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版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归厦门市新景祥房地产策划代理有限公司所有，未经厦门市新景祥房地产策划代理有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。清水湾会所定位及功能建议厦门市新景祥房地产策划代理有限公司一个会所，引领一个时代会所是指能给人们提供健康、娱乐、沟通交流的场所，是人们精神文化生活水平提高的必然要求。在项目建立销售期间，会所还承担着体现项目形象，展现项目精神的作用，因此，我司在进行会所规划时，在充分考虑会所功能的前提下，遵循以下几个原则：1、满足需求，功能齐全会所立足于本项目社区高端休闲中心定位，坚持以服务业主为基本出发点，为业主提供康体活动、娱乐休闲活动、文艺美容活动等功能齐全的生活休闲空间。2、体现尊贵，彰显成功项目定位为“层峰领地墅质人生”高端定位，面对安溪及周边县市的高端客户群体，因此，在会所的建设上，设定与他们身份相匹配高端配置，在满足他们对功能需求的同时，还彰显客户的身份。思路：3、营销为先，兼顾经营在会所的设计上，还需考虑到本项目总体的营销需求，结合后期的营销动作进行会所布局定位。同时，充分考虑到会所后期经营发展的问题，从商业经营的角度出发，进行布局分配。在满足以上三个原则的基础上，我司结合安溪当地居民的业余休闲习惯、当地会所情况及泉州会所经营使用情况，并经过策划部内部多番讨论，本案将采用独立高尚会所的形式，以健康、运动、休闲、为主题，将会所功能分区主要分为：售楼办公、健康运动、娱乐休闲三个部分，主要介绍如下：售楼办公功能销售办公功能分布售楼办公功能包括：接待大堂、办公区域、影音室、VIP室等接待大厅：结合会所入口设计，将景观引入到会所内部；前期作为售楼处使用办公区域：包括开发商其他人员的办公区域、VIP室、签约区等。影音体验室：面积约50~80㎡，3D演示放映厅，项目可做成3D动画供客户欣赏。会所接待区、吧台洽谈区VIP室影音室影音室：具备3D功能的影音室。可以将楼盘的演示视频放在3D影音室中蓄客用，参照厦门高端楼盘项目“万科·湖心岛”健康运动功能健康运动功能健康运动功能包括：健身房、瑜伽室、台球室、壁球馆、室内游泳池、水疗SPA等台球馆：楼梯上来的公共空间，面积约100㎡，可结合台球室设计，摆放台球桌；健身房：自带淋浴房、休息室、有氧健身房、器械专区、主要针对男性业主。总面积约150㎡瑜伽馆：面积约50~100平方米，主要针对女性业主。壁球馆：面积约100平方米，安溪市场没有的运动项目，具有一定新鲜感及高端品质。室内游泳池及水疗SPA：面积约700㎡，具备室内游泳、水疗等功能。室内游泳馆+水疗SPA室内游泳馆+水疗SPA①从安溪市场发展来看：安溪是个喜好游泳的城市，特别是室内游泳馆的建立对于小区配套具有增值作用；龙凤都城会所成为安溪独一无二的以“水”为主题的会所，将儿童水上乐园、水疗SPA及家庭泳池引入其中，辐射小区业主及周边的客群，吸引了众多安溪县领导、公务员等客户群，得到了社会的广泛认可，树立了当地市场的标杆，目前经营情况良好。②室内泳池不惧天气变化，对于怕晒的女性用户提供了便利，以及四季皆常温等优势赢得了众多消费者的青睐，室内泳池也将成为社区泳池发展的重要发展趋势。③与水景结合的风情泳池的实用性较低，特别是在小区内部的风情泳池，因为水景及泳池属于小区内的景观资源，对于业主的私密性来说，大都不愿意在如此开发的区域游泳休闲娱乐功能高尚会所功能分布休闲娱乐功能包括：红酒坊、咖啡厅、空中花园红酒坊：结合接待处设计，面积约100㎡，主要是红酒展示，小型品酒会的活动场所，考虑设计酒柜、吧台、独立的品酒房；窗外有很好的景观视野；咖啡厅厅：结合接待处设计，面积约100㎡，单独的一个区域，结合户外600㎡空间设计，可集合小型中西餐饮及茶点，室内小型会餐，室外情景茶点等；高尚会所功能分布休闲娱乐功能包括：红酒坊、咖啡厅、空中花园红酒坊：结合接待处设计，面积约100㎡，主要是红酒展示，小型品酒会的活动场所，考虑设计酒柜、吧台、独立的品酒房；窗外有很好的景观视野；咖啡厅厅：结合接待处设计，面积约100㎡，单独的一个区域，结合户外600㎡空间设计，可集合小型中西餐饮及茶点，室内小型会餐，室外情景茶点等；基于以上功能的设置根据泳池放置位置提供三个方案方案一：楼层分区内容面积一层办公售楼区售楼处400~600㎡办公区400~600㎡二层健康运动区室内泳池、水疗、SPA馆600~700㎡健身馆100~150㎡台球馆150~200㎡三层休闲娱乐区放映室150~200㎡咖啡厅、酒吧室内200㎡+露天600㎡优缺点分析优点：①主题清晰，功能齐全，功能的互补及齐全的休闲配套，有助于聚集人气。②项目整体大气，品质高端，有助于树立安溪的会所标杆。③主题分区明晰，有利于后期举办主题性的营销活动。④二层1000平方米的康体中心，健身、游泳、水疗、台球等运动项目功能齐全，建设后将成为安溪最大的运动中心，将有利于项目形象的建立及口碑传播。⑤符合安溪市场需求。缺点：•二层泳池造价略高。楼层分区内容面积一层销售中心+游泳馆售楼处300㎡室内泳池、水疗、SPA等700㎡二层办公区+运动健康馆开发商办公区400㎡健身馆100~150㎡瑜伽馆50~100㎡台球馆150~200㎡壁球馆100㎡三层休闲娱乐层放映室150~200㎡咖啡厅、酒吧室内200㎡+露天600㎡方案二：一层室内泳池优缺点分析•一层的游泳馆：①可以作为售楼处景观资源之一；②将游泳池放在一层，对于成本来说比放在二层降低很多；③游泳池独立的空间和入口可以做到干湿分离•分割开来的售楼部和办公区域：①办公区有独立的私密空间，避免吵闹的环境；②办公区域的人员可以方便地使用会所一些运动功能；优点：缺点：•各层的风格区分不明确。楼层分区内容面积一层销售中心售楼处400~600㎡3D放映厅150㎡红酒坊250㎡二层办公区+运动健康馆办公室400㎡健身馆150~200㎡台球馆150~200㎡桑拿房150SPA90~100三层休闲娱乐层会员充电室100㎡咖啡厅、酒吧室内200㎡+露天600㎡亲民广场室外泳池水幕电影（需结合水景）100~200㎡风情泳池视情况而定方案三：室外风情泳池室外泳池要体现休闲与娱乐的功能，如人造沙滩、水上乐园等，同时结合设计中心景观设计，也形成社区中心的标志性景观同时靠近售楼处，可作为景观资源，聚集人气室外风情泳池室外水幕电影，结合小区广场中心区泳池建造设计。①制造安溪高端项目形象的噱头；②以此吸引足够的人群，聚集人气。室外水景+水幕电影会所定位及功能建议一优缺点分析①造价较低②业态较为丰富优点：缺点：①目前安溪室外泳池较多，风情泳池难以形成项目亮点，对推广的帮助有限。②安溪客户许多仍然有害羞心理，加上社区风情泳池无法避免人日照带来的不利影响，其后期沦为观光的可能性较大，难以吸引客户（目前厦门这种例子有许多）③室外泳池不便管理，容易脏，受天气影响大④风情泳池后期经营性较差，无法出租承包（不适合培训，游泳功能较差）酒店式的开放经营模式大而精的俱乐部模式大而专的封闭经营模式小而精的半封闭经营模式特殊模式常规模式会所定位较为高端，主要适用于大型高端居住区、市中心区或大型别墅区。封闭式经营：对社区内的客户支撑要求较高，会所专业性较强，不易打造。半封闭式经营：比较适合本案会所，既满足社区内会所的功能，同时对外经营丰富客源，利于会所的长期经营。建议：本案以自运营和外包运营结合，半封闭式经营：部分功能仅向社区内开放，对大部分的盈利性项目可以社区会员的形式向社区居民提供优先、优惠制度，提升居民的优越感。会所经营建议谢谢！