写字楼市场调研策划方案

写字楼市场调研策划方案北京市商务格局现状商圈格局：从三分天下到群雄并起CBD与金融街：占据高端市场的“领骑衫”中关村科技园：大起七军争夺商务市场结论：未来北京将倾向于“园区”式点状发展，局部以点带面，形成“环环相抱”的景象。丰台园隶属其一，发展速度较慢，随着国家给予政策上、经济上优惠扶持，相信经过时间的积累，将会凸现其真正潜在价值。区域商务市场分析丰台园的发展前景土地规划概念打造交通设施经济发展丰台园主要优势政策优势服务及配套优势区域商务市场分析区域商务市场生存环境分析办公面积的项目其总体量约在130万平米左右总部基地120万平米的超大规模居首其他以小规模孵化器类旧厂房式建筑为主近期入市项目最低售价在6756元/平米，最高价可达到7800元/平米区域商务市场分析结论：市场供应量较大，竞争很激烈竞争个案分析总部基地供应户型1100多平米（6层），1600多平米（6层），1900多平米（7层），2200多平米（8层），2700多平米（10层），3000多平米（11层），3300多平米（12层），5300多平米（12层）销售面积500栋6～12层、每栋1000～5000平方米独栋总部楼价格售价现房7500元/平米，期房均价7200元/平米；开盘6200-6400元/平米，同认购价租金3.5元/平米/日物业费4～5元/平米/月技术指标甲级写字楼电梯配套每栋楼1～2部独立电梯建筑设计独栋总部楼，外墙砖+玻璃幕墙商业配套4万平米五星级酒店、4万平米商业配套、公寓及餐饮（待建，三期工程）、每个组团内有一个200～500平方米会所市场卖点总部经济、独立产权、独立冠名权国润商务大厦供应户型A座：57.02㎡、77.67㎡、79.22㎡、89.12㎡、137.05㎡、157.54㎡、159.36㎡、163.48㎡、175.48㎡；B座：整层销售，1000平方米价格售价A座：认购价6200元/平米；开盘价6600元/平米；现均价7000元/平米，起价6540元/平米，最高7890元/平米；垂直差价50-100元/层；B座：均价约10000元/平米租金起价2.3元/平米/日物业费6.6元/平米/月技术指标A座：商住楼；B座：甲级写字楼电梯配套A座：5部快速电梯，1部服务电梯，两组滚梯B座：3部快速电梯，1部液压金库电梯建筑设计A座32层高档公寓；B座独栋纯写字楼商业配套1～2层底商：800平米大堂、精品屋、餐饮（肯德基、麦当劳、员工餐厅）市场卖点70年产权，32层楼高，地标建筑；B座享独立冠名权工商联大厦供应户型100-205平米主力户型，整层2200平米价格售价认购价：6400元/平米，开盘价：6550元/平米均价：7380元/平方米，每层差价200元租金3元/平米/日物业费5.98元/平米/月技术指标5A写字楼电梯配套6部高速电梯建筑设计26层双塔H型框架结构，80米高度德式风格建筑9米挑高大堂，黑色干挂石材+80%外窗商业配套1～2层底商：南楼咖啡厅，北楼高档餐饮，大堂含西式餐厅、票务中心、商务传真、自动提款机地下一层：员工餐厅、小超市市场卖点投资六十万，就买纯写字楼；总部门户，地标商务写字公园供应户型50～150平方米小户型，标准层1000平方米大开间随意拆分价格——租金2.5元/平米/日（含物业费）技术指标乙级写字楼电梯配套客梯1部，货梯1部建筑设计两栋六层楼商业配套一层底商出租市场卖点独院生态写字楼独立成园，独院生态写字楼；产品外观普通，缺乏公共配套，物业级别同比较低。结论：市场中缺少为中型企业量身打造的商务平台项目SWOT分析项目优势科技园区一期已完成，二期总部基地开发建设已逐渐成型，丰台园区发展已初显成熟；项目位于丰台科技园的咽喉地带，畅享黄金地段资源优势；项目紧邻西南四环，与京开、京石高速零距离接触；地块方正，利于建筑布局；产品建筑外观简洁时尚，内部结构合理，各项技术指标达到国际水平，填补本区域市场空白；独特的空中花园设计，体现以人为本的生态设计；产品高度近百米，势必成为现阶段地标性建筑；豪华大堂设计，彰显客户尊贵，无限提升项目品质。项目SWOT分析项目劣势丰台园整体区域商务氛围淡薄；本案所处区域尚需社会进一步关注与认可；项目周边缺乏必要的商务及生活配套设施；虽紧邻环路、高速等快速路，但公交车缺乏，无形中阻碍企业对外业务交流；中小型企业居多，缺少大型企业的品牌支撑。项目SWOT分析项目机会政策扶持，行业发展步入正轨；丰台科技园区整体建设开始形成；区域内产品结构不完善，存在综合型建筑的市场空白点；北京宏观经济形势发展良好；新城市规划南城为重点发展区；区域整体商务氛围的形成，各种生活配套设施不断完善；市场对人性化、生态化办公模式的追求。项目SWOT分析项目威胁区域市场形象差，社会认同度低；总部基地调整产品结构，预期打散，同类产品开始增加，未来区域市场竞争激烈；本区域市场接受价位偏低。写字楼产品建议公共部分装修首层大堂标准层电梯厅标准层走道公共楼梯间公共卫生间外墙写字楼产品建议办公区域装修户门外窗墙面地面顶棚卫生间写字楼产品建议机电系统空调系统供水系统热水系统供电系统供热系统通风系统电梯卫星电视系统网络、通讯系统安防系统消防系统楼宇监控系统停车管理系统移动通讯信号增强系统区域企业规模分析面积行业备注大户型(500㎡以上)金融、税务、船舶、航空、科研、钢铁、化工、医药、通信、电子、IT、贸易、地产、烟草、工程、物流、制造业、其他全国五百强企业、国家机关、大型国企、集团公司为主中户型(200～500㎡)金融、化工、科研、医药、通信、电子、IT、贸易、地产、工程、物流、其他大中型私营企业为主小户型(200㎡以下)医药、电子、IT、贸易、地产、工程、物流、其他小型私营企业、民营企业为主行业配比分析区域企业规模分析45.3%15.5%39.2%大户型（500平米以上）中户型（200～500平米）小户型（200平米以下）客户需求户型配比区域企业规模分析12.0%5.9%1.9%2.4%3.0%7.4%3.0%4.4%16.1%4.5%7.2%9.6%3.9%1.9%3.0%4.8%2.4%6.6%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%金融制造业税务船舶航天科研钢铁化工医药通信电子IT贸易地产烟草工程物流其他500平米以上户型客户行业配比区域企业规模分析9.4%3.5%6.1%21.6%4.5%12.0%15.6%7.6%3.7%6.8%4.2%5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%金融化工科研医药通信电子IT贸易地产工程物流其他200～500平米户型客户行业配比区域企业规模分析7.6%18.2%22.7%7.6%13.6%10.6%7.6%12.1%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%医药电子IT贸易地产工程物流其他200平米以下户型客户行业配比结论：国有企业资金实力雄厚，选择面积较大，面积在500㎡以上；私有企业类型丰富，均属于发展型企业，有较强的资金实力，需求面积在一般在200-500㎡左右。目标客群分析目标客群类型核心客户（中型企业）：股份制和民营企业、外省企业驻京机构重要客户（中小型企业）：中小企业偶得客户（大型企业）：部分行政职能型部委机构目标客群分析目标客群总体描述需求面积分散较广，主力集中在200—500平方米内；企业规模不大，但实力较强，愿意购买办公物业以期长期发展；属于资金、技术和知识密集型企业；企业形态基本定型，有明确的发展方向，处于稳定的实力扩张期。目标客群分析目标客群行业分布14%65%15%6%大型国企、政府机关、行政职能型部委机构高新技术行业（科技类、药业、商贸、电子、化工、咨询服务类等）小型企业投资客群目标客群分析目标客群需求面积65%21%14%200～500平米——主流客群200平米以下500平米以上目标客群分析目标客群性质内资企业占据绝对主流投资客占有很小的数量合资企业不可忽视营销推广项目形象定位总部基地——关键词：大工商联大厦——关键词：值项目形象定位产品核心卖点地段交通——关键词：总部经济脉头领航先锋——关键词：区域内NO.1配套级别——关键词：国际5A级生态办公——关键词：绿化率36%产品品质——关键词：升级版项目形象定位产品定位西南金角·总部升级版商务引擎项目形象定位定位阐释诞生财富的门户地段——西南金角；高品质的产品在总部经济脱颖而出——总部升级版；发展型企业的动力场——商务引擎。项目形象定位财富门城市眼项目形象定位阐释一扇代表无垠财富升值的大门；一群重新定义财富分化的新锐；一座标志区域经济发展的王座；一场领航总部商务环境的变革；一次诞生西南城市之眼的契机！创无限财富，守总部门户，成城市地标！营销推广节奏预热市场初立形象05年10月—11月蓄势期开盘期强、次强销期持续期集中火力直击目标05年11.18—2.28深入传播建立口碑06年3.1—12.30聚合卖点再续高潮07年1.1—3.1营销推广节奏蓄势期（10月-11月）推广主题：“财富门城市眼”鲸（惊）现！营销推广节奏任务现场：销售现场的包装，包括道旗、售楼处内部包装、形象墙等；户外：选择重点地段的户外路牌；销售道具：名片、工作牌、胸牌；广告印刷品：海报、投资理财产品折页、项目信息传单；网站建设、网络广告投放；告知认购优惠措施。营销推广节奏开盘期（11/18-2/28）推广主题：总部升级版商务引擎启动西南财富金角营销推广节奏任务报纸广告：《北青报》《新京报》；开盘销售优惠政策：现场签约的中小企业赠送公共会议室半年（每周两次）一百小时免费使用权；销售：消化前期认购客户，增加新客户。营销推广节奏强销期、次强销（3/1-12/30）推广主题：总部升级计划，现房商务营销推广节奏任务报纸广告：《北青报》《新京报》；软文主题：2006，总部商务升级版鲸吞西南！现房商务，鲸现西南！实力开发品牌，铸造京西商务航母。营销推广节奏持续期（1/1-3/30）推广主题：总部升级版，详细卖点推广费用（950万）营销预算比例建议表为写字楼总销售额5.3亿元的1.8%费用预算费用预算项目名称费用比费用估支出说明现场包装户外广告20％200万现场包装同周边区域户外路牌载体销售道具0.5%5万名片、工作牌、胸牌等必不可少广告印刷品5％50万楼书、海报、户型单页、用于发放的传单报纸媒体：《北京青年报》《新京报》27.6％276万主要用于传递信息集中发布于开盘后费用预算项目名称费用比费用估支出说明非主流媒体：杂志广告、软文7％70万广大产品影响面、传达信息网络建设及广告投放23%230万本项目重要的推广载体之一公关及促销活动8％80万主力营销手段之一其它机动费用3.9％39万推广过程当中总结媒体效果，有效灵活选择费用总计100%950万总销售额5.3亿元1.8%活动建议营销战术战术一：限时限量优惠促销12月、1月、2月战术二：引入地产期权概念销售2006年3月战术三：借势发力，事半功倍开盘活动三步曲第一步聚焦论坛[时代·财富·论坛]——“西南论剑”之总部经济升级论开盘活动三步曲第二步聚焦概念OpenOffice中小企业的[时代财富·升级超体验]——OpenOffice开盘活动三步曲第三步现场新闻发布会[时代财富天地开盘盛典]——国际商务新闻发布会VI广告项目户外项目报纸广告销售执行定价定价依据定价因素定价原则楼层价差：23%，平均每层差1%朝向差价：3％平面价差：4％同楼景观价差：5％房型面积价差：1％项目名称商务氛围系数交通环境系数产品品质系数商务配套系数生态环境系数成交价(元/㎡)总部基地1.121.081.151.061.17500国润商务大厦（A座）1.131.171.061.120.987000国润商务大厦（B座）1.151.171.161.130.