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华业·东方玫瑰定位：通州新城地铁沿线百万平米人居生活理想版图楼盘概况项目位置通州八通线临河里站北侧开发商北京君合百年房地产开发有限公司投资商华业地产股份有限公司物管公司深圳华业物业管理有限公司(北京)物业费2.5元/㎡/月总占地面积253043平方米总建筑面积1010000平方米容积率3.12绿化率35%总户数约7300户，预计居住人口约20000人建筑风格新古典主义车位数规划机动车停车位数量5800个，其中地上约1000个，地下约4800个；车位配比为1：0.7规划建筑设计北京维拓时代建筑设计有限公司，深圳市筑博工程设计有限公司，深圳市方佳建筑设计有限公司园林景观设计北京源树景观规划设计事务所开发商华业地产为上市公司，融资能力较强；地块09年8月通过土地收购获取，楼面地价不足4000元/平米，土地成本较低开发背景开发商背景：知名度：华业先后在深圳、北京、长春、大连、武汉开发了精品住宅项目，有一定知名度品牌：品牌影响力较小，品牌溢价空间不大开发实力：集团为上市公司，融资实力较强开发经验：28年开发经验在北京开发项目：华业·东方玫瑰、华业·玫瑰东方土地获取背景：该项目地块09年8月通过土地收购获取，拆迁补偿后楼面地价不超过4000元/平米。项目总建面101万，其中，2万平米学校公建，5万平米还建项目位于东五环与六环之间，通州新城规划范围内，距离地铁八通线临河里站400米，交通较为便利区位交通交通状况项目西侧距离轻轨八通线临河里站400米西侧及北侧方向步行10分钟内有938、938支1、938支2、938支3、938支6、938支7、924、435路等公交线路通过京通快速路、广渠路延长线，可快速到达CBD区域区域不利因素项目周边高压线密集，距离北京东方化工厂仅2.6公里，辐射大华业东方玫瑰位于通州区地铁沿线板块，依靠快捷的轨道交通建立起与主城区的紧密联系，区域发展较快板块划分运河板块新华大街板块本案板块划分板块特征代表项目新华大街板块市场发展成熟，以成熟完善的配套、便利的交通条件等具有较高的综合价值北京one京杭广场地铁沿线板块依托地铁八通线的强势交通资源，使通州与市区的资源与客群完美架接华远铭悦K2玉兰湾华业东方玫瑰运河板块具有运河景观资源及良好的生活环境，具有规划利好合生滨江帝景K2百合湾新华联运河湾运河奥体公园梨园文化公园生态公园西海子公园家乐福易初莲花贵友大厦梨园农贸市场梨园菜市场妇幼保健医院通州新华医院北京小学玉桥中学小街小学现代音乐学院北京物资学院项目周边配套较为齐全，距离大规模集中商业较远，史家小学位于社区对面，未划定学区，公园配套大多位于运河沿岸周边配套公园：运河奥体公园、梨园文化公园、生态公园、西海子公园购物：家乐福、易初莲花、贵友大厦、梨园农贸市场、菜市场医辽：妇幼保健医院、通州新华医院教育：北京小学、玉桥中学、史家胡同小学、小街小学、现代音乐学院、北京物资学院购物公园医疗教育史家胡同小学项目沿梨园南街一侧步行5分钟内有重庆火锅、百度烤肉等餐饮企业，项目外围存在高压电线，对A区部分楼座影响较大周边环境项目周边，有重庆火锅、百度烤肉、羊蝎子、茶楼等餐饮企业，也有格温纳德国家居体验馆，步行5分钟即可到达附近无大型商业，位于九棵树的家乐福需坐车20分钟到达八通线梨园商圈：拥有集中式商业贵友大厦与众多社区沿街商业，紧邻成熟社区，商圈内居住人群众多，公共交通便利周边商圈云景东路商业分布密集，南大街商业稀少；商业形式为集中式商业和社区沿街商业；品牌商家众多，商业形式多样化；商圈内居住人群众多，固定消费基数大；紧邻成熟社区，公共交通便利。梨园商圈九棵树临河里八通线九棵树商圈:商业形式为集中式商业和社区沿街商业,区域包含办公及居住人群,消费者覆盖范围广,在区域内影响力大周边商圈商业主要分布在九棵树西路与怡乐北街之间；商业形式为集中式商业和社区沿街商业；品牌商家众多，商业业态丰富；区域包含办公及居住人群，消费者覆盖范围广泛；公共交通便捷，区域影响力强。九棵树商圈梨园临河里项目占地25万平米，总体呈十字对称布局，点式排布，集中式商业主要在社区北部，并规划有十字型商业街规划布局项目总占地约25万平方米，建筑面积约101万平米，分为A、B、C、D四个区域项目采取人车分流设计，在小区的主入口设置地下车库的出入口B区和C区分别配置了幼儿园和小学，后续计划引进知名教育机构A区中心为3500平米的亲水会所和星光泳池，会所目前作为营销中心使用会所星光泳池集中商业小学幼儿园A区B区C区D区商业规划商业功能布局“两区、一带、一中心”，A区、D区设置集中商业，沿中轴设立住宅底商与社区中心广场精品商业星光泳池11万平方米的城市综合配套，在满足商业经营活动的基础上强调空间尺度和商业品位的塑造涵盖集中商业中心、十字商业街区，大型主力店、旗舰店等多项业态，凝聚新商业时代的消费力和休闲形态商业规划A12A14A15A10D23C数码体验馆&品牌家居生活馆时尚购物中心+影院大型品牌餐饮金融（银行）消费人群：通州区中高端消费群经营业态：以中高档零售、品牌专业店、高档酒楼、金融为主优享最优的商业昭示性和消费动线组织价值，适合集中型商业业态；意向商业业态：大型综合超市、购物中心、电影院等综合城市功能业态。D1项目外向型商业规划，A区和D区紧邻梨园南街，集中的规模、连续的布局，勾勒城市商业立面A8C3咖啡、茶馆等西式简餐中式快餐连锁网吧棋牌等D9消费人群：社区及周边区域中高端消费群经营特色：餐饮、休闲娱乐B1B7商业规划项目偏外向型商业规划：社区中心地带设置餐饮和休闲娱乐业态服务于社区与周边地区消费人群A6A16零售类侧重生活配套（如便利店、诊所、药店、宠物用品店、美容美发等）零售类侧重文化体育（如办公用品、小型书店、画室、体育专卖等）公共服务类（如邮局、ATM专柜、精品服饰、五金、面包房、特色小吃等）教育培训类（如婴幼早教、语言培训、幼儿各类特长培训等）D9C3C4A7D3B1A8B6消费客群：以社区人群为主要消费群经营特色：生活服务配套商业规划项目内向型商业规划：在社区中轴线各楼栋设置住宅底商，以生活服务配套为主，以社区居民为主要消费群项目B区和C区设置2万平米的幼儿园和小学，A区中心，拥有约3500平米的亲水会所、泳池内部配套会所实拍中心广场效果图星光泳池效果图集中商业效果图规划小学模型图规划幼儿园模型图百万平米大盘，自身配套齐全11万平方米城市综合商业配套，未来有望引进大型综合超市、五星级院线等幼儿园和小学后续计划引进知名的城市级教育机构18万平米地中海风情园林，分为“春、夏、秋、冬”四个组团；植被以铺绿为主，密度高，强调景观均好性园林景观其中，A和B组团为春园、C组团为夏园、D组团为秋园、商业区为冬园选取四大浪漫国度的园林精髓，汇聚于此，形成独具匠心的地中海风情园林别墅级园林景观，高植被密度以鲜活灵动的溪水和层叠错落的廊桥，增加景观互动性新古典主义建筑，遵循中心、对称、轴线等设计原则，强调均衡、比例等构图逻辑；外立面选用外墙砖搭配石材建筑风格弯型屋顶，将建筑的古典符号与现代的技术手法相结合继承了古典主义遵循中心、对称、轴线等设计原则，强调均衡、比例、尺度等构图逻辑A区建筑实拍规划及建筑设计公司北京维拓时代建筑设计深圳市筑博工程设计深圳市方佳建筑设计项目以刚需自住型客户为主，主要来自北京东部区域，多为首次置业，90%以上客户选择按揭贷款，对两居室的需求最大11%89%客户置业目的占比投资客户自住客户客户分析本项目客户需求户型占比两居一居三居40%8%52%地缘性客户东部外溢客户9%91%客户付款方式占比全款客户按揭客户项目以北京东部城区外溢的刚需客户为主要购买人群，多数在CBD上班，受到市区内高房价的排挤、经济实力中等，对价格敏感；通州区本地改善型客户为辅，具有浓厚的地缘情结，仍然选择在通州置业；90%的客户买房用于自住，对两居室的需求量大，大部分采用按揭贷款购房项目目前在售D2、D3两栋房源，88—99平米二至三居户型为主户型配比三居室99平米120套三居室95平米120套两居室88—90平米108套D3标准层平面图D2标准层平面图D3D2户型面积占比两居室88—90平米31%三居室99平米34.5%三居室95平米34.5%D2-2-01：99平米3室2厅1卫户型解析紧凑三居，南北通透，格局方正南向主卧连接景观阳台客厅、餐厅一体，北向采光北向次卧设置景观飘窗，面积全赠送卫生间两分离，洁污分区，设计合理与厨房相对的一室，空间相对狭小，利用率低公摊面积大，得房率较低户型解析紧凑三居，纯南向户型，动静分区南向主卧连接大尺度飘窗客厅、餐厅一体，南向采光北向次卧设置景观飘窗，面积全赠送卫生间两分离，洁污分区，设计合理主卧与卫生间距离较远，行动不便公摊面积大，得房率低D2-2-02：95平米3室2厅1卫样板间赏析88平米2室2厅1卫:设置于售楼处二层,整体布置比较简约客厅、餐厅一体，空间较为宽敞南向主卧设置飘窗厨房为传统的“一”字形设计目前项目A区B区住宅已经全部售罄，D区仅余两栋高层未售，预计9月开盘，C区尚未开发，具体规划未知销售情况项目A区、B区住宅已全部售罄，现房入住C区尚未开发，具体规划未知D区剩余两栋高层房源，其中D5为两梯四户，独立单元，全部为90平米两居户型，D4为两梯四户，三单元，90平米户型占75%，175平米户型占25%B区售罄D5D4待售2013年1—9月华业·东方玫瑰月均去化151套，月均去化面积14159.7平米，2013年9月住宅的签约价格为18043元/平销售情况2013年1—9月华业·东方玫瑰月均去化151套，月均去化面积14159.7平米，实现销售回款2.36亿元在所有成交住宅中，50—120平米户型最多，占比达到70%华业·东方玫瑰住宅成交价格在波动中上升，2013年9月成交价格为18043元/平米（优惠后）华业·东方玫瑰成交价格变化华业·东方玫瑰各户型区间成交套数与面积单位（元）华业·东方玫瑰2013年1—9月成交状况统计（㎡）销售情况项目主力户型集中在50—120平米，其中50平米以下户型供应套数最多22622043200318256141370184717989444005001000150020002500供应套数成交套数华业东方玫瑰各面积段供求分析营销展示国际顶级居住氛围，即将莅临北京。华业·东方玫瑰，百万平米都会大盘，世界藏品级精英华宅，5天后耀现北京，邀您亲身见证玫瑰之美81518883以“通州第一大盘”高调占位，以配套亮点与价格优势吸引客户，营销渠道以网络与短信为主成立业主联谊会“邻里会”与业主篮球队“玫瑰ONE”，节假日定期举办暖场活动，维系客户营销活动业主篮球队“邻里会”社区活动项目已建成2万平米园林示范区，A区已建成入住，实景现房呈现，拥有良好的展示作用，有效地拉动了销售看房动线项目入口处园林示范区园林示范区停车场售楼处项目小结华业·东方玫瑰作为通州第一大盘，在巨大的人口基数支撑下，相信周边配套会越来越完善项目在定位上主要瞄准刚需客户，在户型设计上注重满足基本居住需求，少数140—170平米的大户型去化速度较慢由于取地成本较低，项目在定价机制上也较为灵活，在淡市时采取降价措施，依旧取得了较好的销售业绩项目采取小步快跑、快销式的营销战术，初期选取世联、易居、伟业三家代理行联合销售，充分竞争