上可售部分，不单