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成都商业租赁市场分析报告一、市场背景分析1、成都商业房产宏观状况分析1）商业房产供求状况成都市房地产市场从2005年——2009年市场经历了一个高速增长的阶段，商业房产市场的增速更加明显，尤其是经历了住宅房地产新政后，商业房产投资呈现愈加快速的增长势头。成都市统计局公布的统计数据显示，1－9月，全市商业营业用房完成投资56．59亿元，增长73．5％，大大高于前半年全省50％的增速，也比全市住宅投资增速高了近一倍。商业地产开发的高增速带来了商业营业用房空置率的大增加。究其空置率的原因，主要有来自三个方面的原因：一是城市缺乏合理的商业规划，二是开发商追求短期利益盲目地修建商业房，导致市场供需失衡，三是商业房产的开发缺乏市场导向，往往是先修后卖，缺乏科学的规划和商业定位，导致后期招商困难，或是招商后，商家难以存活。2）成都商业布局走向成都的传统商业房产市场集中在天府广场、盐市口、骡马市三大商圈，而这些城市中心的商圈都以零售业为主。另一方面，区域型商圈正逐渐崛起，并且已经拥有了全市型的商业辐射力，如2003年后羊西线一品天下餐饮商圈的成熟和火爆，近年来，玉林紫荆片区休闲商业、九眼桥酒吧街等的崛起。同时，城市中心与副中心的功能区分已不明显，中心商业区的向外辐射以及多个区域商业中心的兴建将决定今年哪个商业板块会脱颖而出，百货与超市、大型购物广场的生存竞争决定了商业地产板块的兴衰成败。包括城市各个区域大型商业的修建，成都商业地产的板块特色将更加明显。除了传统的春熙路、盐市口、骡马市商圈仍然以大型百货业态为主外，万达广场、百联天府（现改造成王府井购物中心）、新会展中心等大型商业项目都将形成成都的休闲娱乐业态商业中心；新加坡仁恒、蓝光等实力开发商的介入，再加上政府今年对城北市政配套的改造，将导致城北的物流中心及各类商品的批发中心全面升级；城东及城西出现大量的住宅项目，使这两个区域的商业业态将仍然以社区底商为主。2、天府大道南延线商业房产状况分析1）城南区域商业历史延革成都自古便有南富西贵之说法，城南一向是商业繁荣的区域，并且具有辐射整个成都的外向型特征。90年代初，城南第一个主力业态的商业圈—科华北路、领事馆路商业圈形成，之后城南的商业随之向外线型转移，玉林紫荆成为成都最火爆的休闲商业区域，桐梓林片区也随着高尚居住的兴起，形成了一个商业调性偏向高端、具有综合服务能力的商业区域。天府大道南延线作为成都市向南发展的中轴，随着市政府的入驻，天府软件园的运营，华润、中海等一流地产商的开发、新会展中心的会展效应、极地海洋公园的开园等等，城南商业必将成为城市今后发展的核心区域。2）生态餐饮密集，有车族“吃”在南延线随着收入水平的提高，在餐饮消费上，又出现了休闲的需求。以人南延线为中轴线，以华阳为终端的都市生态餐饮商圈又悄然形成，目前，南延线上有包括雍雅三房、食圣、南草坪、外婆家、南亚风情等近二十家特色园林式生态餐饮迅速兴起，使该区域商家的经营日益火爆,有赶超羊西线美食街和棕北棕南餐饮区之势。由于南延线距离城市尚有一定距离，并且城市公交体系尚不发达，因此，南延线上的商业消费群多为成都有车一族，其消费目的也是以生态餐饮所提供的特色餐饮和休闲的消费方式为主。3、项目市场分析1）区位项目地处城南副中心，紧邻南北中轴线—人民南路沿线的天府大道。项目位于天府大道、成仁路与华阳迎宾大道三路交汇的交通节点，距离华阳城区1公里，并且是从成都进入的华阳的必经之路。距离市政府新办公区6公里距离新会展中心3公里，距离天府科技园及软件园1公里。周边竞争项目有：戛纳印象（距本项目1公里）、极地海洋公园（距本项目2公里）、雅居乐地产商业街（距本项目10公里）2）前景南延线上高新区商务科技广场，成都市市政府、南部科创中心，成都海关，高新区创新孵化园，新会展中心，天府科技园、软件园，成都出口加工区等企业和行政单位与项目近邻，提供了大量的终端消费群。以及南延线上餐饮娱乐经营出现的空档，地铁的通车，极地海洋公园的娱乐项目的开园，都为本项目的崛起提供乐有利的条件。4、区域竞争物业市场分析1）竞争项目介绍戛纳印象戛纳印象处于华阳与城区与成都之间，紧邻人南沿线，距本项目仅一公里距离；戛纳印象商业面积共计4.5万㎡，经过两年的招商工作，剩余2.3万㎡，招商率为49%。极地海洋公园距离本项目2公里，海洋公园园区已经开业，临街商业3万平，招商正在规划中。独栋商业及酒店筹建中。雅居乐商业街距离本项目9公里，面积4万平，出租率8%。2）竞争项目租金水平分析租金项目大中型中餐特色餐饮特色小吃酒水吧婚纱摄影配套店类特色商品店类经济酒店KTV会所戛纳印象30元/㎡月40元/㎡月60元/㎡月45元/㎡月55元/㎡月60元/㎡月75元/㎡月20元/㎡月20元/㎡月极地海洋25元/㎡月40元/㎡月80元/㎡月40元/㎡月/60元/㎡月75元/㎡月20元/㎡月/雅居乐20元/㎡月30元/㎡月40元/㎡月40元/㎡月/45元/㎡月50元/㎡月/20元/㎡月免租期嘎纳印象餐饮、娱乐类商户，面积1000㎡以上，免租期为12-18个月特色餐饮、商品类商户，面积100-500㎡以上，免租期为12个月婚纱摄影类商户，免租期为6-12个月经济酒店，免租期18个月酒吧类商户采取联合经营的模式极地海洋公园签约租赁期在3年以上，店面装修成本高于1000元/㎡，低于2000元/㎡（面积1000㎡以上），免租期为18个月签约租赁期在5年以上，店面装修成本在2000元/㎡（面积2000㎡以上）以上，免租期为20个月签约租赁期在8年以上，店面装修成本在2000元/㎡（面积3000㎡以上）以上，免租期为24个月雅居乐餐饮、娱乐类商户，面积在3000㎡以上，免租期为36个月特色餐饮、商品类商户，面积200㎡以上，免租期为12个月由于招商困难，公司可与商户采取联合经营，开发商投入装修的合作模式租金递增嘎纳印象前两年不递增，第三年按照3%的幅度进行递增极地海洋公园主力店每三年递增5％；次主力店第三年起逐年递增3%；规格店、普通店和散店逐年递增5%雅居乐前两年不递增，第三年按照2%的幅度进行递增租赁年限嘎纳印象面积100-1000㎡商户，租赁年限为3-5年面积1000-3000㎡商户，租赁年限为5-10年面积3000㎡以上的商户，租赁年限为10-20年极地海洋公园所有商家租赁年限上限为十二年。其余各区域租赁年限上限。雅居乐8-15年不等。5、远大“荷兰水街”项目周边现状分析(SWOT分析)优势：远大“荷兰水街”地处城南副中心天府大道、成仁路与华阳迎宾大道三路交汇处，紧邻成都南北中轴线、天府第一路--天府大道，独揽270余米沿街铂金口岸；环境优美，位于府河之滨，50米宽绿化带与欧洲大师设计的逾5400㎡的独特半岛式水景景观，尽显绿色、生态的优越环境；拥有近千个停车位，独巨匠心隐藏式的物流配送、排烟排污、员工通道等建筑设计以及纯风情步行街的设计理念，充分考虑了未来入驻的丰富业态对商业物业配套的需求；是专门为高端餐饮企业量身定造的近30000㎡风情街区。劣势：华阳的市政设施及周边配套设施不完善，无成型的社区支撑商业的发展。自机场路口至远大项目一带的楼盘有御府花都、泛林·格阑晴天、天府长城、新会展中心、天府科技园等项目，但周围楼盘除天府长城外均为在建楼盘。现阶段从人南立交到远大项目一线，商业氛围严重不足，乐观估计在2—3年有望形成商业氛围。远大项目周边的楼盘如怡丰新城等均为在建楼盘，而左岸花都、利通·出水芙蓉、锦官丽城·亲水湾、黄金海岸等呈现楼盘，入住率很低。目前华阳城内主要还是以临街商铺为主要的商业格局，对于楼上的经营还需要一段时期的适应期。机会：华阳目前还没有一个专业的商业休闲娱乐中心，荷兰水街的面世及商业功能定位，有望在人南延线形成一个集一、二线餐饮、娱乐、休闲品牌为一体的城南消费热点。威胁：左岸花都的柏丽商业广场、戛纳印像、第V大道、利通·半岛商城、华阳新世纪广场的纷纷亮相，对本项目的商业招商造成一定的威胁。同时任何市场的发展都有一个培育期、引导期、发展期、兴旺期几个阶段，对于一个新兴的市场在培育期是靠开发商及商家来共同培育这个市场，营造商业氛围，吸引人气。6、项目定位及业态规划地处城南新城市经济圈核心位置的荷兰水街，其特有的独立式风情水街将为消费者提供“三站”式生活方式、餐饮一站式、休闲一站式、观景一站式。7、客户分析城南副中心是成都规划建设中城南新区的核心区。城南副中心规划面积为12平方公里，规划人口35万人，其功能定位为一天府大道为轴线，以办公、金融、居住为主，建设成为成都未来的CBD、行政中心、会展商务中心。目前该区域常住居民约9.3万人，居家环境、区位、社区配套日趋成熟，域内住房销售价格相对偏高，特别是南延线及城南区域居住人群层次较高，消费力较强，另外大型中央商务区、政府行政办公区以及世纪城对城南副中心外域消费的经济拉动较大。8、项目租赁策略1）2010年8月商业街租赁概况远大荷兰水街由7栋商业楼组成，面积共计28003.47㎡。各楼栋具体面积如下：楼栋1#楼2#楼3#楼4#楼5#楼6#楼7#楼合计面积（㎡）3685.73962.625042.533552.593857.367612.313290.3328003.47（上排自左向右为：5#、6#、7#楼；下排自左向右为：1#、2#、3#、4#楼）已完成和计划招租业态为：餐饮，娱乐，网吧，休闲、商务酒店等商户。现已入住的餐饮类商户有：南草坪-川贵轩酒楼、牛牛福烤肉店、世家别馆、锦华自助餐、蜀国飘香火锅、奥巴都市海鲜城、橄榄风情家宴馆。现已入住的娱乐类商户有：锦华KTV广场、水领馆国际温泉酒店。现已入住的休闲类商户有：邱公馆咖啡、渝富桥浴足休闲会所。现已入住的商务酒店类商户有：南郡假日酒店。现已入住的配套类商户有：时代超市、南郡超市、恒丰银行自助银行、移动公司基站。共计租赁面积21971.73㎡，剩余租赁面积6032.01㎡，出租率78.46%。如除去成都远大地产办公及售楼部用房及远大创新物业用房4378.22㎡，商业街出租率为94.1%。2）商业街已租赁情况一览：楼栋商户租赁面积租金均价（不含免租期）免租期合同年限合同总金额（元）经营现状签约时间所处区域1#楼南草坪-川桂轩酒楼3685.7345元/㎡/月5个月7年13102770.15良好2007.10外街2#楼牛牛福烤肉962.6243元/㎡/月13个月8年3438478.64持平2008.11外街3-6#楼锦华KTV广场6143.8929.64元/㎡/月18个月13年25131469持平2009.2内、外街3#楼奥巴都市海鲜酒楼2386.9338.24元/㎡/月18个月10年9309018持平2009.2外街4#楼南郡酒店-橄榄风情家宴馆3437.1534.12元/㎡/月12个月9年11260103良好2009.5外街4#楼时代超市115.4465元/㎡/月4个月3年240000持平2009.3内街4#楼恒丰银行45.2116.82元/㎡/月2个月5年316823/2009.12外街7#楼渝富桥1996.3834元/㎡128年5701668持平2009.8内街会所/月个月6#楼水领馆国际酒店2465.7732.54元/㎡/月18个月10年8182993持平2009.6.内街3-6#楼世家别馆367.3463.9元/㎡/月8个月6年1669852持平2010.6内、外街3-6#楼蜀国飘香770.1555.04元/㎡/月12个月10年4587326.5持平2010.7内、外街6#楼思必好网吧445.3445.1元/㎡/月12个月10年1688736持平2010.10内街5#楼移动公司机站3057元/㎡/月3个月5年102600/2008.9内街地下室-1F移动公司机站1241.7元/㎡/月/5年30000/2011.1地下室商业街已入住商户，平均月租金（不包含免租期）为：南草坪16.59万牛牛福4.14万锦华KTV18.21万奥巴都市9.13万南郡酒店11.73万时代超市0.75万