2016年张家口市场调研报告

张家口市场调研报告2016年12月22日一．张家口城市概况二．张家口城市发展三．张家口房地产市场四．张家口主城区房地产市场五．张家口新兴区县房地产市场六．张家口房地产客户分析七．张家口房地产研判目录张家口城市概况张家口城市概况区位：张家口地处河北省西北部，位于冀、京、蒙、晋四省交汇处；其中东临首都北京，东南部与北京市延庆县、昌平区及门头沟区接壤，属于首都经济辐射圈。张家口城市概况交通：截止2012年底，张家口市境内高速公路通车里程达到1200公里，居全省首位。铁路通车里程623公里，京张高铁建成通车后，张家口市将融入“首都一小时生活圈”；军民两用机场已开通运营。现代化立体交通网，使张家口市成为连接京津冀蒙的交通枢纽城市。人口：张家口城市发展水平较低，近年来伴随人口增长及城市化进程加快为房地产行业提供了良好的发展机遇。张家口城市概况市辖６区10县区划调整后，张家口市辖桥东、桥西、宣化、下花园、万全、崇礼６个市辖区，张北、康保、沽源、尚义、蔚县、阳原、怀安、怀来、涿鹿、赤城10个县。主城区面积扩7倍​调整后的张家口市主城区面积由868.96平方公里扩大到6377.81平方公里，人口由111.37万人增加到175.42万人。张家口城市概况人口：棚户区改造带来了大量潜在客户，为张家口市场带来了巨大的购买需求，提高了客户的购买力。张家口市政府将2016年到2018年确定为棚户区三年攻坚战，将集中改造438个棚户区，涉及125794户拆迁户，其中2016年改造棚户区191个51300户，2017年169个44227户，2018年78个30267户。12.6万棚户区居民，按照官方要求的80%的货币补偿比例，未来三年将有10万户刚需家庭被释放到商品房市场中。就张家口市区三个区而言，桥东区涉及21777户拆迁户，桥西区涉及13193户，经开区涉及12235户，共涉及47205户拆迁家庭，这意味着三年内，张家口市三区内将至少有37000多个家庭需要通过购买商品来满足住房需求。37000多户拆迁户，按照每户100万补偿款计算，构成一个370多亿的刚需购房市场，这个市场规模将更加庞大。张家口城市概况环境：张家口市自然风光独特，气候四季分明，春赏花、夏避暑、秋观景，特别到了冬季，以崇礼、赤城为代表的坝上与坝下过渡地带，降雪量达1米以上，存雪期长达150多天，是华北地区最大的天然滑雪场，被誉为东方“达沃斯”。张家口城市发展张家口城市发展地域GDP（亿）增速（%）人均GDP（元）石家庄5440.67.550839.13唐山6103.15.678232.84秦皇岛1250.45.540687.23邯郸3145.46.833344.64邢台1764.76.024192.53保定3000.37.025971.23张家口1363.55.830836.56承德1358.65.538486.16沧州3240.67.743538.90廊坊2473.98.854214.15衡水1220.07.627505.97经济发展：张家口市GDP总值（2015年）为1363.5亿元，全省排名第九位，发展水平较低。人均GDP水平较低，在河北省排名九位。张家口城市发展经济发展：宏观经济稳步提升，2012-2014年GDP增速出现下滑趋势，2015年增速开始提升，且第三产业增速明显高达8.1%。2015年全市实现生产总值1363.54亿元，比上年增长5.8%。其中第一产业实现增加值243.88亿元，比上年增长3.3%；第二产业实现增加值545.53亿元，比上年增长4.6%；第三产业实现增加值574.13亿元，比上年增长8.1%。数据来源政府统计网张家口城市发展城市规划：张家口2020年，中心城区城市人口控制在129.8万人内，城市建设用地控制在124平方公里。张家口市城镇等级规模结构分为四级：首级市域中心城市为张家口市区（张家口桥东区、张家口桥西区、高新区、宣化区、下花园区）；第二级为5个中小城市，即沙城（怀来县）、张北、蔚州（今蔚县）3个中等城市，涿鹿、阳原2个小城市；第三级为柴沟堡、西湾子等7个县城，第四级为84个建制镇。一主三副：以五个区为为主，辐射万全县。以怀柔、张北和蔚县为三个副中心，辐射周边其他县张家口城市发展老城区适当向南发展，洋河新区在洋河与清水河交汇处向东发展；宣化城区向西、向东发展；下花园城区向东发展（图中红色区域）城市发展方向组团式发展，一市三城张家口城市发展张家口城市发展冬奥发展新契机奥运会级别的体育赛事势必会给张家口带来大量的基础设施投资。对于张家口来说，带动了整个第三产业的增长，如冰雪产业地产，旅游地点、酒店商业地产以及众多服务行业等等。张家口城市发展冬奥发展新契机未来几年，张家口将借助冬奥机遇，集中力量把冰雪产业打造成全市的支柱产业。一方面，以崇礼县为核心，在坝上地区打造北方冰雪创意基地；另一方面，为促进滑雪产业集聚、持续发展，规划建设了崇礼县冰雪文化产业园和仕腾奥运产业园，重点引进滑雪器具、运动装备生产及冰雪文化创意等项目。2010-2014年，张家口市户籍人口增加34万人，但是同期常住人口仅增加7万人，主办冬奥会加上京津冀一体化给张家口的发展带来了新契机，就业机会增加了，整个城市的人口吸纳能力势必增强，人口外流的情况应该会慢慢好转。目前北京与河北三个场馆群之间的交通设施建设已全面启动，连接3地的京张高速铁路预计2019年前后建成通车，京张高速的建成，将大大缩短北京市区到延庆、张家口等地的时间成本。到时候从北京市区1小时之内就可以到达张家口崇礼太子城赛区，张家口也由此进入“首都一小时生活圈”。由此可以预见，未来两市往来将更加便利，极大促进京张两地人流、物流、信息流的交往与联系，鉴于北京和张家口巨大的房价差异，今后，在北京奋斗的张家口人会更倾向于回家置业，或者在张家口买房。类似于现在京津之间的双城生活。迎来张家口房地产市场的复兴。从2012年开始，张家口房地产市场就陷入了低迷，可是今年上半年受京张城际开工建设及申办冬奥会影响，商品房销售面积就实现了增长，扭转了3年以来下降趋势，现在的商品房价格达到了4500元，比去年大概增长7.5个百分点。尤其对于举办地崇礼县而言，难得的历史机遇会为这里带来楼市的跨越发展。——转自和讯网张家口城市发展张家口市毗邻京、津的战略位置，地理优势得天独厚。3年中，将完成城镇建设投资1500亿元，打造强市名镇，并把环境保护和生态建设放在首位，着力建设资源节约型城市、环境友好型城市。目前张家口市场还存在如：商业氛围不浓厚、人口密集度不高、人民消费水平普遍偏低等问题，但这同时也意味着其市场发展潜力较大，有着较多的可挖掘性。房地产市场方面，由于今年政府大刀阔斧的改革，“旧城改造”带来47205户拆迁家庭，这意味着三年内，张家口市三区内将至少有37000多个家庭需要通过购买商品来满足住房需求。2015年7月31日，北京与张家口联合获得2022年冬季奥运主办权，极大拉动张家口基础设施投资，房价也由2015年下半年持续性上涨。城市发展总结张家口房地产市场套数首付比例利率一套商业30%公积金20%基准利率二套商业50%基准利率1.1倍三套全款张家口房地产市场楼市政策限贷、差别化率怀来限购自2016年11月30日起，非本县户籍居民限购1套住房，即：非本县户籍居民尚未拥有本县住房，可在本县购买1套住房（含新建商品住房和二手住房），且购房首付款比例不低于30%；非本县户籍居民已在本县拥有1套及以上住房的，暂不得在本县购买住房。地产违规销售、捂盘惜售、哄抬价格行为将被严查！10月26日，张家口市委副书记、代市长武卫东强调，相关县区和部门要严格执法，加大抽查排查力度，对于发现问题的房地产企业要及时进行约谈，严厉打击违规建设、违规销售等行为，有效避免出现捂盘惜售、哄抬价格现象。张家口市宣化区人民政府关于实施不动产登记的公告由于不动产登记涉及到土地和房屋相关业务资料归档、数据整合、系统升级改造，因此区政府决定土地、房屋交易登记工作从2016年12月23日起暂时停止办理，2017年1月3日区政府开始办理新的不动产登记，办法新的不动产权登记证书、证明。张家口房地产市场楼市政策张家口房地产市场2015年房地产开发投资211.67亿元，比上年增长20%。商品住宅投资154.10亿元，比上年增长25.9%；办公楼投资7.8亿元，比上年增长628.5%；商业营业用房投资27.36亿元，比上年下降31.6%。商品房施工面积1903.0万平方米，比上年下降1.2％；商品房竣工面积233.4万平方米，比上年下降0.5％；商品房销售面积448.0万平方米，比上年下降7.4％；商品房销售额206.0亿元，比上年增长2.3％。房地产投资——数据来源政府统计网张家口整个市场较为稳定，近年全市每年销售额保持在200亿元以上，其中张家口市区（桥东、桥西和高开）每年销售额在70亿元左右，整体趋势“量稳价升”。张家口房地产市场张家口市主城区本次9、10月份的集中出让，共包含10宗地块，其中住宅用地7块，纯商业用地3块。其中有7宗地块均位于桥东区，含6宗住宅地块和1宗商业地块；1宗地块位于桥西区，为商业地块；2宗地块位于经开区，含1总住宅地块和1宗商业地块。其中有4宗地块根据条件需配建保障房。2016-2020地块根据容积率和限高的条件，地块将来开发很可能以多层洋房和别墅为主。本次集中出让有一个最显著的变化，就是部分地块的土地出让年限按照项目开工时间计起。纵观整个名单，桥东区成为了2016年土地集中出让的主力地区，也预示着今后2-3年桥东区将会成为房地产发展的主战区。张家口房地产市场土地出让城市拆迁改造持续推进2016年10月北京鸿坤地产携10亿资金参与经开区张家口纬一中路棚户区改造总拆迁面积达到780亩，规划用地面积45万4千平方米，用地总面积680亩，拆迁项目将于2017年启动。张家口房地产市场2016年10月21日，宣化区人民政府与荣盛发展签订《宣化区高铁新城项目合作开发框架协议》。高铁新城位于宣化城区北侧，占地约2.88平方公里，预计可整理出住宅用地约1500亩，商服用地约300亩，规划打造一座“商务休闲、活力多元、康养宜居”的现代新城。张家口房地产市场高铁刺激地产投资张家口房地产市场一线房企张家口拿地张家口市祥龙房地产开发有限公司以5895.14万元拿下经开区位于胜利南路西侧地块，共占地2.523603公顷，但是需要配建61套保障房和320套回迁安置房，而张家口市祥龙房地产开发有限公司系国内地产十强融创子公司。这很可能是融创中国进入冬奥新城张家口的一块敲门砖。该地块位于经开区胜利南路西侧，属于宁远堡范围，从320套拆迁安置房来看，该地块或涉及到宁远堡的城中村或者棚户区改造项目，也就是说，该地块开发以后，将可能会在周边会有更大规模的地块进行改造。从张家口各县区统计的数据来看，张家口10月份各地区的房价上涨趋势明显，其中除了怀安和万全的在售楼盘价格涨幅不明显以外，其它各大区县的楼盘价格都有大幅度的增长！其中崇礼受冬奥利好，价格稳居第一。张家口房地产市场数据来自房天下张家口房价走势10月份张家口楼盘400来电量相较9月份上涨3.52%。从来电量对比图来看张家口怀来县10月份的400来电量位居第1，经开区位居第2，桥西区位居第3，桥东区第4，下花园……折线图上各地区400来电量逐次递减。排名前几位的区域来电量在上半年也一直位列前茅，由于其经济发展水平相对较高，楼盘数量也相对较多。受张家口棚户区改造面积加大，购房者也相应增加的影响，10月份整体的来电量高于9月份。张家口房地产市场张家口客户关注房产来电量张家口房地产市场总结受房地产政策从严的大环境影响，张家口楼市调控力度加大，怀来成为首个限购的县区；受冬奥及棚改促进，2016年张家口楼市量稳价升，并出现了新房的区域性供给不足；从土地出让来看，桥东区将成为2-3年后的主要发力区，产品以改善为主，多洋房别墅；从市场关注度来讲，怀来、经开、桥西、桥东是现今楼盘的主要供给区和冬奥、高铁的受益区。张家口主城