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Codeofthisreport|1恒基凯旋门項目2016年年度营销策略报告Codeofthisreport|2报告体系2016年营销目标市场分析自身货源分析客户定位及SWOT分析2016年营销思路2016年各阶段营销执行费用预估Codeofthisreport|3目标：恒基凯旋门2016年实现6.8亿！一期11700万二期3846万3A期32153万车位1510万商铺9462万3B期20769万1、2期及3A期清盘！车位及商铺清盘3B期去化70%以上Codeofthisreport|4报告体系2016年营销目标市场分析自身货源分析客户定位及SWOT分析2016年营销思路2016年各阶段营销执行费用预估Codeofthisreport|52015年全国GDP增速2015年全国固定资产投资增速数据来源：中国统计局在全球经济形势不明朗、中国经济结构调整的背景下，前三季度我国国内生产总值（GDP）同比增长6.9%，这是6年来GDP增速首度“破7”；全国固定资产投资增速（不含农户）跌落至10.2%，同比下跌5.7个百分点。宏观经济分析Codeofthisreport|6数据来源：中国统计局2015年，全国房地产开发投资95979亿元，比上年名义增长1.0%（扣除价格因素实际增长2.8%)；2015年，商品房销售面积128495万平方米，比上年增长6.5%，增速比1-11月份回落0.9个百分点。2015年全国房地产开发增速2015年全国房地产销售增速宏观经济分析Codeofthisreport|7330新政伴随着连续三次降准、降息，上半年楼市探底复苏，成交面积同比上升3.9%住建部下调公积金利率调整后1-5年期由3.25%降到3.0%；5-30年期由3.75%降到3.5%。2016年1月1日起执行调整后的个人公积金贷款档次利率7月26日降准降息针对性地对金融机构定向降准；下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分比6月28日央行降息下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%，存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍5月11日央行降准自2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点4月20日330新政拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。3月30日央行降息贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%。存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍。3月1日央行降准自2015年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2月5日15年政策汇总Codeofthisreport|8截止至10月底，连续5次双降，公积金新政落地，二胎开放，15年为政策宽松年15年政策汇总“全面二胎”正式放开党的十八届五中全会决定：坚持计划生育，全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策。这是继2013年，十八届三中全会决定启动实施“单独二孩”政策之后的又一次人口政策调整。10月29日央行双降中国人民银行宣布，自10月24日起，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至1.5%;其他各档次贷款及存款基准利率、人民银行对金融机构贷款利率相应调整;个人住房公积金贷款利率保持不变。10月23日二套房公积金新政长沙落地对拥有1套普通自住房(住房面积未超过120平方米)并已结清相应购房贷款的公积金缴存职工家庭，再次购房申请住房公积金贷款的，最低首付比例由30%降低至20%。10月15日长沙买精装房政府给补贴1.网签时间为2015年5月19日至2016年5月18日的个人购房者;2.新建住宅且建筑面积不超过144平米;3.符合市住建委公布的购房补贴目录。对符合条件的购房者实行政府财政补贴60元/平米(即最高可获得8640元补贴)。购房者只能选择其中一项申请财政补贴。10月14日新房转让手续费降1元/㎡国家发改委网站发布消息称，国家发展改革委、财政部两部委发文，降低住房转让手续费，其中新房由现行的每平方米3元降为每平方米2元，存量住房由现行每平方米6元降为每平方米4元。。9月25日二套房公积金贷款首付最低两成对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。9月1日央行双降央行如宣布“双降”：下调基准利率0.25个百分点，降准0.5个百分点。8月25日Codeofthisreport|9从全国到地方公积金全面放松，主要表现为降门槛、提额度和缩时间。（异地公积金互认、贷款利率下调）国家号召，地方响应，回购商品房做保障十八届五中全会全面开放了二胎政策，新一轮的人口红利到来贷款还清首套最低首付降至两成第五次降息、降准，贷款利率降至4.35%，融资成本和购房成本持续下行2015年政策全方面出台，货币、信贷、房产行业三方发力，拯救萧条期的楼市政策•公积金•保障房•人口信贷•二套房货币•降准降息15年政策分析Codeofthisreport|10经济面6年来GDP增速首度破7，投资增速回落，实体经济形势严峻全国固定资产投资增速（不含农户）跌落至10.2%，同比下跌5.7个百分点。前三季度我国国内生产总值（GDP）同比增长6.9%，这是6年来GDP增速首度“破7”；房地产房产投资开发热情降低，政策托底，助力销售反弹2015年，全国房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2.0%，增速同比回落10.4个百分点；2015年，商品房销售面积94898万平方米，同比增长7.2%，商品房销售额64790亿元，增长14.9%；政策面多方发力，全面开放，由“控”转“促”截止至11月，连续5次双降，公积金新政落地，二胎开放，15年为政策宽松年；2015年政策全方面出台，货币、信贷、房产行业三方发力，拯救萧条期的楼市，15年宏观市场总结Codeofthisreport|112015年长沙GDP增速2015年长沙房地产开发投资15年三季度全年长沙实现地区生产总值6147.65亿元，同比增长8.29%，增幅回落至近三年最低，但仍高于全国水平。15年1-11月房地产开发投资773.90亿元，下降19.9%，增幅下降幅度较大。15年长沙经济分析数据来源：长沙市统计局Codeofthisreport|12供求情况：15年长沙市全市新建商品房住宅供应为1543.12万㎡，去化1915.47万㎡。供求比为0.81，首度呈现供不应求的态势，有利于去化2014年不断攀升的存量，市场存量有所缓解，但库存压力依旧很大。价格走势：15年长沙市整体成交均价为5575.46元/㎡。受年初库存压力影响，2015年开发商主力以价换量去库存，导致2015年商品住宅整体成交均价有所下滑。15年长沙市住宅量价分析数据来源：长沙县房产局月刊Codeofthisreport|13供求情况：15年1-12月新增供应203.46万方，去化260.02万方，供求比为0.78，供小于求，星沙住宅市场同样进入库存快速去化期，但库存压力依旧很大。全年成交高峰期在6月，金九银十表现平淡；价格走势：15年1-12月，星沙地区住宅成交均价为4644.4元/㎡，全年价格走势小幅震荡。15年长沙县住宅量价分析数据来源：长沙县房产局月刊Codeofthisreport|14经济面GDP增速8.29%，房地产投资开发热情降低15年三季度全年长沙实现地区生产总值6147.65亿元，同比增长8.29%，增幅回落至近三年最低；15年房地产开发投资773.90亿元，下降19.9%，增幅下降幅度较大。长沙市住宅市场仍以去化库存为主，降价促销局面持续！15年1-12月新增供应1543.12万方，去化1915.47万方，供求比为0.8，近年来长沙住宅市场首度出现供不应求，市场正在加快去库存的速率，但库存压力依旧；受年初库存压力影响，2015年开发商主力以价换量去库存，导致2015年商品住宅整体成交均价有所下滑。降价促销局面持续。长沙县金九银十不再，量价回归常态，库存去化加速供求情况：15年1-12月新增供应203.46万方，去化260.02万方，供求比为0.78，供小于求，星沙住宅市场同样进入库存快速去化期，但库存压力依旧；全年成交高峰期在6月，金九银十表现平淡。15年长沙市场总结Codeofthisreport|15本案碧桂园天玺湾深业瑞城华润置地恒大翡翠华庭家和院国泰九龙湾星湖湾方略城市广场区域市场主要竞品项目9个，华润置地二期项目预计16年1月底入市区域竞争格局Codeofthisreport|16以东五线为界，东五线以东价格在4000-4700元/平米，东五线以西价格在4900-5200元/㎡。2015年住宅竞品网签销售数据统计楼盘名称2015年住宅网签总套数2015年住宅网签总销售额2015年住宅网签总销售面积2015年住宅网签均价备注华润置地1041433,717,99392213.244,703恒大翡翠华庭915495,014,25583942.245,897精装，分户型返现4%-8%，老带新奖励总房款的3%深业睿城854401,255,27493681.494,283星湖湾715413,554,85582045.595,041含复式和洋房，平层均价4400元/㎡国泰九龙湾652376,620,88668960.865,461不靠湖的7、8、9号栋均价5083元/㎡蓝山郡424225,316,92945214.724,983不含公寓，公寓成交74套，均价5700元/㎡方略·城市广场462239,521,929474115,052不包含公寓和商铺海伦春天476192,702,038480974,007不包含别墅湖湾世景20299,023,10821417.634,623竞品项目概况数据来源：0731网签Codeofthisreport|17碧桂园天玺湾——品牌开发商+一线湖景房+超高层地标建筑项目位置长沙县星沙镇星沙大道325号开发商长沙威尼斯城房地产开发有限公司占地面积39294平方米建筑面积48万平方米户型信息在售85-258㎡二至三居室；物业费用2.50元/平方米·月绿化率46.22%物业公司广东碧桂园物业服务有限公司长沙容积率4车位数总户数15261375施工单位中建五局、中建二局交房时间2018-5规划楼栋项目共9栋高层，总户数3089户，Codeofthisreport|18碧桂园中英文学校松雅湖湿地公园精装修松雅湖投资40个亿，打造休闲、旅游、商贸于一体16平方公里的生态公园特色餐饮休闲娱乐环绕松雅湖。内部配套五星级凤凰酒店、威尼斯中英文学校、幼儿园等一站式教育、一站式商业街等顶级配套。精装房将样板房置于实体楼中，缩短看房路径；精雕细琢，以及指纹密码锁等精装交付给于强大的视觉冲击力和体验感，丰富软装和灯光装饰，星沙样板间典范。会所奢华打造三会所配置，现已经开放书吧、健身房、舞蹈室、咖啡吧等一线湖景房，威尼斯城别墅景区，结合项目优质内部配套，营造顶级豪宅品质体验Codeofthisreport|19楼栋推售批数推售时间户型面积总套数去化套数剩余套数001Ｄ栋一批2013-12-14四室二厅332-55584套75套7套002D栋四室二厅262.6447套46套1套三室二厅288.5449套49套0套六室两厅499.541套1套0套其他120-88157套50套7套003D栋三室二厅116-121109套67套42套二室二厅82.64105套64套41套其他39-72551套122套429套004D栋N+2289-3173套2套1套四室二厅1