土地有偿使用的法律制度

第十章土地有偿使用的法律制度吴壮金以上的高档建筑用地使用权，能否全部通过划拨的方式取得？对于不能的，将如何取得？一、土地使用权出让（一）土地使用权出让概述1、概念：是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定的年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家交付土地使用权出让金的行为。问：出让的范围？与划拨方式有何区别？怎样理解土地使用权出让？2、特征：（1）出让主体的垄断性（2）受让主体的广泛性（3）计划性（4）期限性（5）有偿性3、原则：充分合理利用、经营土地的原则平等、自愿、有偿的原则国家主权神圣不可侵犯的原则（二）土地使用权出让的程序和方式1、程序（1）拟定方案和预报（2）正式报批（3）组织实施和发证（4）备案2、条件必须符合年度建设用地计划和土地使用权出让计划符合土地利用总体规划和城镇规划及土地供应政策3、方式协议方式：一般适用于市政工程、公益事业、非营利单位用地，还包括政府扶持、优惠的项目用地。招标方式：主要适用于一些大型或关键性的发展计划与投资项目。拍卖方式：一般适用于商业用地、娱乐用地等有条件的用地。挂牌方式：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。4、期限：（三）土地使用权出让合同1、概念：国家以土地所有者的身份与土地使用者之间，就土地使用权出让明确双方权利、义务的协议。2、特征：（1）兼有民事合同和行政合同的双重属性（2）出让合同标的的特殊性（3）是严格的要式合同3、订立原则：（1）遵守国家法律、法规和政策（2）符合土地利用总体规划和城市规划要求（3）坚持平等、自愿、有偿偿4、内容：（1）双方当事人的名称、住所；（2）所出让土地的位置、四邻界至、面积等自然状况；（3）土地使用期限，即出让期限；（4）出让金的数额及给付方式；（5）土地使用规则；（6）违约责任；（7）双方认为应约定的其他方式；（8）纠纷的解决方式；（9）订立的地点、日期5、权利和义务：作为民事合同，双方权利义务对等。出让方权利：继续享有土地所有权；监督检查权；收回土地使用权；依法解除合同权；请求违约赔偿权；提起仲裁或起诉权。出让方义务：按合同约定提供土地使用权；提供必要支持；保证受让方权利不受干涉。作为民事合同，双方权利义务对等。第十四条土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。第十五条出让方应当按照合同规定，提供出让的土地使用权。未按合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。6、终止（1）原因：土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。（2）处理土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。二、土地使用权转让（一）概念：是指土地使用者将土地使用权单独或随同地上建筑物、其它附着物转移给他人的行为。与土地使用权出让有何区别？（二）方式1、出售2、交换3、赠与（三）原则1、出让合同和登记文件中载明的权利和义务随之转移。（“认地不认人”）2、房地一致的原则（“产权一致”）3、转让年限不得超过出让合同约定的年限扣除已使用年限的剩余年限。4、价格申报的原则（“利益不可损”）5、不得改变土地用途（四）条件1、按照出让合同规定支付全部的土地使用权出让金，取得国有土地使用权证书。2、签订土地使用权转让合同，办理登记手续。3、整块转让的，按照出让合同进行投资开发，并完成投资总额的25%以上；对已建成的房屋，应持有房屋产权证书。成片开发土地转让的，形成工业用地条件或其它建设用地条件。分割转让的，经市、县政府土地管理部门和房屋管理部门批准。三、土地使用权出租（一）概念及条件1、概念：是土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。2、条件：通过出让的方式取得国有土地使用权，持有国有土地使用权证书。执照出让合同规定支付全部的出让金，并依合同规定的期限、条件进行一定的投资开发。具有地上建筑物的合法证明。不得违背土地使用权出让合同的规定。出租的土地使用权在法律上是可以转移的共有土地使用权出租，必须征得其他共有人的书面同意。（二）程序1、签约2登记（三）法律关系1、特征是平等主体之间的民事关系充分体现了国家的主导地位主体地位的双重性房地一致性要式法律行为2、三要素主体客体内容（四）租赁合同的主要内容1、租赁用途2、租赁标的物3、租赁期限4、租金支付的方式和期限5、交付土地的期限及条件6、土地使用的条件7、终止合同条款（五）当事人的权利义务—对等（一）出租人的义务（承租人的权利）按合同约定提供土地使用权；出租土地时地上物同时出租；转让标的物需事先通知承租人；转让不破租赁；交纳出租土地税费。（二）承租人的义务（出租人的权利）按合同约定支付租金；依法律规定和合同约定使用土地；不得擅自转租；期限届满及时返还土地。四、土地使用权抵押（一）概述1、概念：是债务人（抵押权人）提供土地使用权作为债权担保，当债务人不能履行债务时，债权人（抵押权人）有权处分抵押物，并从处分抵押物所得价款中优先受偿。2、特征（1）是土地的经营行为（2）是一种要式的法律行为（3）设定土地使用权抵押不以对抵押物的实际占有为要件。（4）抵押标目物是特定的（5）抵押人是土地使用权人（7）土地使用权抵押是可能性权利3、抵押的范围：（1）可以设定抵押有：出让方式取得的土地使用权，房地一致依法承包并经发包方同意的四荒地土地使用权其他依法有处分权的国有土地使用权补交出让金后的划拨土地使用权（2）不可以抵押的土地使用权：以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以及所占用的土地权属不明或有争议的土地使用权依法被查封、监管的土地使用权。法律关系（二）条件和程序1、条件主体条件客体条件2、程序（三）抵押合同合同的内容合同的法律责任（四）效力和实现抵押的效力抵押的实现五、商品房预售的条件1、已交付全部的土地使用权出让金，取得土地使用权证书。2、持有建设工程规划许可证3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。4、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。5、商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房主管理部门和土地管理部门登记备案。六、划拨土地使用权的有偿使用划拨土地使用权，符合下列市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租和抵押：（1）土地使用者为公司、企业或者其他经济组织和个人（2）领有国有土地使用证（3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明（4）按照《暂行条例》的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。