搜索
瑞安集团佛山新广场项目策划2008年1月瑞安集团佛山新广场项目策划|Page2瑞安集团佛山新广场项目策划|Page3企业期望与项目资源条件：新广场：占地：1.39万㎡，建面：5.2万㎡零售：2.2万㎡，酒店：3万㎡新天地•新广场是整体项目的重要启动极，是奠定后期商业发展基调的重要一步•瑞安希望延续瑞安企业的品牌效应，树立区域形象，带动后续开发，提升项目辐射力瑞安集团佛山新广场项目策划|Page4项目发展的动态目标•近期目标（新广场）•中远期目标（新天地）•竞争优势功能（新天地）–进一步巩固区域市场，增强区域辐射力–强化首期启动功能的集聚效应，相互延伸、相互配合发展•特色功能启动项目–整体项目的重要启动极，为后期商业发展奠定品质形象基调–制造焦点效应，带动消费–以吸引区域内消费为主，吸引跨区域消费为辅•项目面临的市场机会？–同业竞争趋势–区域消费特征•广佛融合的消费动态发展特征？–广佛产业的发展–广州外溢消费特征瑞安集团佛山新广场项目策划|Page5Part1祖庙商圈发展趋势分析瑞安集团佛山新广场项目策划|Page6祖庙商圈的城市中心性优势依然突出•祖庙商圈客流量最大•消费者对祖庙商圈认同度最高达38%•品牌商户认同度高–祖庙商圈租金水平处于领先地位–多数商家选择进入佛山市场或开旗舰店都会优先考虑祖庙商圈•如G2000，JACK￡JONES，汉崇等–聚集外省各类品牌•如鸿星尔克等外省知名品牌•如浙江三彩服饰等项目名称祖庙商圈季华商圈南海商圈客流量约40－110人次/分钟约20－40人次/分钟约30－60人次/分钟消费者认同度38%12%16%数据来源：恒昌顾问行业调访综合租金（平方米/月）按建筑面积祖庙商圈祖庙街铺800-1000百花广场1F500-800百花广场3F100-300百花新翼2F60-80人民路商铺100-150建新路130-180东方广场商圈东方广场1F200-300季华商圈东建世纪广场2F80-100东建世纪广场3F70-80流行前线3F60-70南海商圈嘉信茂广场1F400-600南海大道街铺300-400南海广场1F300-400南海广场250-300佑一城150-200顺德商圈天佑城1F80-200顺联广场1F60-70顺联广场2F40-50瑞安集团佛山新广场项目策划|Page7祖庙商圈处于升级调整期•兴华商场、百花广场都在进行装修及品牌升级，引进更多国际知名的休闲运动品牌，以提升档次–旗舰店、形象店等店铺出现，更加注重展示面和形象•原来铺位划分多数以40-60㎡为主数据来源：恒昌顾问行业调访综合国内外品牌NIKE李宁G2000U2GIORDANOBelleTATA……国际知名品牌Jack&Jones旗舰店220平方米Adidas全新形象店200平方米Levi’s首家专卖店120平方米瑞安集团佛山新广场项目策划|Page8“休闲运动”业种比例调整明显•祖庙商圈休闲运动类业种比例提升–兴华商场、百花广场都扩大休闲运动服饰区，并设置主题专区进行推广数据来源：恒昌顾问行业调访综合皮鞋皮具8.8%珠宝钟表美妆6.8%餐饮1.4%超市1.8%休闲运动8.0%儿童用品/内衣10.0%家电/家居用品20.0%服装43.2%娱乐3.6%皮鞋皮具9.0%儿童用品1.0%餐饮7.5%超市2.5%珠宝钟表美妆6.0%数码产品15.5%休闲运动24.0%服装30.9%百花广场经营业种比例兴华广场经营业种比例瑞安集团佛山新广场项目策划|Page9商业格局多元化发展本项目祖庙市委市政府佛山宾馆市环保局市民政局兴华商场百花广场梁园东方广场祖庙路购物商场五星级酒店政府机关旅游景点数据来源：恒昌顾问行业调访综合•祖庙商圈是以兴华商场、百花广场为龙头，带动祖庙路街铺（约1公里长）而形成的商圈•东方广场距祖庙不足10分钟车程，未来新天地项目开发，将进一步促进祖庙商圈与东方广场的整合做大市场蛋糕，经营商户及消费者更趋多元化瑞安集团佛山新广场项目策划|Page1022%12%7%6%5%3%3%3%25%15%喜欢到吉之岛喜欢到好又多喜欢到屈臣氏喜欢到东方书城喜欢到明珠百货喜欢到东方美食坊喜欢到东方数码港喜欢到东方潮流港喜欢到88型人坊喜欢到东方家居生活馆祖庙商圈边缘新兴大型购物中心——东方广场东方广场开业时间2003年规模约11万平方米分区分10个主题区主力商户吉之岛、好又多、屈臣氏明珠百货、东方书城餐饮休闲东方美食坊、大地影院、新地KTV功能比例购物：餐饮：休闲娱乐7：2：1业态业种以大超市、大百货、大型餐饮和大众娱乐设施的吸引力较大，购物以满足一般消费者的中档和中低档消费为主消费者对东方广场不同区域的消费偏好数据来源：恒昌顾问行业调访综合瑞安集团佛山新广场项目策划|Page11祖庙商圈集聚多元消费客群本项目祖庙市委市政府佛山宾馆市环保局市民政局兴华商场百花广场梁园东方广场祖庙路购物人群商务人群政府人群旅游人群瑞安集团佛山新广场项目策划|Page12祖庙商圈集聚大量优质客群，消费力强兴华商场、百花广场、祖庙路街铺，平时和周末、节假日购物的消费者，其中1940岁年轻人最多百花广场等高知名度写字楼，通勤的金融、IT、贸易等企业高级管理人员和白领，其中45岁以下年轻人占80%五星级酒店佛山宾馆，常年接待的高端商务人士及外籍人士，其中港澳台和外籍人士占约50%佛山市委、市政府、市环保局、市民政局等政府机构机关领导和高级公务员著名旅游景点祖庙，每天吸引的国内各地旅游者；港澳台、东南亚、海外华侨；外籍人士数据来源：恒昌顾问行业调访综合/佛山市人士局瑞安集团佛山新广场项目策划|Page13祖庙商圈购物以时尚型和家庭型的服饰消费为主•到兴华商场购物的，以19-50岁的消费者居多，尤其是传统的佛山人和公务员，属于家庭型服饰消费数据来源：恒昌顾问行业调访综合•到百花广场购物的，以19-40岁的消费者居多，属于时尚型服饰消费•到祖庙路街铺购物的，以19-40岁的消费者居多，也属于时尚型服饰消费11%8%53%75%2%3%14%020%14%0%30%60%90%家用电器/数码服饰珠宝餐饮其他百花商场兴华商场瑞安集团佛山新广场项目策划|Page14时尚品位的家庭服饰购物消费为主——兴华商场兴华商场经营时间25年规模营业面积1.8万㎡，共8层商户组合特征新辟两层：妇婴生活馆和运动活力馆女装服饰：•熟女正装比例较大：–如：声雨竹、玖姿、薏朵等•时尚女装品牌知名度高，店面形象好，主要店面积较大60-90㎡–如：VEROMODA、ONLY、E-Sprit（edc）等休闲运动装•由鸿业运动统一经营，与百花广场相比，相同品牌折扣较少•单店面经营面积较大：90-150㎡位主，NIKE和adidas为450㎡男装•国内外知名男装品牌–圣宝龙、DIKENI（迪柯尼）、七匹狼等瑞安集团佛山新广场项目策划|Page15向“时尚潮流、休闲运动”服饰消费调整——百花广场百花广场经营时间1997年营业规模营业面积2.5万㎡，共6层商户组合特征新开辟主题区：奥运城，休闲名店城，时尚领地•聚集超过30个休闲运动品牌•如：adidas开店500㎡，包括1家折扣店，nike店250㎡•引入：LEVI‘S、adidas、kappa、百事运动、converse等女装服饰：•主要女装品牌如：BAISI、TOUCH、EACHWAY、皑如、卡路约翰•其他服饰多数：外来品牌较多，经营面积相对较小休闲运动品牌各面积段商铺数051015202520以下20－5051－8081－100100以上百花广场兴华商场女装品牌各面积段商铺数22566002610712302040608010012020以下20－5051－8081－100100以上百花广场兴华商场瑞安集团佛山新广场项目策划|Page16生活品质服饰倡导者——玫瑰商场主力品牌更新增加时尚品位•BOSSINI：–包含男装、女装、儿童装系列–增大Bossinistyle经营面积•佐丹奴：–预计Giordano-ladies近期进入佛山•G2000:–包括G2000、G2000Pink(前称UWoman)、G2blù(前称U2)及G2BLACKLABEL(全新高档系列)玫瑰商场开业时间1995年规模商业建筑面积9280㎡，共四层原商户组合1F化妆品、饰品、玉器、鞋类、皮具、眼镜2F时尚基地服装、玫瑰园西餐厅3F协亨手机城、牛仔服装、经典婚纱摄影、咖啡厅4F班尼路联合特卖场调整更新及主力商户广州友谊班尼路（Baleno）公司于2004年10月全面进驻玫瑰商场一、二、三、四楼，经过重新装修1楼临街佐丹奴、Bossini、G2000等品牌于2005年进入玫瑰商场，开设经营面积200-300㎡旗舰店，货品种类丰富，包含旗下各类子品牌，服务人群从小孩、年轻人到成人均有瑞安集团佛山新广场项目策划|Page17佛山宾馆带动大量高档餐饮消费集聚•佛宾是佛山市中心唯一的五星级酒店，外籍人士聚集最多的酒店–政府接待、商务宴请、商务应酬、家庭聚会•由于佛山宾馆吸引大量跨区域消费商务政务餐饮消费，带动周边高档餐馆、红酒咖啡馆等高端时尚餐饮休闲场所的出现–中餐厅：12个房，10-20人/房–最低消费3500元数据来源：恒昌顾问行业调访综合商务会议观光探亲其他合计67%20%5%4%4%100%广东省外省港澳台外国合计珠三角非珠三角20%5%28%22%25%100%佛山宾馆的客源结构瑞安集团佛山新广场项目策划|Page18佛宾带动周边时尚品位消费特色店集聚•经营面积：700-800㎡•经营时间2年•经营内容：–融咖啡馆、红酒馆、雪茄、小型宴会厅于一体•红酒450元/750ml•咖啡25-40元/杯•消费者：–30-45岁高端消费人士为主，外国消费人消费为主•平均单人消费额：–散位最低消费25-45元/㎡，房间最低2000元（周六免最低消费）数据来源：恒昌顾问行业调访综合品位服饰店瑞安集团佛山新广场项目策划|Page19佛山图书馆吸引的大量文化型消费人群孕育新商机•以目前佛山最大的图书馆为中心，周边发展了多家教育培训机构，以面向少儿的培训班为主•祖庙每年都有一个别具特色的开笔典礼，吸引珠三角的家长学校参加•大量文化型消费人群的集聚带来新的消费需求数据来源：恒昌顾问行业调访综合路段培训机构汾江中路慈幼早期潜能教育培训中心普澜二路卓越教育培训中心体育三街鸿馨儿童潜能开发培训中心卫国路禅舞体育舞蹈培训中心瑞安集团佛山新广场项目策划|Page20祖庙商圈的旅游人群，以寻求特色消费为主•由于祖庙的人文民俗魅力，吸引大量游客，每年接待游客超过100万人次，最高超过200万人次•祖庙接待的游客，大部分是港澳台人士、华侨、华人，还有很多外国游客广东省外省港澳台外国合计珠三角非珠三角26%6%30%26%12%100%祖庙等景点游客的客源结构数据来源：恒昌顾问行业调访综合瑞安集团佛山新广场项目策划|Page21祖庙商圈发展趋势综述•祖庙商圈仍具有较高的中心性标志性地位，消费者的心理认同度较高•祖庙商圈呈现“时尚、休闲、品牌”升级趋势•祖庙商圈周边聚集大量优质消费客群，消费潜力巨大•祖庙商圈聚集多元消费群体，孕育新商机瑞安集团佛山新广场项目策划|Page22Part2佛山新兴商圈对祖庙商圈的影响瑞安集团佛山新广场项目策划|Page23祖庙竞争商圈格局禅桂商圈南海商圈顺德商圈10%39%41%21%79%18%94%6%15%20%4%4%2%37%2%4%广州人顺德人南海人禅城人喜欢到禅城消费喜欢到南海消费喜欢到顺德消费喜欢到广州消费喜欢到香港消费不同地区消费者消费区域偏好数据来源：本项目消费者问卷调查2007.11、恒昌顾问行业调访综合瑞安集团佛山新广场项目策划|Page24祖庙竞争商圈对比分析*GMS:GeneralMerchandiseStore数据来源：恒昌顾问行业调访综合祖庙商圈季华商圈桂城商圈顺德商圈历史渊源传统核心商圈可追溯至唐朝新兴商圈2000年开始形成新兴商圈2000年开始形成新兴商圈2005年开始形成商业规模约20万平方米约6万平方米约30万平方米约28万平方米功能比例购物：