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本报告是严格保密的海尔国风地块可行性研究报告谨呈：海尔地产本报告是严格保密的市场情况本体条件分析意向规划方案2本报告是严格保密的市场情况1、合肥市市场格局2、瑶海区市场格局3、周边竞品市场情况3本报告是严格保密的市场成交量处于较高水平，价格经历较长时期的快速上升后相对稳定从02年到09年的房屋销售价格呈现稳定上升的趋势，2009年和2010年经历了房价的迅速上涨；2010年底开始，受政策调控影响，房价进入平稳上升阶段，2011年住宅成交均价6219元/㎡。2013年达到7138元/㎡。从02年到09年全市市商品房成交面积呈现出快速上升趋势，09年达到历史最高成交量，超过1200万㎡；受2010年底开始的史上最强调控影响，商品房成交面积呈现迅速下滑，2011年成交量不到2009年的一半，但也能达到600万㎡，2013年的成交量也出现了自2009年以来的最高峰。合肥市市场全国现象商品房量价走势0200400600800100012001400200220032004200520062007200820092010201120122013合肥历年商品房成交量走势010002000300040005000600070008000200220032004200520062007200820092010201120122013合肥历年商品房均价走势4本报告是严格保密的优质项目单盘年成交量可达到20万㎡以上，市场利好成交量上浮明显2012年前十楼盘去化面积多集中在15万㎡以上，且正常商品房项目冠军北城世纪城去化量达到近49.45万㎡。2013年前十楼盘去化面积多集中在20万㎡以上，去化量最大的万达文旅城销售40.14万㎡，其余各大楼盘去化量集中在20-30万方之间。合肥市市场全国现象商品房成交水平49.4527.3427.0623.4619.8917.681716.1514.1513.401020304050602012年销售面积前十楼盘去化量（万㎡）40.1430.3523.0922.8322.2121.7121.4621.0720.8419.7101020304050602013年销售面积前十楼盘去化量（万㎡）5本报告是严格保密的市场供应项目主要集中在二环线附近的城市边缘地带，并呈现向近郊发展的态势合肥市市场全国现象商品房供应格局►板块构成现状：中心供应枯竭►一环内老城区发展饱和，几无住宅供应，仅有少数几个商办项目在售，且体量多不大城市边缘在售项目众多►以马鞍山路、黄潜望、潜山北路、庐阳、长江东路、政务区等为代表的老城边缘板块为当前主流，但多数板块后续土地供应不足，商办物业逐渐占据主导近郊板块兴起►滨湖新区、北城、龙岗、蜀山产业园、经开区等城市近郊板块兴起，成为市场重要新兴力量，后续发展潜力巨大北城庐阳森林公园潜山北路长江西路蜀山产业园高新区黄潜望五里墩政务区经开区包河工业园滨湖新区龙岗开发区瑶海工业园新站长江东路和平广场马鞍山路南一环南艳湖老城区城市房地产格局发展呈现空心化发展趋势，近郊成为市场重要力量房地产市场板块格局6本报告是严格保密的房地产市场经历了成本型发展阶段后，开始逐步进入资本型市场，市场形成细分进入资本型市场阶段，市场细分逐步凸显，主流客户流向郊区成为市场的主要特点2007年之前2008-2011年2011年以后土地：供应量大，03-07年共供应31743亩，城市呈现摊大饼式发展开发商：以金大地、新华等本土开发商为主价格：98-07年商品房涨幅平稳，最高涨幅22%，07年均价仅3800元/㎡客户：区域型置业特征明显，无明显客户细分土地：供应呈现向外围扩散的趋势开发商：万科、华润、国贸等一、二线开发商进入价格：08-10年为房价快速成长期，均价达近6000元/㎡，但整体较为健康，向品质型、资本型过渡客户：客户出现细分，投资客增多，出现了一拨品质追求型客户，也出现了被价格挤压到郊区的客户成本型市场高速发展资本型市场土地：中心土地稀缺，供地主要集中在郊区开发商：未来更多品牌开发商占据合肥市场价格：由于市场细分，出现价格增长的发动机——豪宅，会带动合肥整体价格的快速增长客户：客户层级继续拉开，豪宅客户抢占豪宅区，中高端客户被迫向外挤压，性价比客户被迫郊区置业合肥市市场全国现象商品房产品特征7本报告是严格保密的每年经营性用地成交量稳定在5000亩左右，地价受供地区域外围化和调控影响出现回落2008年至2010年经历了快速上涨，地价翻番，近两年受调控及土地供应外围化影响，地价开始迅速回落，2013年截至目前已出让地块均价303万/亩；土地成交量除2012年超过1000亩外，成交规模较为稳定，基本维持在4500亩-7500亩区间合肥市市场全国现象土地成交量价一环外二环内二环外全市平均2012地价（万/亩）——224224楼面价（元/㎡）——101810182013地价（万/亩）——303303楼面价（元/㎡）——20432043注：2011年以后的数据包含北部新城，不含四县与巢湖市近两年土地价格结构对比020004000600080001000012000200820092010201120122013近几年土地成交量变化（亩）050010001500200025000200400600200820092010201120122013合肥近几年土地价格走势地价（万/亩）楼面价（元/㎡）8本报告是严格保密的老城区用地枯竭，土地市场重心转移至二环以外的近郊或者城市新区►2009年以前合肥一环内尚有一定规模土地出让，2010年以后合肥市一环内几乎无土地成交，二环以内的土地也呈现出明显的下降趋势；►2013年一环内有少量地块出让►在城市空心化背景之下，近年来郊区兴起，如政务、滨湖、经开区等，在2010年之后瑶海、庐阳二环之外的区域也开始兴起。►在近年来的土地出让中，也可以看到滨湖新区一直处于领先地位。0500100015002000250020072008200920102011瑶海区二环外滨湖区新站区二环外经开区庐阳区二环外高新区包河区二环外政务区早期郊区土地主要集中在滨湖、政务、包河及经开滨湖、政务仍然占有较大比例，瑶海、庐阳板块开始趋热合肥市市场全国现象土地成交分布0%20%40%60%80%100%2007200820092010201120122013合肥近年土地出让变化老城区一环内二环外9本报告是严格保密的形成1个传统商贸区+多个社区配套超市格局，项目地段具备商业升级的先天优势瑶海区市场全国现象商业格局大众路龙岗路郎溪路临泉路长江东路新安江路2号线长批商圈承担了龙岗目前商业中心角色大型超市带动下的多个生活网点长批主要承担区域百货、服装零售功能，但档次和形态较差导致部分消费外溢至市区；联家购物中心：目前以超市为主，形象破旧，规模有限；永辉超市：社区型超市，4层规模，主要服务于周边百思购华联：超市加少量百货，规模有限、业态单一，服务于周边日常生活；静安社区周边集中的休闲餐饮一条街，辐射周边。长批商圈永辉超市百思购华联静安休闲娱乐集中区龙岗目前无真正的商业中心，现状下依托传统的商业模式自行发展，受到大型超市卖场的冲击，传统商业中心急需升级10本报告是严格保密的东二环商圈面临升级，但对龙岗片区辐射能力有限，区域内商业供应仍以社区配套型为主瑶海区市场全国现象商业格局东二环商圈面临升级，但客户消费习惯和区域属性下对龙岗辐射有限东二环商圈占据东部城区核心地段，目前已建成沃尔玛商业广场，未来宝业东城广场将建成33万平综合体，目前已引入家乐福超市、苏宁电器、时代影院等商家入驻；东二环商圈作为东部中心的位置不可动摇，未来将分流区域部分中高端消费；由于客户的消费习惯和区域属性，东二环商圈对龙岗片区的辐射能力有限。宝业东城广场圣地亚哥创智坊皇马花园琥珀名城商业体量3万平4万平7万平8000平商业形态集中商业4层集中商业两层集中商业集中商业3层商业业态华润苏果华联超市天为超市合家福超市未来区域内商业供应仍以大型超市等社区配套商业为主未来的商业仍结合社区配套供应，多以超市形式存在，服务于周边社区为主，且在招商和周期方面多存在不确定性11本报告是严格保密的东部片区写字楼整体起步较晚，主要分布在东二环以西，后续存量较充足瑶海区市场全国现象写字楼格局项目名称项目位置销售状态晨辉大厦当涂路与临泉路交汇处售罄璟泰大厦临泉路与当涂路交汇处售罄宝业东城广场长江东路与东二环交口西侧已售，去化较慢圣大国际商业广场东二环和裕溪路交口交2000抵7000预约中闽南总部经济大厦长江东大街与肥东路交口东南角5月28日A座写字楼开盘依靠二环交通和物流条件，近年办公物业也有涉及，后续有一定体量供应；建成的写字楼入驻情况不高，多为小面积办公需求，以偶得客户为主。圣大国际商业广场晨辉大厦闽南总部经济大厦璟泰大厦宝业东城广场长江东路龙岗片区12本报告是严格保密的暂未出现纯写字楼物业，结合在售项目和中介市场研判，市场需求不明显且价格实现不高瑶海区市场全国现象写字楼格局整体市场不活跃，商住倒挂现象严重；客户需求弱，其中个别办公需求可通过租赁长批铺面或者周边住宅楼解决。“对于商办之类的写字楼没什么需求，一般都会租长批靠里的铺面，租金价格几百即可，办事处之类大多设在一环附近，何况区域环境也不适合写字楼物业。”——金江房产（二手房中介）以创智坊为例——项目占地2.4万㎡，总建面15万㎡，1#共11F，1F/2F超市，2#共26Fsoho公寓，3#共19F5.2m挑高写字楼；写字楼量价实现不高：目前在售3#写字楼，5.2米挑高，面积是55-2000平米自由组合，均价6800元/平，去化较慢。写字楼入驻率：11层写字楼出租为主，入住率不足65%，多以暂时性工程类企业为主，无长期办公打算。13本报告是严格保密的区域内及周边公寓产品不多，主要分布于二环附近，龙岗片区点式存在瑶海区市场全国现象公寓格局圣大国际商业广场创智坊博澳名苑宝业东城广场长江东路东景苑博澳名苑宝业东城广场创智坊圣大国际商业广场14本报告是严格保密的70年类住宅公寓为主，市场表现一般，40年公寓去化明显受限，与住宅价格严重倒挂瑶海区市场全国现象公寓格局项目名称项目位置年限主力面积销售价格产品形态装修程度销售状态东景苑长江东路龙岗中心（原建材二厂）7035-109㎡5400元/㎡平层毛坯售罄博澳名苑长江东路与二环路交汇之处70北向：39-46㎡南向：70-80㎡6600元/㎡平层毛坯售罄宝业东城广场长江东路与东二环交口西侧7048-55㎡9700元/㎡挑高毛坯在售创智坊临泉东路与通达路交汇处4048-110㎡4800元/㎡挑高毛坯在售圣大国际商业广场东二环和裕溪路交口4047-55㎡预计8500元/平挑高复式——待售（认筹）形态多样化——区域公寓产品建筑形态多样，既有综合体上盖也有独栋单体形态；产品多元化——户型面积趋于多元化，80多㎡两房热销，内部空间挑高产品也有出现；溢价能力弱——价格实现不高，溢价能力不足，产品均价跨度较大，与产权年限和位置有一定关联，70年公寓单价有所上涨，去化速度稍快些。除宝业东城广场其它市场价格实现一般，溢价能力不明显；产品形态以平层、毛坯为主，但也有部分内部空间挑高产品供应；后续供应量集中在二环附近，龙岗片区供应不足。产权年限70/40不等，70年比例稍多；面积多元化趋势明显，两房设计受追捧；15本报告是严格保密的受主城区影响，片区价值及住宅价格实现由西向东逐渐递减，且主力客群客户构成差别较大瑶海区市场全国现象住宅格局宝业东城广场博澳名苑柏庄春暖花开金辉风尚琥珀名城海州景秀世家万城华府皇马花园恒大城圣地亚哥花溪龙庭日出印象茗阳水岸天锦苑阳光棕榈园创智坊江南花园东二环片区东七片区长江东路东七片区龙岗西片区龙岗东片区东二环片区区位特征：以东二环与长江东路交口为核心向四周辐射，未来规划为东区新商业中心；代表楼盘：宝业东城广场、博澳名苑等，均价7000多元/㎡；客户来源：周边老瑶海区客户为主，肥东客户不多。区位特征：