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五矿·哈施塔特考察总结2012年6月22日一、项目基本情况项目概况五矿哈施塔特是由五矿建设集团在广东惠州倾力打造的奥地利风格小镇。号称是目前全国第一个奥地利风格的旅游度假风情小镇，规划用地面积约100万平方米，总建筑面积超过100万平方米。项目开发建设期约6年，总投资额约60亿元。项目区位五矿哈施塔特位于广东省惠州市博罗县体育大道东端。西侧规划为五矿北路北面有惠州大道(G324)连接小金口及江北行政中心及博罗县城，南面有惠博沿江路，连接江北行政中心（10分钟车程）及5分钟到博罗县城。项目信息开发商五矿建设惠州公司占地（㎡）110万平米地址广东省惠州市体育大道东端建面（㎡）33万平米策划代理世联地产住宅（㎡）建筑设计TECON（上海）建筑设计事务所商业（㎡）景观设计阿特金斯顾问（深圳）有限公司其他（㎡）整合推广容积率0.38物业管理五矿悦居物业管理公司绿化率41%物管费待定装修情况毛坯建筑类型独栋别墅,双拼,联排总户数总共366户使用年限70年车位数预售证博预许字第2011114号；博预许字第2011115号开盘时间2012年4月均价联排9100，双拼13000元/平（2012年5月）交付时间2012年11月配套土地取得方式该项目土地由五矿建设从当地房企手中购得。2010年9月30日，五矿建设公告称，已与深圳泛华工程集团公司旗下博罗县碧华房地产公司签订收购协议，拟以7.49亿元价格购得后者80%土地开发权益。此前，后者通过挂牌方式竞得的博罗县麦田岭一期一批用地及一期二批用地(约867亩)的土地使用权。资料显示，上述已取得的土地最高可建楼面面积约195.4万平方米，地价折合每亩60万元，折合楼面价约每平方米仅500元。项目总体布局项目一期规划理念一湖：17万㎡纯天然活水湖；一心：小镇中心两环：以环湖大道为内环，社区道路为外环的双环骨架体系三轴：以华尔兹大道、金色广场大街、维也纳森林溪谷为主轴线四区：高层区、湖景区、山景区、风情小镇项目一期总体布局风情小镇项目一期总平图别墅的布局充分的考虑了观景需要，保证了户户有景建筑外立面通过冷暖搭配，营造出丰富的视觉效果外立面建材标准屋顶、阳台与窗台多样性的屋面，阳台和窗台均是装饰性的，不具有使用功能烟囱与水槽地面以不同颜色、样式的地砖划分小镇区域，使每个区域都具有强烈的个性非常出彩的橱窗设计，每一个主题迥异，绝无重复，却又能和谐并存海报、布告栏、花池、消防管道、垃圾桶、指示牌广场小品以不同彩度色调的植物搭配，营造出层次丰富、多意境的空间景观效果以西方园林风格为主调，交通密集地块以大面积团铺装为主，摆上精致的小品、雕塑、指示牌及时令花卉，辅以采用孤植、对植和列植等方式种植的乔木，与大面积草皮及水面一起，营造了一个美丽宜居环境。二、项目展示区情况展示区哈施塔特以原汁原味的奥地利风情小镇作为整个项目的展示区项目入口项目道路及工地两侧以围墙广告或园林喷绘进行遮掩，避免工地施工对项目形象的影响展示区入口教堂为售楼部售楼部旁的音乐喷泉、马车风情小镇包括文化广场、音乐广场、啤酒广场、粮食街、美景大道等组团。风情小镇街景整个街道色彩强烈，装饰浓艳，给人强烈的视觉冲击风情小镇街景风情小镇商业街建筑首层高约5-6米，内部为1-200平米的大开间，纯粹为商业经营设计，不作住宅考虑风情小镇湖景从整个项目的规划来看，设计师充分考虑了项目设计的整体性，同时又考虑了项目卖点的挖掘。特点鲜明的售楼部、风情各异的中央景观带、以及热情奔放的奥地利风情小镇商业街，彰显出项目设计者强有力的把控能力与张扬有序的设计思路，也为后期的营销推广提供了强有力的保证。三、售楼部情况在展示区的核心景观带，以独特外形的地标式建筑为售楼部，凸显售楼部的重要性，便于识别。教堂外形的售楼部内部装修天顶上的西方油画大型灯饰休息区整个售楼部的室内装修装饰均以欧洲风格为主，整体感觉豪华大气，给人较高的档次感吧台沙盘、模型包括项目整体沙盘、一期布局、单体户型，多层次多方位的展示项目服装以暖色系为主，颜色鲜艳明快，与整个项目营造的异国情调比较融洽工作人员、保安服装看房车无论是售楼部外观、内部装修及人员服装、看房车等营销细节，均紧扣奥地利风格主题。销售物料设计感一般，与项目个性匹配度不高销售物料四、产品户型及样板间目前在售户型为奥卡里纳（联排别墅），面积为199.46-203.09㎡；瑞考德（双拼别墅），面积为368.78㎡；有TD1、TD2、TU1、TU2、SU2、SD2型号产品，联排户型面积约200平米、双拼户型面积约300平米，此批别墅是全湖景、双首层入户的山地别墅，共计六种外立面颜色。销售状况良好，开盘当日即售出110多套房源，目前仅余十来套。户型鉴赏之奥卡里纳户型鉴赏之奥卡里纳奥卡里纳负一层奥卡里纳一层户型鉴赏之奥卡里纳奥卡里纳二层奥卡里纳三层户型鉴赏之瑞考德户型鉴赏之瑞考德瑞考德负二层瑞考德负一层户型鉴赏之瑞考德瑞考德一层瑞考德二层户型卖点客厅6.6米挑空设计；层层退台设计，便于观景；双首层入户设计；三庭院设计，前后赠送超大庭院空间；50%超高赠送率。高达50%的超高赠送面积，增加了户型的附加价值，是该项目的主要卖点销售价格及优惠方式定金：5万元基础折扣：（原价-5万元）×9.9×9.95一次性折扣：基础折扣×9.7按揭折扣：基础折扣×9.9例：原价193万一次性付款总价为179万按揭总价为183万多次折扣后，优惠幅度相当大，利于迅速击溃购房者的心理防线样板间外景客厅餐厅红酒间灯饰项目本身不带装修，以毛坯作为交户标准，但通过奢华的样板房装修，紧扣多次置业的以度假和投资为目的的客户心理样板间卧室五、考察总结哈尔斯塔特原型五矿·哈斯塔特五矿·哈斯塔特最早因“山寨”之名现身于媒体。其仿建世界文化遗产——奥地利哈尔斯卡特小镇的地产开发模式，曾引发关于中国地产热衷山寨欧洲小镇的讨论。据传，五矿曾派出上百人次前往哈尔施塔特，几个月来一直在秘密研究这座只有800人的“世界文化遗产”小镇，仔细描摹和记录其建筑风貌，甚至是实地测量，原样复制。五矿哈施塔特给我们的启示：在日趋激烈的市场形势下，只有把产品风格做得独特、纯粹，才能从众多竞争对手中脱颖而出。“独特”是为了博得市场关注，打响差异化：“纯粹”则是为了和COPY同类的竞争对手相比，做得更纯粹、更高端。哈施塔特自开发以来，饱受争议：欺诈门2012年3月，有媒体报道指出，即将开盘的五矿·哈施塔特项目在路旁的标示、路牌及宣传册上有写有“国家AAAA景区”字样。官方称，五矿·哈施塔特项目并没有提出要创建国家4A级风景区的申请，而且，项目未经营一年以上也无法向主管部门申请。抄袭门2011年6月17日，《华盛顿邮报》首先报道了“五矿·哈施塔特”项目由于涉嫌“原样复制”奥地利哈施塔特村而引起国外媒体的热议。在各种“门”的背后，都有五矿自我炒作的影子1、项目在建设初期即以原样复制奥地利小镇为话题吸引公众眼球，虽然争议不断，但一直保持了话题性，使项目即奥地利小镇的定位深入人心，在项目开盘初期即受到业主的热烈追捧；2、项目采取配套先行的方式，展示区高度还原了原汁原味的奥地利小镇风情，凭借纯粹的奥地利文化元素，迅速与其他欧洲小镇楼盘拉开距离，形成差异化优势。3、强烈的建筑震撼与较低的别墅价格形成强烈反差，从而造成业主强烈的购房冲动。4、在园林、橱窗、广场小品上颇费心思，以不多的成本营造出浓郁的异国情调，提升了项目的档次感，形成强烈的奥地利小镇的文化氛围。五矿哈施塔特的成功之处：五矿哈施塔特的不足之处：1、过度的事件营销和自我炒作，使项目毁誉参半；2、风情小镇商业街过于抢眼，反而使住宅产品受到的关注度不够；3、营销物料的设计过于平庸，没能很好的表现出项目独特的、纯粹的奥地利风情。Thanks