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第五章房地产市场第一节房地产市场的类型和特点市场是社会生产分工和商品交换的产物，是维系商品经济的纽带。市场有两重含义，一是指买卖双方交易的场所，二是指交易活动发生的过程。房地产市场就是指房地产交易活动的总和，是买卖双方相互作用的一种机制。一、房地产市场的分级针对房地产经纪人，根据房地产开发、销售与消费过程的特点，将房地产市场分级•一级市场：土地市场•二级市场：房地产增量市场•三级市场：房地产存量市场国家一级市场开发商二级市场顾客顾客新房二手房三级市场房地产子市场特征一级市场（土地市场）二级市场（增量市场）三级市场（存量市场）市场供应方政府房地产开发商业主市场需求方房地产开发商、投资者业主业主市场竞争供应方垄断供给、需求方竞争在特定物业类型和区域内开发商垄断竞争接近完全竞争市场市场价格政府主导，开发商参与开发商主导定价双方协定、自由议价房地产营销活动的特征二级市场三级市场产品增量房地产存量房地产价格开发商主导价格交易双方协定定价促销较多使用广告、包装、价格等促销手段较少使用促销手段分销较少使用分销渠道多种分销形式，如连锁加盟，中介合作，客户网络，代理等二、房地产市场的类型房地产市场的分类•1、按房地产的用途和等级划分•2、按地域范围分•3、按房地产交易形式划分•4、按房地产购买者的目的划分•5、按房地产开发、销售与消费过程特点划分•6、其他划分方式房地产市场图5—1按用途划分的房地产市场住宅市场写字楼市场商业楼房市场工厂厂房市场仓库市场特殊用途市场按用途划分房地产市场房地产萌芽市场房地产发育市场房地产成熟市场房地产市场图5—2按照发育程度划分的房地产市场按照发育程度划分的房地产市场按照覆盖（影响）范围划分：国际性市场全国性市场地方性市场按照层次划分：一级市场二级市场三级市场房地产市场图5—3按照覆盖范围和层次划分的房地产市场土地使用权出让市场土地使用权转让市场土地出租市场土地市场增量房屋交易市场（简称新房交易市场）存量房屋交易市场（简称旧房交易市场）出卖市场出租市场出卖市场出租市场（包括工业厂房、商业用房和住房）（包括工业厂房、商业用房和住房）房地产市场图5—4我国房地产市场的分类和称谓我国房地产市场的分类和称谓三、房地产市场的特点•1、房地产市场是房地产权益交易的市场•2、房地产市场是典型的区域性市场•3、房地产市场具有不完全开放性•4、房地产市场交易形式具有多样性•5、房地产市场的变化具有周期性房地产市场供给调节滞后性地区性投机性垄断竞争性图5—5房地产市场的特点第二节房地产市场的运行一、房地产市场的参与者房地产市场的主要参与者有政府、房地产开发商、房地产建筑承包商、房地产金融机构、企事业单位及个人。二、房地产市场的供给和需求需求量价格d1d0d图5—6房地产需求房地产需求是指在一个特定时期内，消费者在各种可能的价格下，愿意而且能够购买的房地产数量。(一)房地产需求图5—7房地产供给房地产供给是指在一个特定时期内，开发商在各种可能的价格下，愿意而且能够供给的房地产数量。如下图所示。供给量价格S1S0S(二)房地产供给图5—8房地产供求均衡我们把这某一价格上房地产需求量和供给量正好相等的价格称为均衡价格。如下图所示。s数量价格Q0dP0(三)房地产供求平衡图5—9房地产供给弹性房地产需求（价格）弹性是指房地产价格上升（下降）1%，消费者对房地产的需求量将会下降（上升）的百分数，反映了需求量对于价格变化的敏感性。如下图所示。S1数量价格S0S2(四)房地产供求弹性三、房地产市场的运行地区经济发展趋势是影响房地产市场长期走势的根本原因供求数量价格s1d2d1bb供求数量价格s1s2s3d1d2d3acdefgLs图5—10a短期房地产供求图5—10b长期房地产供求（一）房地产市场运行机制单元类型、质量、规模大小、位置相近的房地产，以相近的价格出售。如果房地产供求均衡则价格稳定。如果供过于求，则形成买方市场，价格下降，开发项目减少；反之成立。市场利率下降，房地产开发信贷成本降低，房地产开发量可能增加，同时消费、信贷成本也下降，消费者购房支付能力提高，房地产需求也增加；反之成立。房地产市场运行良好，需要维持适量的房地产“存货”，即维持适量的空置房地产（或空置率）。（二）房地产市场运行特征四、影响房地产供求的因素人口就业及工资水平利率以及抵押贷款的条件税率、土地利用成本、租金水平控制建筑工人的工资、建筑材料价格建筑技术的变化、建筑质量售价、租金水平、空置率影响房地产供求的因素有以下七项：第三节房地产市场分析一、房地产市场分析的概念房地产市场分析就是市场的参与者收集市场中的一切有用信息，按照科学的分析方法，通过分析加工处理，透过市场活动的表象，发现市场的特征和内在规律，找出市场运行存在的问题及原因，预测市场未来的发展趋势，以知道参与者未来的行为。二、房地产市场分析的内容宏观经济的分析地区市场的分析专业市场的分析项目市场的分析图5—11房地产市场分析的内容房地产市场分析的内容有四个层次。如下图三、房地产市场分析的技术市场环境及总体市场情况的分析：有专门的分析方法，可以借助政府部门的专业分析成果。专业市场的分析：其分析的内容主要是供需量及其平衡关系。项目市场的分析：调查方法包括实地调查法、问卷访问法、座谈会等。房地产市场分析的技术因分析的内容和深度不同而有所不同四、房地产市场分析的结果房地产市场分析的结果通常用分析报告的形式表现。市场分析报告根据实际需要，可以包括宏观分析、地区分析、专业市场和具体项目的不同组合内容。