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写字楼基础知识Part1Part2Part3写字楼简述写字楼分类写字楼产品要素Part1Part2Part3写字楼简述写字楼分类写字楼产品要素Part1写字楼简述——写字楼定义写字楼就是专业商业办公用楼的别称，严格地讲，写字楼是不能用于住人的。写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼，1971年，Rhodes和Kan提出：“写字楼的作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。”Question：写字楼是如何定义的？Part1写字楼简述——写字楼发展历程雏形——最初期的政府行政办公楼发展——独立集中式办公写字楼如今——超豪华、智能化兼具地标性质的现代化综合写字楼Part1Part2Part3写字楼简述写字楼分类写字楼产品要素Part2写字楼分类——分类方式一、按功能及构造分类：纯写字楼、裙楼写字楼、纵向综合体写字楼。二、按综合品质评价标准分类：顶级写字楼、甲级写字楼、乙级写字楼、丙级写字楼。三、不对写字楼做出分级，只提出一定的标准：1、写字楼硬件达标性的评价标准－5A写字楼；2、写字楼绿色建筑认证体系，如美国的LEED认证及中国官方的绿色建筑评价标识等。纯写字楼,是办公功能占绝对优势的物业类型，底层虽然有商业，但都是为办公活动提供服务，一般地在底层只有银行、咖啡店、高级餐厅、商务中心、娱乐场所、会议室等，部分写字楼甚至完全没有任何商业，做到了真正的“纯”写字楼。办公楼部分避难层地下车库和后勤机房写字楼大堂Part2写字楼分类——按功能及构造分类BMW中心中环世贸中心纯写字楼代表案例：Part2写字楼分类——按功能及构造分类办公楼部分（高区）避难层地下车库和后勤机房裙楼大型商场写字楼大堂办公楼部分（低区）裙楼写字楼,当有两种或者两种以上的主要功能并存时，我们称为复合式写字楼，最常见的就是以裙楼商场为底部，上部为写字楼的模式。Part2写字楼分类——按功能及构造分类裙楼写字楼代表案例：中环广场华贸中心Part2写字楼分类——按功能及构造分类纵向综合体写字楼,建筑形式仍然以单独一栋楼出现，但功能上集写字楼、公寓、酒店、商场、会议、展览及娱乐建筑于一身，在建筑内部纵向综合排布各功能空间，其写字楼功能仍占主导，但复合型和综合性更强，这种写字楼往往都是超高层，城市地标性建筑。底部商场写字楼大堂办公部分酒店部分Part2写字楼分类——按功能及构造分类银泰中心京基100大厦注：大型城市综合体中的写字楼根据其建筑结构归并入以上三种写字楼内，此报告不作专题研究纵向综合体写字楼代表案例：Part2写字楼分类——按功能及构造分类Part2写字楼分类——分类方式一、按功能及构造分类：纯写字楼、裙楼写字楼、纵向综合体写字楼。二、按综合品质评价标准分类：顶级写字楼、甲级写字楼、乙级写字楼、丙级写字楼。三、不对写字楼做出分级，只提出一定的标准：1、写字楼硬件达标性的评价标准－5A写字楼；2、写字楼绿色建筑认证体系，如美国的LEED认证及中国官方的绿色建筑评价标识等。是否有评价标准？标准是否唯一？标准是否权威？Part2写字楼分类——按综合品质评价标准分类评价标准是什么？Part2写字楼分类——按综合品质评价标准分类■单层面积达1000㎡或以上■层高达2.60米或以上■平均得房率为60%-65%或以上■位于中央商务区，有便捷交通■租户包括知名本地或跨国企业■高端的交房标准■高质的建筑施工■楼层可灵活分隔■宽敞的大厅及通道■高效的中央空调系统■专业的物业管理■充足的停车设施■基本的后备电源系统■高效的电梯管理系统■充足的洗手间设施■合格的通讯系统，以支持话音及数据传输所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，并没有固定标准，在我国现行的建筑设计规范里无法找到这个名词，仔细探讨会发现，它是在以一些像戴德梁行、世邦魏理仕等公司为代表的外商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中，逐步引进并流行起来的词汇。将写字楼按照其综合实力不同，划分为甲、乙、丙等几个等级。从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有8大特征：管理国际化；24小时写字楼、人性化、空间的舒适性和实用性、数字化、节能化、便捷的交通和商务化。评价标准是什么？Part2写字楼分类——按综合品质评价标准分类衡量标准国际甲级写字楼甲级写字楼地理位置位于中央商务区，交通便利、基础建设包括公交线路以及轨道交通设施。位于写字楼聚集区，交通便利、基础建设包括公交线路以及轨道交通设施。停车车位至少每150㎡有一个停车位，对于综合用途的项目还需更多停车位或者周边必须有足够的车位提供至少每200㎡有一个停车位，对于综合用途的项目还需更多停车位或者周边必须有足够的车位提供大厦品质标准的交付；架空地板；龙骨吊顶配备充足的灯光（最少500Lux）；为客户提供最少每㎡90Va的电源供应；配有后备电源；24小时分别提供冷暖水；每㎡最少承重为250公斤，等等。标准的交付，架空地板、充分的电源供应并配有后备电源，如项目有一定规模的商场，则需有单独的写字楼入口。净高2.7米以上2.7米以上（包括2.7米）电梯每3层一部电梯等候时间不超过30秒电话线平均每12㎡有一根电话线并提供ISDN，DDN，T1等通讯电缆，并可考虑提供光缆等多种服务设施。平均每20㎡有一根电话线物业管理公司丰富经验的国际知名物业管理公司丰富经验、有知名度的物业管理公司租或售基本不出售对于连续几个楼层的销售是可行的，但如果单层或部分楼层销售于小业主或投资客户，则会引起大厦的管理以及维修事宜得房率整层得房率至少为75%，分割单元得房率不低于为70％，空间少柱。70%或更高空调4管制空调系统4管制空调系统评价标准是什么？Part2写字楼分类——按综合品质评价标准分类核心对比因素：层高、标准层面积、电梯（品牌、数量、速度、面积比）、物管费、业权、车位比、中央空调。核心对比因素甲级乙级丙级层高（米）3.6以上3-3.63以下标准层面积（平米）2000以上1000-20001000以下电梯品牌进口产品，奥蒂斯、蒂森、迅达等三菱、迅达、奥蒂斯等名牌产品国产电梯电梯数量（部）14以上4-104以下办公总面积单位电梯面积比（平米/个）6000以下6000以上无限制标准层单电梯位面积比（平米/个）300以下300以上无限制速度（米/秒）2.5以上1.75-2.51.75-2.5物管费（元/平米·月）15（含工作时间空调费）以上10-1510以下新风系（平米/时•人）60-8030无新风系统地下车位（个）700300-700200以下车位比（平米/个）110110-200无限制业权大宗分拆物业零散分拆业权物业零散分拆业权物业评价标准是什么？Part2写字楼分类——按综合品质评价标准分类参评项目顶级写字楼甲级写字楼乙级写字楼地理位置坐落于商务区相对集中的核心区域,周边配套设施完善坐落于商务区相对集中的区域或市政规划商业区内坐落于市区，主要商业办公区公共交通交通便利,周边交通网络发达,超过5条以上公交线路,近规划的轨道交通进出口交通便利,周边交通网络发达,有不低于5条以下公交线路,近规划的轨道交通进出口交通便利基本要求土地性质为商业用地土地性质为商业用地土地性质为商业用地可视性可视性极强可视性强可视性一般建筑规模超过50000平方米超过20000平方米超过10000平方米建筑设计国际知名设计院/国内甲级设计院国际知名设计院/国内甲级设计院国内乙级设计院建筑规划大堂宽敞、挑高三层或以上，层净高2.7米及以上，通道宽2米及以上，按大厦总建筑面积计算停车位服务面积150平方米/停车位，空间少柱大堂宽敞、挑高三层或以上，层净高2.7米左右、通道宽度适中，按大厦总建筑面积计算停车位服务面积小于180平方米/停车位有大堂，按大厦总面积计算停车位服务面积至少每220-250平方米配置一个停车位单层面积1500-2000平方米不少于1000平方米不少于800平方米净层高2.7米以上2.7米左右不低于2.5米架高地板≥15cm≥11cm＜11cm或无电梯按大厦总建筑面积计算每部客梯服务面积不超过4000平方米,等候时间不超过30秒，载重1600㎏/部，速度4m/s以上按大厦总建筑面积计算每部客梯服务面积不超过5000平方米，等候时间不超过40秒，载重1600㎏/部，速度不低于4m/s按大厦总建筑面积计算每部客梯服务面积不超过6000平方米,载重1000㎏/部，速度不低于3m/s货梯客货分离,至少2部客货分离,不少于1部可无空调采用高品质主机,四管制+两管制机房空调，新风量不小于50立方米/人/小时,国际品牌锅炉采用高品质主机,四管制+两管制机房空调，新风量不小于40立方米/人/小时,国际品牌锅炉两管风机盘空调系统，新风量30立方米/人/小时电气双回路市电,办公区提供不低于120w/㎡的电量，后备发电设备充足，在停电时能保证正常办公双回路市电，办公区提供不低于80w/㎡的电量,备用电源充足办公区提供不低于50w/㎡的电量,有备用电且在紧急情况下可保证大厦公共设施正常运作弱电完善先进的5A系统、物业管理软件，国内通讯网络服务商均可进入大厦,平均每12平方米有一根电话线完善先进的5A系统、物业管理软件，国内通讯网络服务商均可进入大厦,平均每20平方米有一根电话线具备5A系统,提供至少三家国内通讯网络服务商承重办公区活荷载不小于350kg/㎡办公区活荷载不小于250kg/㎡办公区活荷载200kg/㎡左右卫生间高档装饰及配置，有行政人员洗手间高档装饰及配置，有行政人员洗手间洗手间高档装饰，提供手纸，灯具采用环保灯具业权只租不售，单一业权开发商持有不低于一半单一业权或分散业权物业管理提供高质量的物业管理服务，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公管理计算机化，建立办公管理信息系统，24小时保安服务和维护服务提供高质量的物业管理服务，计算机物业管理软，24小时保安服务和维护服务提供优质物业管理服务，不低于24小时报案服务和维修服务入住率1至2年内入住率不低于70%1至2年内入住率不低于65%1至2年内入住率不低于50-60%虽然等级划分方式已被业内做所接受，但目前国内尚无一个准确的公认的写字楼等级评定标准，市场上的所谓标准都由以各类多年从事写字楼开发和研究的机构自行拟定，缺乏权威性和准确性。当前写字楼等级评定没有统一标准Part2写字楼分类——按综合品质评价标准分类Part2写字楼分类——分类方式一、按功能及构造分类：纯写字楼、裙楼写字楼、纵向综合体写字楼。二、按综合品质评价标准分类：顶级写字楼、甲级写字楼、乙级写字楼、丙级写字楼。三、不对写字楼做出分级，只提出一定的标准：1、写字楼硬件达标性的评价标准－5A写字楼；2、写字楼绿色建筑认证体系，如美国的LEED认证及中国官方的绿色建筑评价标识等。误区：5A≠甲级写字楼我们经常会看到“5A甲级写字楼”的标签，这使得许多人产生一个误区，5A就是甲级。其实这个说法完全是错误的，5A仅仅指的是写字楼在智能化方面的实现程度，可作为评定写字楼等级的一个方面，而并不代表5A就是甲级。Part2写字楼分类——5A认证办公智能化系统（OA）：包括计算机网络系统、会议中心系统、门厅多媒体查询系统、物业管理计算机系统；楼宇智能化系统（BA）：包括冷热源系统、空调系统、变配电系统、照明系统、给排水系统、电梯管理系统、停车库系统；通讯智能化系统（CA）：包括双向电视电话会议系统、共用天线电视系统、公共广播系统、数字是用户交换机系统、楼内移动电话系统、综合布线系统；安保智能化系统（SA）：监视电话系统、通道控制系统、防盗报警系统；消防智能化系统（FA）：消防联动、自动喷淋、自动报警等。3A5APart2写字楼分类——LEED认证LEED(LeadershipinEnergy&；EnvironmentalDesign)即美国建筑环保认证是美国绿色建筑委员会U.SGreenBuildingCouncil建立并推行的“绿色建筑评估体系”。目前在世界各国的各类建筑环保评估、绿色建筑评估以及可持续性评估标准中，其被认为是相对最完善、最具操作性和影响力