房地产开发项目融资..

2020/2/121第八章房地产开发项目融资2020/2/122本章要求•了解房地产开发项目融资概念与意义；•熟悉房地产金融市场的结构、房地产开发项目融资的资金来源、方式和步骤；•掌握金融机构对开发项目贷款进行审查与评估的工作内容。2020/2/123第八章房地产开发项目融资•第一节房地产资本市场•第二节房地产开发项目融资•第三节金融机构对项目贷款的审查2020/2/124第一节房地产资本市场一、房地产市场与资本市场二、房地产企业融资三、房地产抵押贷款四、金融机构对房地产抵押物的要求五、房地产投资信托基金2020/2/125一、房地产市场与资本市场•从没有融资要求，发展到关系密不可分：–随着房地产价值的逐步提高，房地产开始需要从金融机构贷款，房地产信贷开始流行。–随着房地产信贷规模逐步扩大，金融机构为了规避相关贷款风险，开始实施抵押贷款证券化。–机构通过发行股票、债券等方式为开发持有房地产融资，实现房地产权益的证券化。2020/2/126房地产市场与资本市场的密切关系体现在：•土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等房地产贷款，已经成为商业银行、储蓄机构等金融机构资产的主要组成部分；•房地产开发公司、房地产有限责任合伙企业和房地产投资信托的股票和其他股票一样在股票交易所交易；•房地产抵押贷款支持证券逐渐成为证券市场的重要组成部分。房地产市场与资本市场的上述联系，形成了房地产资本市场。2020/2/127房地产资本市场的结构市场渠道融资分类私人市场公众市场权益融资个人房地产上市公司企业权益型REITs退休基金债务融资商业银行抵押贷款支持证券保险公司抵押型REITs退休基金2020/2/128二、房地产企业融资•房地产企业融资主要分为两大类：–权益融资–债务融资2020/2/129（一）权益融资•权益融资的方式：–公司上市或增发新股–吸收其他机构投资者资金–合作开发等•权益融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬是项目投资所形成的可分配利润。2020/2/1210•债务融资的方式：贷款、发行企业债券•债务融资的资金融出方不承担项目投资风险，其所获得的报酬是协议中规定的贷款利息和有关费用。•房地产开发相关的债务融资主要有：房地产开发贷款和土地储备贷款。（二）债务融资2020/2/1211•房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售或出租等用途的房地产项目的贷款。–土地购置贷款–土地开发贷款–建设贷款1、房地产开发贷款2020/2/12122、土地储备贷款•土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款，主要针对土地储备机构。2020/2/1213•房地产抵押贷款：是指借款人以其合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向贷款人提供债务履行担保，获得贷款的行为。•主要包括：–个人住房抵押贷款–商用房地产抵押贷款–在建工程抵押贷款三、房地产抵押贷款2020/2/1214•是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。•包括：–商业性住房抵押贷款–政策性（住房公积金）住房抵押贷款•政策性住房抵押贷款利率较低，但限于已参加交纳住房公积金的居民，且贷款额度有一定限制。（一）个人住房抵押贷款2020/2/1215•我国目前个人住房抵押贷款的利率采用可调利率方式，在法定利率调整时，于下年初开始按新的利率规定计算利息。•目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的70%。•贷款期限最长不超过30年。2020/2/1216•商用房地产抵押贷款：是指购买商用房地产的机构或个人，以所购买房地产作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。•由于商用房地产抵押贷款的风险较高，因此其贷款价值比率通常不超过60%，贷款期限最长不超过10年，贷款利率也要高于个人住房抵押贷款。（二）商用房地产抵押贷款2020/2/1217•是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。（三）在建工程抵押贷款2020/2/1218•合法设定房地产抵押权•择优选择设押的房地产•合理确定抵押率（贷款价值比率）•处置抵押物的渠道畅通四、金融机构对房地产抵押物的要求2020/2/1219（一）房地产投资信托基金的含义（二）房地产投资信托基金的分类（三）房地产投资信托基金的特征（四）投资于房地产投资信托基金的好处五、房地产投资信托基金2020/2/1220（一）房地产投资信托基金的含义REITs（RealEstateInvestmentTrusts），中文翻译为房地产投资信托基金，一种证券化的产业投资基金。通过发行股票（基金单位），集合公众投资者资金，然后由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将房地产经营活动中所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资者获取长期稳定的投资收益。2020/2/1221•按物业类型划分：商业、工业、住宅等类型的房地产投资信托•按投资策略划分：权益型、抵押型、混合型•按发行股票的原则划分：开放式、封闭式•按组织形态的不同划分：契约型、公司型（二）房地产投资信托基金的分类2020/2/1222•投资目标清晰：投资于房地产•把大部分收益分配给了基金投资者：90%以上•是资金信托和财产信托的结合：接受房地产•价格更多的取决于其所拥有的房地产价值•并不一定需要在交易所公开上市，只要得到批准就可以采取私募的方式融资（三）房地产投资信托基金的特征2020/2/1223•投资于房地产投资信托基金的好处在于：–流动性好–市场价值稳定–高现金回报–有效分散投资风险–抵御通货膨胀（四）投资于房地产投资信托基金的好处2020/2/1224第二节房地产开发项目融资•一、房地产项目融资概述•二、房地产项目融资的渠道•三、融资方案分析与决策2020/2/1225一、房地产项目融资概述（一）房地产投资项目使用资金的特性（二）房地产项目融资的含义（三）房地产项目融资的意义（四）房地产项目融资方式2020/2/1226（一）房地产投资项目使用资金的特性特性：–垫付量大、占用周期长、投资的固定性和增值性、风险大、回报率高矛盾：–资金投入的集中性与来源的分散性；–资金投入量大与每笔收入来源小；–投资回收期长与再生产过程连续性2020/2/1227（二）房地产项目融资的含义•房地产项目融资是发生在房地产领域中，房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动。•包括资金筹措、资金供应两个方面。特点：融资过程是以房地产项目为核心的。2020/2/1228•房地产企业：“烂尾楼”•金融机构：流动性、安全性、盈利性原则（三）房地产项目融资的意义2020/2/1229•直接融资：资金供需双方直接接触，不通过中介机构•间接融资：资金融通通过金融中介进行，由金融机构筹集资金和运用资金（四）房地产项目融资方式2020/2/12301.自有资金2.信贷资金（银行贷款）3.证券市场资金–发行股票–发行公司债券4.非银行金融机构的资金5.其他机构和个人的资金6.预售或预租收入二、房地产项目融资的渠道2020/2/1231比较并挑选资金来源可靠、资金结构合理、融资成本低、融资风险小的方案。（一）资金来源可靠性分析（二）融资结构分析–资本金与债务比例、股本结构、债务结构（三）融资成本分析–债务融资成本、资本金融资成本（四）融资风险分析–资金供应风险、利率风险、汇率风险三、融资方案分析与决策2020/2/1232第三节金融机构对项目贷款的审查•一、企业资信等级评价•二、金融机构对开发建设项目的审查•三、有助于金融机构同意融资的其他因素•四、贷款综合评价2020/2/1233一、企业资信等级评价（一）企业素质（二）资金实力（三）企业偿债能力（四）企业经营管理能力（五）获利能力（六）企业信誉（七）企业在贷款银行的资金流量（八）其他指标2020/2/1234（一）企业素质企业素质是企业为完成一定的任务而必备的各种要素。素质的构成如下：领导者素质职工队伍素质企业经营管理素质知识结构、处理人际关系的能力、决策能力、组织指挥能力、领导班子素质等专业构成、文化水平构成市场开拓能力、竞争能力、风险预测和抵御能力、财务管理能力、应变能力2020/2/1235企业素质的指标企业领导者经历企业业绩企业管理层学历企业领导者信用企业资质等级2020/2/1236一级资质•注册资本不低于5000万元；•从事房地产开发经营5年以上；•近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；•连续5年建筑工程质量合格率达100％；•上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；2020/2/1237一级资质（续）•有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；•工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；•具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；•未发生过重大工程质量事故。2020/2/1238二级资质•注册资本不低于2000万元；•从事房地产开发经营3年以上；•近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；•连续3年建筑工程质量合格率达100％；•上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；2020/2/1239二级资质（续）•有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；•工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；•具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；•未发生过重大工程质量事故。2020/2/1240三级资质•注册资本不低于800万元；•从事房地产开发经营2年以上；•房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；•连续2年建筑工程质量合格率达100％；•有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；2020/2/1241三级资质（续）•工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；•具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；•未发生过重大工程质量事故。2020/2/1242四级资质•注册资本不低于100万元；•从事房地产开发经营1年以上；•已竣工的建筑工程质量合格率达100％；•有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；2020/2/1243四级资质（续）•工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；•商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；•未发生过重大工程质量事故2020/2/1244（二）资金实力•注册资本；•企业实有资产净值•有形长期资产2020/2/1245（三）企业偿债能力•长期偿债能力指标：–资产负债率、利息保障倍数•短期偿债能力指标：–流动比率、速动比率2020/2/1246（四）企业经营管理能力•应收账款周转率•存货周转率•预收账款存货比率•存货占流动资产比重•预收账款占流动负债比率2020/2/1247（五）获利能力•税后利润总额•销售利润率•总资产报酬率•自有资本报酬率2020/2/1248（六）企业信誉•到期还款率•逾期贷款率•积欠贷款利息额•对外经济担保率2020/2/1249•存款比